物業(yè)管理立法是一項(xiàng)涉及民生的立法，和廣大市民的生活息息相關(guān)。為了進(jìn)一步提高立法質(zhì)量，甘肅省蘭州市人大常委會(huì)公布了《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，公開(kāi)征求公眾的意見(jiàn)。
《法制日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，該條例正式實(shí)施后，將有效解決物業(yè)管理監(jiān)管缺失、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、物業(yè)管理資料管理不規(guī)范、住宅室內(nèi)裝飾裝修不規(guī)范、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范以及物業(yè)企業(yè)代人受過(guò)等問(wèn)題。
物業(yè)管理行業(yè)歷史欠賬較多
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，蘭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有673家，物業(yè)托管面積達(dá)到6580萬(wàn)平方米，專業(yè)化物業(yè)服務(wù)受益對(duì)象達(dá)220多萬(wàn)人，物業(yè)從業(yè)人員3萬(wàn)余人，物業(yè)管理覆蓋面占全市物業(yè)總量的70%。
近年來(lái)，隨著法制建設(shè)的不斷深化，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)有了明顯的增強(qiáng)，但全市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)代服務(wù)意識(shí)和體系的建立稍顯遲滯，歷史欠賬較多具體表現(xiàn)在六個(gè)方面：
一是物業(yè)矛盾糾紛增多，部分矛盾甚至升級(jí)為局部性的群體性事件；
二是服務(wù)不規(guī)范，部分企業(yè)沒(méi)有建立完善的管理服務(wù)制度，服務(wù)不標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)不透明的問(wèn)題往往成為矛盾的焦點(diǎn)；
三是業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)滯后，業(yè)主參與積極性不高，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難；
四是專項(xiàng)維修資金歸集難，大多數(shù)老舊小區(qū)、“三不管”樓院未歸集維修資金，導(dǎo)致房屋無(wú)法得到及時(shí)維修，引發(fā)物業(yè)矛盾，給業(yè)主的生活帶來(lái)隱患；
五是物業(yè)企業(yè)發(fā)展環(huán)境較差，物業(yè)管理與供水、供電、供暖、供氣的職責(zé)不清，多數(shù)小區(qū)由物業(yè)企業(yè)受“霸王條款”的制約無(wú)償代收代交，一旦發(fā)生停水或供暖溫度不達(dá)標(biāo)，業(yè)主將問(wèn)題誤認(rèn)為是物業(yè)企業(yè)造成的；
六是老舊小區(qū)數(shù)量較多，難以實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。
業(yè)主大會(huì)可選聘和解聘物業(yè)公司
草案規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，決定業(yè)主委員會(huì)的任期；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用等事項(xiàng)。
草案明確，業(yè)主大會(huì)每年至少召開(kāi)一次會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)召集。業(yè)主委員會(huì)不履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，業(yè)主可以聯(lián)名請(qǐng)求物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門(mén)或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)督促召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
住宅小區(qū)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的或者業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上等情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職 責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、 業(yè)主代表等組成。
物業(yè)公司不得強(qiáng)行推銷裝修材料
草案要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，并定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受社區(qū)監(jiān)督指導(dǎo)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳；不得擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；不得擅自許可或者默許他人利用共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備從事獨(dú)家經(jīng)營(yíng)并收取費(fèi)用；不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；不得擅自提高公共車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
草案明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定可以對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)， 收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶，不得以任何個(gè)人或者其 他組織名義進(jìn)行管理。
草案規(guī)定，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)代收費(fèi)用
草案提出，業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)，禁止損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；禁止侵占或者損壞物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；禁止損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全；禁止違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物；禁止違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
草案要求， 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。其中，屬物業(yè)專有部分的費(fèi)用，由業(yè)主繳納；屬物業(yè)服務(wù)企 業(yè)使用的費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
草案強(qiáng)調(diào)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。