案例
2010年1月2日業(yè)主宋某與北京市某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議（住宅）》，根據(jù)合同約定，某物業(yè)公司為宋某所居住的小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，宋某按年向物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。合同簽訂后，某物業(yè)公司向宋某所居住小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，宋某因?qū)ξ飿I(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，未交納2011年至2012年8月31日期間的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司向人民法院提起訴訟，要求宋某支付其拖欠的物業(yè)費(fèi)。宋某辯稱的理由之一是宋某房屋的廚房及陽(yáng)臺(tái)窗戶漏雨，某物業(yè)公司對(duì)此一直沒(méi)有解決，藉此，不同意交納服務(wù)費(fèi)。
判決
法院認(rèn)為，宋某所稱其房屋窗戶封閉不嚴(yán)漏雨的問(wèn)題，系房屋質(zhì)量問(wèn)題，是基與房屋的建設(shè)單位之間的爭(zhēng)議，與本案并非同一法律關(guān)系，宋某應(yīng)向有關(guān)責(zé)任主體主張權(quán)利。故宋某拒交物業(yè)費(fèi)的答辯意見(jiàn)，法院不予采納。
解讀
本案是一起因房屋漏水所導(dǎo)致的業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的典型案例。在日常生活中，當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)其所居住的房屋存在房屋漏水等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，其往往首先想到的是物業(yè)公司，并在第一時(shí)間向物業(yè)公司進(jìn)行報(bào)修。如果物業(yè)公司無(wú)法為其解決房屋漏水等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)，違反物業(yè)合同的相關(guān)約定，并往往采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行維權(quán)。目前，因房屋漏水等質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)昆山的案件屢見(jiàn)不鮮。
對(duì)于房屋存在漏水等質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第31條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。因此，如果房屋在保修期內(nèi)，房屋的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)由房屋的建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行維修。
正如題述安全中法院所持觀點(diǎn)，對(duì)于漏雨等房屋質(zhì)量問(wèn)題，是業(yè)主與房屋建設(shè)單位之間的爭(zhēng)議，與物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系不屬于同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)向房屋的建設(shè)單位主張權(quán)利。這里特別要提醒的是，根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年，因此，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水等質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向房屋的主張修復(fù)，以避免錯(cuò)過(guò)維權(quán)的時(shí)間，造成不必要的損失。房屋的保修期滿后，則應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任并承擔(dān)修繕費(fèi)用。