物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)問題研究
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)行業(yè)發(fā)展研究中心
《物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)問題研究》課題組
一、物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)問題的提出
我國的物業(yè)管理是住房制度改革和住房商品化的產(chǎn)物，自從1981年深圳誕生了中國第一家物業(yè)管理企業(yè)，市場化、社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理就開始逐漸替代傳統(tǒng)的福利制的房屋管理模式。伴隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量的增長和物業(yè)管理覆蓋率的提高，逐漸在我國孕育出一個(gè)嶄新的行業(yè)——物業(yè)管理行業(yè)。
總結(jié)近三十年物業(yè)管理的發(fā)展歷史，我們?cè)诳隙ㄎ飿I(yè)管理行業(yè)在改善人居環(huán)境、增加住房消費(fèi)、解決就業(yè)問題、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮了不可替代作用的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)看到物業(yè)管理在市場化過程中，面臨著諸多發(fā)展中的問題和困難，例如：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏彈性，業(yè)主欠費(fèi)現(xiàn)象普遍，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困難，老舊住宅小區(qū)以及保障性住房缺乏物業(yè)管理資金來源等。以上問題和困難，究其實(shí)質(zhì)，都是業(yè)主和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)問題，而稅負(fù)是其中直接而重要的影響因素之一。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)2007年在全國范圍內(nèi)對(duì)4600家物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展行業(yè)生存狀況調(diào)查表明，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況艱難，被調(diào)查者普遍反映物業(yè)服務(wù)行業(yè)稅負(fù)政策不合理，加重了業(yè)主和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，從維護(hù)業(yè)主的切身利益和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)問題進(jìn)行深入研究，并在此基礎(chǔ)上提出切實(shí)可行的解決方法和政策建議，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。2008年7月中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)行業(yè)發(fā)展研究中心成立后，正式組建課題組，專項(xiàng)研究物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)問題。
二、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要作用
1．推行物業(yè)管理能增加就業(yè)崗位。黨中央、國務(wù)院高度重視就業(yè)工作，提出就業(yè)是民生之本、安國之策。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的勞動(dòng)密集行業(yè)，從業(yè)人員中的秩序維護(hù)員、清潔員、工程維修和綠化養(yǎng)護(hù)人員等通常占企業(yè)總?cè)藬?shù)的95%以上。而在這些基層員工中,農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員占52%，復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)人員占17.8%，下崗職工占6.7%，大中專畢業(yè)生占3.8%。目前，城鎮(zhèn)商品住房年竣工量在6億平方米左右，按新增2000平方米吸納一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員算，每年物業(yè)行業(yè)可以吸納30萬就業(yè)人員，占全國新增就業(yè)人口的2.69%。此外，隨著各地物業(yè)管理覆蓋率的逐步提高，物業(yè)管理行業(yè)吸納的就業(yè)人群還將與日俱增。
2．推行物業(yè)管理有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。黨中央在十六屆六中全會(huì)上提出的建設(shè)和諧社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)，具有深遠(yuǎn)的意義。從微觀來看，居民家庭是社會(huì)的細(xì)胞，由其組成了社區(qū)，由無數(shù)社區(qū)組成社會(huì)。物業(yè)管理的開展，由物業(yè)企業(yè)按照業(yè)主的委托，按照管理規(guī)約對(duì)管理區(qū)域的公共事務(wù)進(jìn)行管理，對(duì)業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng)，宣傳互助友愛、促進(jìn)鄰里和睦、有利于打造安全、寧靜、舒適的社區(qū)環(huán)境和建立社區(qū)的和諧氛圍。
3．推行物業(yè)管理有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理對(duì)公共秩序的維護(hù)及協(xié)助政府開展安全防范職能的發(fā)揮，在減少刑事發(fā)案率，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮著十分重要的作用。據(jù)公安網(wǎng)報(bào)道，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)與沒有實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)每萬戶發(fā)案比例為1∶38，每萬戶刑事發(fā)案率比例為1∶10。在2008年北京舉辦的奧運(yùn)會(huì)期間，北京市的各物業(yè)服務(wù)企業(yè)均與奧組委和北京市政府簽訂確保一方平安責(zé)任狀，通過精心制定管理方案，細(xì)致研究應(yīng)急措施，做了大量保穩(wěn)定、促和諧的工作，確保奧運(yùn)會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)的順利開展和比賽的圓滿進(jìn)行，顯示了物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合是保障中國社會(huì)穩(wěn)定的有效促進(jìn)機(jī)制。
三、當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)面臨的困境及引發(fā)的社會(huì)問題
近幾年來，隨著物價(jià)上漲和人力成本的提高，以及物業(yè)管理收費(fèi)水平難以得到同步調(diào)整，行業(yè)生存狀況不容樂觀。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)從2007年二季度開始，通過網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止當(dāng)年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區(qū)。
調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映，4118家填報(bào)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)總值4010501.3萬元，平均資產(chǎn)總值973.9萬元；4190家填報(bào)企業(yè)2006年經(jīng)營總收入過2769375.3萬元，平均經(jīng)營收入660.9萬元；3727家填報(bào)企業(yè)完成營業(yè)稅金及附加150393.83萬元，平均完成營業(yè)稅金及附加40.4萬元；1581家填報(bào)企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金42352.54萬元，平均上繳企業(yè)所得稅金26.8萬元；2006年盈利企業(yè)為1825家，占調(diào)查企業(yè)的39.7%，實(shí)現(xiàn)利潤總額達(dá)149797.5萬元，平均利潤額82.1萬元。
企業(yè)經(jīng)營效益情況 單位：萬元
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調(diào)查
企業(yè)數(shù)
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盈利情況
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虧損情況
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持平情況
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企業(yè)數(shù)
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%
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平均盈利額
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企業(yè)數(shù)
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%
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平均虧損額
|
企業(yè)數(shù)
|
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全國
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4600
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1843
|
40.07
|
81.28
|
1871
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40.76
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37.22
|
886
|
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東部地區(qū)
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1754
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958
|
54.62
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124.83
|
522
|
29.76
|
51.82
|
274
|
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中部地區(qū)
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1308
|
413
|
31.57
|
24.56
|
605
|
46.25
|
18.53
|
290
|
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西部地區(qū)
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904
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315
|
34.85
|
40.80
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404
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44.69
|
31.30
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185
|
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東北地區(qū)
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634
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157
|
24.76
|
45.96
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340
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53.63
|
55.12
|
137
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從上表可見，僅有40%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤，且利潤額低，60％的企業(yè)虧損或持平。這些數(shù)據(jù)反映出多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，行業(yè)缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，近年來不少城市呈現(xiàn)行業(yè)整體萎縮趨勢(shì)，由此帶來以下一系列的社會(huì)問題。
1.部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)為降低成本，采取削減人員或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，使得服務(wù)水平明顯下降，引發(fā)業(yè)主和住戶的不滿，導(dǎo)致矛盾和糾紛。近年因物業(yè)管理糾紛而上訪、信訪以及提起訴訟的案件呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；
2.部分城市頻繁出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因入不敷出而被迫退出在管的虧損項(xiàng)目（大多為低收入人群居住，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低且收費(fèi)率偏低的老舊住宅小區(qū)）的情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的撤出，造成小區(qū)內(nèi)垃圾堆積成山，可防性偷盜案件頻發(fā)等，直接影響了廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活，一些地方多次發(fā)生群體上訪事件，影響到社區(qū)穩(wěn)定和社會(huì)和諧，也給城市政府的日常管理帶來了很大的壓力；
3.一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離在管項(xiàng)目，必然導(dǎo)致裁員現(xiàn)象的發(fā)生，使得目前嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)雪上加霜；
上述問題的屢屢發(fā)生，使各地政府進(jìn)一步意識(shí)到，物業(yè)管理的貢獻(xiàn)不僅在于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，直接拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長和改善了人居環(huán)境，更重要的貢獻(xiàn)是體現(xiàn)在“保民生、保就業(yè)、保穩(wěn)定”的社會(huì)效益上。盡管物業(yè)管理企業(yè)虧損面加大的直接影響體現(xiàn)在行業(yè)整體經(jīng)營效益下降和生存困境上，但由此引起的對(duì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的影響不容忽視。
四、制定扶持物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的現(xiàn)實(shí)意義
當(dāng)前物業(yè)管理生存發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急是盡快改變行業(yè)大面積虧損的狀況，在目前情況下，最簡捷有效的途徑有兩條：一是適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，二是適當(dāng)減輕物業(yè)管理稅負(fù)。
在全球性的金融危機(jī)影響下，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)與考驗(yàn)，在國家出臺(tái)了一系列“保增長、保就業(yè)、保民生、保穩(wěn)定”政策措施的大環(huán)境下，短期內(nèi)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加業(yè)主和住戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)顯然不可行。要做到在不增加業(yè)主和住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，又能保證物業(yè)服務(wù)的正常開展，通過調(diào)整物業(yè)管理稅收政策，以扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，無疑是當(dāng)前最好的政策選擇。
稅收政策應(yīng)具備調(diào)整利益分配關(guān)系和扶持社會(huì)健康發(fā)展的雙重功能。調(diào)整利益分配關(guān)系，就是要求堅(jiān)持公平稅制的原則，國家在以稅收形式取得財(cái)政收入，安排稅收負(fù)擔(dān)時(shí)，應(yīng)處理好國家與納稅人之間的關(guān)系，創(chuàng)造公平稅收環(huán)境，鼓勵(lì)競爭。公平稅負(fù)不是平均稅負(fù)，而是應(yīng)給予納稅人大體相同的稅收環(huán)境，并使稅收負(fù)擔(dān)與納稅人的負(fù)擔(dān)能力相適應(yīng)。從這個(gè)角度講，重新評(píng)估物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，通過調(diào)整國家的稅收政策，減低物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)和平衡利益分配，不失為扶持物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的有效舉措。制定扶持物業(yè)管理行業(yè)的稅收政策，不僅可以減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，更好地發(fā)揮物業(yè)管理在城市管理中的作用，而且可以減緩物業(yè)服務(wù)費(fèi)短期內(nèi)無法提高所帶來的壓力，使業(yè)主得到實(shí)惠，真正體現(xiàn)黨中央的惠民政策。
五、現(xiàn)行物業(yè)管理行業(yè)稅收政策及存在的問題
1．現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的稅種、稅目與稅率。
1）營業(yè)稅：稅率5%。
2）城建稅：按營業(yè)稅的7%計(jì)稅。
3）教育費(fèi)附加：按營業(yè)稅的4%計(jì)稅。
4）企業(yè)所得稅：按調(diào)整后利潤總額計(jì)算納稅額，稅率：25%。
5）車船使用稅：車船使用稅是以應(yīng)稅車船為征稅對(duì)象的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行定額征收。
6）印花稅：印花稅共有13個(gè)稅目，如：購銷合同、建筑安裝工程承包合同、借款合同、營業(yè)帳簿等。稅率分為：
比例稅率：萬分之0.5、萬分之3、萬分之5、千分之1。
定額稅率：按件貼花，稅額5元。
7）代扣代繳的個(gè)人所得稅：計(jì)稅依據(jù)工資、薪金。適用九級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率為5%—45%。
8）殘疾人保障基金：每年征收一次，征收額=（上年度在職人員總數(shù)×1.6%-上年度殘疾職工總數(shù)）×所在地職工年平均工資×60%。
2．存在的問題分析
1）稅率偏高
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他行業(yè)的營業(yè)稅稅負(fù)比較研究
目前，對(duì)物業(yè)管理適用“服務(wù)業(yè)”5%的營業(yè)稅稅率，相對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其他服務(wù)行業(yè)的根本之處在于它具有準(zhǔn)公共服務(wù)的特征，從維護(hù)涉及千家萬戶的公共利益和保障民生的角度出發(fā)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)適用有別于一般服務(wù)業(yè)的較低的營業(yè)稅率。
2）稅基不合理
物業(yè)管理收費(fèi)具有“取之于民，用之于民”的特征。在酬金制收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照“以支定收”的方式確定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成，其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開支，與居民日常生活中發(fā)生的水電費(fèi)、取暖費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用一樣具有代收代付的性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基。在物業(yè)管理發(fā)展較為成熟的香港特別行政區(qū)，業(yè)主所交的物業(yè)管理費(fèi)一般是先進(jìn)入業(yè)主立案法團(tuán)的帳戶，在物業(yè)公司實(shí)施管理的過程中，從該帳戶中將各種費(fèi)用支付給專業(yè)公司，物業(yè)公司收取10%的傭金作為收入，依據(jù)該收入交納稅費(fèi)。因此，稅務(wù)部門應(yīng)以物業(yè)服務(wù)酬金為稅基向物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)征營業(yè)稅及其附加，而目前各地稅務(wù)部門均以物業(yè)服務(wù)資金為稅基向企業(yè)征稅，無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
3）重復(fù)征稅
根據(jù)國家法律法規(guī)規(guī)定、消防維保，電梯維保應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)。隨著社會(huì)專業(yè)化分工的日趨細(xì)化，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包。中央空調(diào)維保，日常專業(yè)保潔，專業(yè)安防，專業(yè)外墻清洗等專項(xiàng)服務(wù)，大多是通過分包委托給其他專業(yè)公司的方式完成的。在計(jì)征營業(yè)稅時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間實(shí)際應(yīng)存在稅項(xiàng)抵扣，在申報(bào)本企業(yè)營業(yè)稅時(shí)，應(yīng)允許將外包服務(wù)的支出從物業(yè)服務(wù)收入中予以扣減，剩余的服務(wù)收入作為計(jì)征營業(yè)稅的依據(jù)。而目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照收入全額計(jì)征營業(yè)稅，不允許根據(jù)各專業(yè)分包公司的發(fā)票額將相應(yīng)支出部分作為稅前抵扣項(xiàng)目，明顯存在重復(fù)征稅的問題，加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
六、完善物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的具體建議
1．降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅稅率
建議比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、文化體育業(yè)，將物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)稅的稅率由現(xiàn)行的5%的調(diào)低為3%，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。
2．確立合理的物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)稅征收范圍
建議比照旅游業(yè)將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門票或者支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營業(yè)收入計(jì)征營業(yè)稅的做法；及比照廣告代理業(yè)以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發(fā)布者（包括媒體、載體）的廣告發(fā)布費(fèi)后的余額為營業(yè)收入計(jì)征營業(yè)稅的做法，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入扣除支付給其他專業(yè)服務(wù)單位支出（如：專業(yè)消防維保、電梯維保、中央空調(diào)維保、外墻清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、專業(yè)安保等外包支出）后征稅，以體現(xiàn)合理稅基，避免重復(fù)征稅。
建議根據(jù)上述意見，就國家稅務(wù)總局“關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知”（國稅法【1998】第217號(hào)文）和財(cái)政部 國家稅務(wù)總局“關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知”（財(cái)稅【2003】16號(hào)文）做出相應(yīng)的政策調(diào)整。
3．盡快明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在繳納所得稅時(shí)的應(yīng)納稅所得額
新企業(yè)所得稅稅法從2008年01月01日?qǐng)?zhí)行，比原企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)率減輕8％。建議國家稅務(wù)總局能夠盡快出臺(tái)相關(guān)政策，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的項(xiàng)目，作為應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。
關(guān)于征收方式，課題組經(jīng)過研究分析認(rèn)為，對(duì)于較大較強(qiáng)、內(nèi)部管理較為規(guī)范的企業(yè)，實(shí)行查帳征收是比較有利的；而對(duì)小規(guī)模且財(cái)務(wù)管理不健全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)核定征收的辦法更有利。
課題組建議通過中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)呈請(qǐng)國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部商國家稅務(wù)總局和財(cái)政部稅政司，力爭能在物業(yè)管理行業(yè)盡快實(shí)行物業(yè)服務(wù)資金全額營業(yè)稅征收為加值額營業(yè)稅征收，從而減輕物業(yè)管理行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，以扶持物業(yè)管理的健康發(fā)展，讓大多數(shù)城鄉(xiāng)居民能夠持續(xù)享受物業(yè)服務(wù)帶來的便利，讓已經(jīng)就業(yè)的幾百萬從業(yè)者能夠有一個(gè)穩(wěn)定的職業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)今年黨中央提出的“保民生、保增長、保穩(wěn)定”目標(biāo)。
課題組組長：
林常青 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事，福建永安物業(yè)管理有限公司董事長，福州市人大常委會(huì)法工委委員、十二屆/十三屆市人大代表
課題組組員：
李健輝 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事，廣州粵華物業(yè)有限公司董事長
陳家豪 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事，浙江耀江物業(yè)管理有限公司董事長
劉 晶 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事，天津市現(xiàn)代物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理