南寧市修訂物業(yè)管理辦法，擬規(guī)范老舊小區(qū)管理，降低業(yè)委會(huì)成立門(mén)檻
擬采用“電子投票” 業(yè)主在外地也能表決
10月30日，南國(guó)早報(bào)記者從南寧市法制辦獲悉，該辦正在就《南寧市物業(yè)管理辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》征求意見(jiàn)。這是《辦法》繼2007年修訂后再次修訂，這次修訂不但將老舊小區(qū)和無(wú)物業(yè)小區(qū)納入管理范疇，同時(shí)打破傳統(tǒng)小區(qū)物業(yè)管理思維，進(jìn)一步降低業(yè)委會(huì)成立的門(mén)檻
兩種方案管理老舊小區(qū)
由于一些單位改制、撤離，或是物管公司中途撤離等種種原因，南寧市目前有800多個(gè)無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)，普遍存在垃圾亂堆、車(chē)輛亂停放、無(wú)人值守等問(wèn)題。老舊小區(qū)如何管理？除個(gè)別小區(qū)通過(guò)成立業(yè)委會(huì)、自管小組等方式“自管”外，大部分無(wú)物業(yè)管理公司的小區(qū)依靠社區(qū)進(jìn)行“代管”。
征求意見(jiàn)稿對(duì)如何管理老舊小區(qū)給出兩種方案：一是可由業(yè)主決定自行管理；二是業(yè)主如果不自行管理，也不聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，則由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦組織業(yè)主推選物業(yè)或者管理人員負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等工作，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
征求意見(jiàn)稿還規(guī)定，物業(yè)或者管理人員可以利用小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，所得收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修基金和彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)不足。
分期建設(shè)的小區(qū)可先期成立業(yè)委會(huì)
在南寧，因?yàn)橐粋€(gè)大型樓盤(pán)分好多期開(kāi)發(fā)，小區(qū)10多年間無(wú)法成立業(yè)委會(huì)的情況并不少見(jiàn)。根據(jù)南寧市現(xiàn)行的物業(yè)管理辦法，在同一個(gè)區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì)，這樣一來(lái)，先期得房的業(yè)主利益就得不到保障。
對(duì)此，征求意見(jiàn)稿新增規(guī)定，分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首期物業(yè)交付使用的建筑面積達(dá)到當(dāng)期開(kāi)發(fā)面積的60%以上，經(jīng)30%以上已交付專(zhuān)有部分物業(yè)業(yè)主書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
還有一種情況是，首套房交付滿兩年且物業(yè)交付使用的建筑面積達(dá)到總面積35%以上的，經(jīng)30%以上已交付專(zhuān)有部分物業(yè)業(yè)主書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主可用“電子投票”方式表決
今年上半年，南寧市人大常委會(huì)執(zhí)法檢查組在對(duì)物業(yè)相關(guān)法規(guī)的檢查中發(fā)現(xiàn)，目前南寧市成立業(yè)主委員會(huì)的占比僅為21.3%，不但比例低，發(fā)揮作用也較難。不少業(yè)委會(huì)人員表示，業(yè)主組織工作開(kāi)展難，“業(yè)主召集”是最大的攔路虎。
南寧市北湖北路某小區(qū)業(yè)主李女士向記者介紹，她居住的小區(qū)是一個(gè)超過(guò)2000多戶的大居民區(qū)，從2009年開(kāi)始交付使用，去年小區(qū)才成立業(yè)委會(huì)籌備組，但是因?yàn)槲飿I(yè)方面不提供業(yè)主名冊(cè)，加上還有不少業(yè)主在外地，籌備組無(wú)法召集業(yè)主開(kāi)會(huì)和投票，在截止期限前因?yàn)闃I(yè)主投票數(shù)還差200票，成立業(yè)委會(huì)隨之流產(chǎn)。
記者獲悉，目前，深圳已經(jīng)試行電子投票系統(tǒng)助力業(yè)主投票，有的社區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，在外地的業(yè)主不用親自來(lái)深圳，通過(guò)手機(jī)短信或上網(wǎng)的方式就可投票表決。為了降低業(yè)委會(huì)成立的門(mén)檻，探索多種方式推動(dòng)業(yè)委會(huì)的成立，南寧市這次修訂物業(yè)管理辦法，將電子投票、推選樓棟或者單元代表等外地的經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)充進(jìn)來(lái)。
征求意見(jiàn)稿規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用召開(kāi)會(huì)議討論、書(shū)面征求意見(jiàn)和電子投票等方式表決，但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。電子投票的有關(guān)規(guī)定由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)超過(guò)2000人的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
物業(yè)企業(yè)可公示欠費(fèi)業(yè)主名單
南寧市人大常委會(huì)執(zhí)法檢查組在檢查中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)收繳率低已經(jīng)成為困擾物業(yè)管理行業(yè)的普遍問(wèn)題，各種原因的物業(yè)糾紛往往直接反映在業(yè)主拒交或者拖欠物業(yè)費(fèi)上。家住明秀路的市民葉先生對(duì)記者說(shuō)，他們小區(qū)也有部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，所以不交物業(yè)費(fèi)。他認(rèn)為：“欠費(fèi)業(yè)主一直不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)收的錢(qián)少了，可能會(huì)影響小區(qū)的管理，最后損害的還是全體業(yè)主的利益。”
這次修訂，征求意見(jiàn)稿規(guī)定：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交，逾期3個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在本物業(yè)管理區(qū)域公示欠費(fèi)業(yè)主名單。
小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同期未滿突然退出；合同期滿后物業(yè)退出，但未及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)……如果遇到這種突發(fā)情況，小區(qū)有可能會(huì)陷入垃圾沒(méi)人清、安全沒(méi)人管的“真空”狀態(tài)。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)要建立“應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)”，如果出現(xiàn)上述突發(fā)情況，可由政府、街道辦在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參照原物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容執(zhí)行。
占用小區(qū)共用部位最高可罰1萬(wàn)元
在一些小區(qū)，居民占用共用區(qū)域的行為屢屢可見(jiàn)。南寧市北湖路城市春天小區(qū)的業(yè)主張女士就很煩惱，她所在的樓棟，一樓就有停放車(chē)輛的地方，可還是有不少鄰居將電動(dòng)自行車(chē)通過(guò)電梯帶上樓，停放在自家門(mén)前的樓道里。一層樓有4戶人家，有時(shí)候4輛車(chē)都停在樓道里，車(chē)多的時(shí)候安全出口都被擋住，出入非常不便。
今后，這種行為將有處罰依據(jù)。這次修訂新增規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由縣、區(qū)房管部門(mén)責(zé)令其限期改正，對(duì)個(gè)人處500元以上1000元以下罰款，對(duì)單位處以5000元以上10000元以下罰款。