（南京市人大常委會副主任李琦做關(guān)于《南京市住宅物業(yè)管理條例（草案）》的說明）
近日,南京市十五屆人大四次會議開幕,聽取了關(guān)于《南京市住宅物業(yè)管理條例(草案)》的說明。作為2015年南京重點立法項目,南京首次在全國范圍內(nèi)公開招投標(biāo),選定第三方組成專家團(tuán)隊起草條例文本。其中,這個草案的6大制度創(chuàng)新,直指物業(yè)糾紛中的痛點。
當(dāng)前,業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾糾紛在各地不少小區(qū)頻頻上演。一方面,業(yè)主對物業(yè)的服務(wù)不滿；另一方面,業(yè)主拖欠物業(yè)費現(xiàn)象也時有發(fā)生。事實上,不少業(yè)主不繳納物業(yè)費正是因為對物業(yè)服務(wù)極度不滿。
目前不少小區(qū)并沒有成立業(yè)主委員會,沒有召開過業(yè)主大會,更沒有中立的第三方對物業(yè)服務(wù)是否合格進(jìn)行評價。在主張物業(yè)失職的維權(quán)過程中,業(yè)主往往處于劣勢,當(dāng)權(quán)利得不到伸張,或者疑慮、誤解得不到及時消除時,他們就容易采取不繳納物業(yè)費的極端手段進(jìn)行抵抗。
獨自作戰(zhàn)、維權(quán)能力較低等因素,使得少有業(yè)主主動將物業(yè)訴至法院,要求物業(yè)履職或者降低物業(yè)費,他們更多的是待到因拖欠物業(yè)費被訴,才提出物業(yè)服務(wù)不合格的理由來進(jìn)行抗辯,卻也時常因為證據(jù)不足、物業(yè)不少惡行時過境遷等原因,而承擔(dān)敗訴責(zé)任,這甚至導(dǎo)致了他們對司法公正產(chǎn)生質(zhì)疑,乃至惡化為抗拒法院執(zhí)行。
可以說,不斷上演的物業(yè)服務(wù)與物業(yè)費之爭在諸多小區(qū)已經(jīng)讓業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系陷入惡性循環(huán),成為影響社會和諧的不利因素,亟待引起高度重視。為了解決這一常態(tài)化爭端,南京市豐富了全國性的《物業(yè)管理條例》,制定《南京市住宅物業(yè)管理條例(草案)》。
草案的6大制度創(chuàng)新,體現(xiàn)為三個層面。首先,針對在實踐中業(yè)主反映最為強(qiáng)烈的物業(yè)擅用資金問題,建立了獨立建賬制度、物業(yè)保修金制度、住宅專項維修資金的應(yīng)急使用制度,在規(guī)范物業(yè)使用資金的同時,保障不因業(yè)主和物業(yè)之間扯皮影響到維修資金的應(yīng)急使用。
其次,建立了實名投訴登記受理制度、第三方評估制度,對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行更為實時的監(jiān)管,有糾紛隨時處理,對服務(wù)不周的物業(yè)隨時給出差評,顯然這些處理結(jié)果,都能在將來的法律糾紛中作為業(yè)主方的證據(jù),極大提升了業(yè)主維權(quán)能力。
最后,建立征信制度,將欠繳物業(yè)費被判敗訴但拒不執(zhí)行的業(yè)主以及物業(yè)劣跡錄入征信,物業(yè)企業(yè)的日常表現(xiàn)將與征信掛鉤,直接影響到今后企業(yè)的生存發(fā)展,這將加大雙方失信與違法成本。
我們期待這份相對于當(dāng)前全國性立法更為周全的地方性法規(guī)能夠順利通過,并在實踐中得以落實與完善,早日形成南京經(jīng)驗,對規(guī)范各地小區(qū)物業(yè)服務(wù)、改善物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系提供樣板與借鑒。
（原標(biāo)題：期待南京新規(guī)助力化解物業(yè)糾紛）