9月21日上午，安徽省十二屆人大常委會(huì)第23次會(huì)議聽(tīng)取了《關(guān)于<安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)>的說(shuō)明》，修訂草案保留了原《條例》的框架結(jié)構(gòu)，對(duì)原文進(jìn)行了176處修改，以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)。
“租客”可以列席業(yè)主大會(huì)
隨著城市流動(dòng)人口的增加，“租客”越來(lái)越多。但是，他們沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，難以參與物業(yè)管理，其應(yīng)享有的合法權(quán)益也難以保障。修訂草案增加對(duì)對(duì)物業(yè)使用人權(quán)益的保護(hù)內(nèi)容，指出其物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì)。
修訂草案還增加了對(duì)物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
沒(méi)有業(yè)委會(huì)也可以自行聘請(qǐng)物業(yè)
對(duì)于一些不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，今后也或?qū)⒖梢宰孕衅刚?qǐng)物業(yè)管理小區(qū)。
根據(jù)修訂草案，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居委會(huì)、村委會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，可以組織業(yè)主自行或者聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。而物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。
專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?/strong>
專項(xiàng)維修資金使用難和續(xù)籌難是較為突出的問(wèn)題。修訂草案規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，協(xié)調(diào)監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金的使用和管理。
業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，業(yè)主委員會(huì)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括專項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理。
專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。市、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)為維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。
小區(qū)車位應(yīng)先滿足業(yè)主需要
住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)的管理和使用，是物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一，糾紛和矛盾比較集中。修訂草案中明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
對(duì)于擬出售的車位、車庫(kù)數(shù)量少于要求購(gòu)買車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或者車庫(kù)。對(duì)于出租的車位和車庫(kù)也參照此辦法管理。
業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi) 物業(yè)可以提起訴訟
今后，對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)官司可以通過(guò)訴訟方式解決。根據(jù)修訂草案規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納，逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
業(yè)主在裝修中，擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，會(huì)被處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途的，情節(jié)嚴(yán)重者會(huì)被處以50萬(wàn)元以上100萬(wàn)元以下罰款。
開(kāi)發(fā)商在交付前支付費(fèi)用用于電梯更新改造
目前高層住宅電梯的后期維修、改造越來(lái)越被關(guān)注。針對(duì)高層住宅電梯、消防等特種設(shè)施設(shè)備的后期更新、改造資金籌集困難的問(wèn)題，修訂草案規(guī)定受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用的百分之一比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)備的更新改造，該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理。