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樓內(nèi)樓外公共區(qū)域保潔員每天清掃幾次，小區(qū)草坪地被植物修剪到什么程度……如同在飯店點(diǎn)菜，今后市民將根據(jù)需求選擇物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并繳納與之相對應(yīng)的費(fèi)用。市國土房管局近日印發(fā)《關(guān)于實施住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級化管理的意見》，推行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級化管理。
住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括，物業(yè)管理基本服務(wù)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)管理。根據(jù)該意見，住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)推行“雙四級”標(biāo)準(zhǔn)，即按 照基本服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，劃分為一、二、三、四四個服務(wù)等級，每個服務(wù)等級區(qū)分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格四個服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。不同服務(wù)等級實行不同繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的服務(wù)等級按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。每個服務(wù)等級所達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)年度考評結(jié)果確定。考評實行百分制，其中物業(yè)管理基本服務(wù)權(quán)重為60%，機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)管理權(quán)重為40%。不同服務(wù)等級綜合得分在90分以上的為本服務(wù)等級優(yōu)秀，得分在89至80分的為本服務(wù)等級良好，得分在79至60分的為本服務(wù)等級合格，得分少于60分的為本服務(wù)等級不合格。
物業(yè)管理服務(wù)考評采取年度考核、分級評定方式進(jìn)行。物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)未配置電梯、消防等機(jī)電設(shè)施設(shè)備的，只考評物業(yè)管理基本服務(wù)。每年1月底前， 市國土房管局匯總考評結(jié)果向社會公布，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定、人民法院審理物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)涉訴案件判決的重要依據(jù)。據(jù)悉，推行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級化管理，將實現(xiàn)權(quán)利與責(zé)任明確，業(yè)主可對物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、評估以及對不滿意的物業(yè)進(jìn)行更換，物業(yè)方面也能在職責(zé)范圍內(nèi)進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。
等級化管理實施“組合拳”
業(yè)主可表決解聘物業(yè)市國土房管局近日印發(fā)《關(guān)于實施住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級化管理的意見》，推行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級化管理。今后，項目管理服務(wù)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、人員資格和項目管理權(quán)這三方面掛鉤，通過實施“組合拳”，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量。
據(jù)悉，本市將全面推行物業(yè)服務(wù)事項公開公示，主動接受監(jiān)督。強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信監(jiān)管，嚴(yán)格落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級年度評定公布制度，加大對違約、違規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管處罰力度。依法核查企業(yè)資質(zhì)條件，不符合相應(yīng)資質(zhì)條件的，重新核定企業(yè)資質(zhì)等級，一年內(nèi)不得承接物業(yè)管理項目，不得晉升資質(zhì)等級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違法違規(guī)情形的，依法吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。對小區(qū)項目經(jīng)理吊銷其《天津市物業(yè)管理項目經(jīng)理崗位證書》。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定期復(fù)核制度，對不符合原相應(yīng)資質(zhì)條件的，實施降級或取消資質(zhì)。區(qū)縣房管局書面將考評結(jié)果為不合格小區(qū)情況告知社區(qū)居委會(村民委員會)和小區(qū)業(yè)主委員會。業(yè)主委員 會可以組織業(yè)主書面表決解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，重新選聘新物業(yè)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)事項實行年度考評
十條紅線一票否決根據(jù)該意見，本市實行物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)事項一票否決制度。本市劃定十條紅線，觸線物業(yè)企業(yè)有其中之一的，將實行一票否決，年度考評結(jié)果為不合格。
這十條不能觸碰的紅線依次為：在考評年度內(nèi)發(fā)生重大責(zé)任事故的；因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任引發(fā)重大群體或越級上訪事件，影響社會穩(wěn)定和正常社會秩序，造成惡劣影響的；因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任被媒體公開曝光在社會上造成惡劣影響的；聘用無相應(yīng)資格證書的人員擔(dān)任項目經(jīng)理的；電梯逾期未進(jìn)行年檢的；未按照協(xié)議約定及時退還裝修保證金及其他應(yīng)退還費(fèi)用的；挪用房屋專項維修資金和應(yīng)急解危專項資金的；被市國土房管局或者區(qū)縣房管局日常巡查公開通報后不及時整改，一年內(nèi)被公開通報三次(含三次)以上的；退出項目管理時不按照《天津市物業(yè)管理條例》等政策法規(guī)規(guī)定，履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的；以及其他嚴(yán)重不良行為。
物業(yè)服務(wù)考評結(jié)果將作法院重要證據(jù)
服務(wù)不合格難討物業(yè)費(fèi)根據(jù)《關(guān)于實施住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級化管理的意見》，本市將通過加強(qiáng)教育引導(dǎo)、強(qiáng)化行政約束、嚴(yán)格法律追究等綜合措施，提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率，為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)良性循環(huán)提供有力保障。
根據(jù)該意見，本市各區(qū)縣房管局將指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，對業(yè)主提出的合理化建議和意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定整改措施并限期整改完善，整改后要進(jìn)行回訪。今后積極協(xié)助人民法院物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)糾紛案件審理工作，每年1月底前，各區(qū)縣房管局將本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)考 評結(jié)果書面抄送同級人民法院。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的住宅小區(qū)被區(qū)縣房管局年度考評評定為合格以上的，該考評結(jié)果作為人民法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的重要證據(jù)。物業(yè)企業(yè)達(dá)到優(yōu)秀、良好、合格服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院將作為重要證據(jù)采信，如果業(yè)主沒有其他佐證，人民法院會判定業(yè)主繳納全額物業(yè)費(fèi)和滯納金，這樣杜絕了惡意欠費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生，解決了優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的后顧之憂。同樣，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)若被評為不合格的，要求業(yè)主收繳物業(yè)費(fèi)的訴求，人民法院不予支持，這樣也維護(hù)了業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。
減少二手房交易產(chǎn)生糾紛
發(fā)放交齊物業(yè)費(fèi)提示單本市推行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級化管理實施新舉措，即二手房交易時，將向交易雙方發(fā)放交齊物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)提示單。今后，類似因前業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)而導(dǎo)致新業(yè)主入住遭拒等煩心事，將會盡早得到規(guī)避。
據(jù)介紹，這項新舉措具體為，住宅小區(qū)進(jìn)行二手房交易時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房屋交易機(jī)構(gòu)在打印《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》時，向交易雙方發(fā)放交齊物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)提示單。提示單上明確交易雙方履行“按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)”的義務(wù)。如有隱瞞、欺騙行為，當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé) 任。提示單一式兩份，房產(chǎn)出賣人和買受人簽字各留存一份。一旦賣家尚未將物業(yè)費(fèi)結(jié)清，買主可以及時督促賣家交清物業(yè)費(fèi)。這樣通過二手房交易提示單，讓買賣雙方明確自己權(quán)利，將物業(yè)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)全面了解交接，減少交易之后的糾紛。