激情燃燒的歲月
——對中國物業(yè)管理協(xié)會創(chuàng)立與發(fā)展的回顧
文／謝家瑾
中國物業(yè)管理協(xié)會第四屆會員大會召開在即，記憶的閘門突然打開，那么多事情涌上心頭，協(xié)會成立前后和三屆會員大會召開等場景好似就在眼前，時間卻已經(jīng)跨越了十四個年頭，這真是一段激情燃燒的歲月。
協(xié)會的發(fā)起和創(chuàng)建
改革開放以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立、城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化和城市住宅建設(shè)的大規(guī)模興起，我國內(nèi)地的物業(yè)管理自1981年于深圳誕生后迅速發(fā)展，逐步壯大。據(jù)1998年的不完全統(tǒng)計，物業(yè)管理企業(yè)達兩萬家，從業(yè)人員超過200萬，部分省市物業(yè)管理覆蓋面已在50％以上。物業(yè)管理的推進與發(fā)展，對改革我國的城市和房地產(chǎn)管理體制，改善廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動兩個文明建設(shè)的作用逐步顯現(xiàn)。
但人們逐步認(rèn)識和接受物業(yè)管理的同時，由于行業(yè)管理還比較薄弱，行業(yè)自律機制、協(xié)調(diào)機制沒有形成，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為和運作方式尚不規(guī)范，使得消費者對物業(yè)管理的投訴增多，行業(yè)改革與發(fā)展的任務(wù)十分艱巨。此間，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作為以物業(yè)管理企業(yè)為主體自愿組成的自律性組織應(yīng)運而生。自深圳市物業(yè)管理協(xié)會于1993年6月成立之后，廣州、海南、上海、青島、常州等地相繼成立了物業(yè)管理協(xié)會，其“提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為”的作用開始得到體現(xiàn)。
為了切實貫徹國務(wù)院關(guān)于大力發(fā)展物業(yè)管理的有關(guān)精神，理順行政管理與行業(yè)管理的關(guān)系，盡快與國際慣例接軌，加強行業(yè)自律，促進物業(yè)管理整體水平的提高，1998年國務(wù)院機構(gòu)改革期間，建設(shè)部黨組在廣泛征求各方面意見后，決定組織成立中國物業(yè)管理協(xié)會，將物業(yè)管理的部分行業(yè)管理職能移交協(xié)會承擔(dān)。在當(dāng)年國家開展社會團體清理整頓的大形勢下，經(jīng)建設(shè)部正式上報并多方努力，2000年5月19日，民政部根據(jù)溫家寶副總理和司馬義·艾買提國務(wù)委員的批示，以民發(fā)[2000]124號文同意成立中國物業(yè)管理協(xié)會。
該文件下發(fā)后，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司就協(xié)助發(fā)展會員事項致函委托全國各省、市物業(yè)管理行政主管部門，廣大物業(yè)管理企業(yè)紛紛響應(yīng)，踴躍報名入會。由北京天鴻集團房管公司、上海上房物業(yè)管理公司、重慶渝海物業(yè)管理公司、廣州城建物業(yè)管理公司、深圳中海物業(yè)管理公司、深圳萬科物業(yè)管理公司、哈爾濱新區(qū)物業(yè)管理公司和原白蟻防治研究會等主要發(fā)起單位組成了協(xié)會籌備組，在時間非常緊張的情況下，完成了《章程》的起草、協(xié)會的注冊登記、白蟻防治專業(yè)委員會的籌建、會員的發(fā)展、工作計劃的擬定、成立大會的準(zhǔn)備、會徽的設(shè)計、協(xié)會活動資金的籌集、協(xié)會網(wǎng)站的設(shè)計與注冊以及辦公用房的落實等一系列工作。中國物業(yè)管理協(xié)會于2000年10月15日在北京成立，959家物業(yè)管理企業(yè)申請入會成為首批會員。第一屆會員大會討論通過了協(xié)會的宗旨、性質(zhì)、作用，選舉產(chǎn)生了第一屆領(lǐng)導(dǎo)班子，確立了“參與物業(yè)管理立法，開展行業(yè)調(diào)查和專題調(diào)研，制定行規(guī)行約提高服務(wù)質(zhì)量，穩(wěn)妥推進企業(yè)改組改制優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，推動行業(yè)技術(shù)進步，開展信息經(jīng)驗交流和行業(yè)培訓(xùn)”等工作重點，向行業(yè)發(fā)出了“團結(jié)奮斗迎接新世紀(jì)，務(wù)實求真開創(chuàng)新局面”的號召，由此開啟了中國物業(yè)管理協(xié)會的發(fā)展征程。
協(xié)會的作為與成效
1.積極參與行業(yè)立法，營造有利于行業(yè)發(fā)展的法制環(huán)境
協(xié)會自成立以來，積極參與了國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、全國人大《中華人民共和國物權(quán)法》等法律、法規(guī)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與相關(guān)部委一系列配套文件的調(diào)研、起草、論證及修改工作，以及發(fā)布后的宣傳貫徹。僅在《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》兩部司法解釋的制定中，最高人民法院半年內(nèi)就三次征求中物協(xié)意見，我會反饋的三份書面報告中有22條意見得到全部或部分采納。此外，中物協(xié)還熱情接待和應(yīng)邀參與多個省市的立法調(diào)研與論證，為地方物業(yè)管理立法提供了服務(wù)。協(xié)會通過參與立法建言踐行，維護了行業(yè)權(quán)益，受到有關(guān)立法機構(gòu)的尊重及業(yè)內(nèi)好評。
2.不斷加強調(diào)查研究，推動行業(yè)發(fā)展與進步
協(xié)會成立初期，圍繞發(fā)展中的熱點難點問題，選列了15個專題，廣泛發(fā)動會員單位組織力量進行調(diào)查研究，舉辦了6大片區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展理論研討會，并于當(dāng)年11月在杭州召開了“中國物業(yè)管理發(fā)展論壇”，先后收到各類論文300多篇，對此間的物業(yè)管理立法和發(fā)展產(chǎn)生了積極作用。
2007年，協(xié)會組織開展了全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查活動，于2008年形成《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》并正式發(fā)布，重點剖析了制約行業(yè)發(fā)展的主要問題，受到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的重視并就此作出專門批示，要求各地行業(yè)主管部門開展專題調(diào)研，研究解決物業(yè)管理發(fā)展中的深層次問題，以完善行業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境。
為加強行業(yè)理論研究工作，協(xié)會于2008年成立了中國物業(yè)管理協(xié)會行業(yè)發(fā)展研究中心，組織推動的《物業(yè)管理行業(yè)調(diào)解機制研究》、《物業(yè)管理項目進入與退出若干問題研究》、《物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)問題研究》、《物業(yè)管理開拓資產(chǎn)管理初探》等課題研究部分成果為國家有關(guān)部門采納，關(guān)于降低稅率、合理稅基等建議通過人大政協(xié)的提案引起國家財政部和稅務(wù)總局的重視，并已納入稅制改革的研究中。
為了從理論和實踐的結(jié)合上加快推動行業(yè)的發(fā)展和整體進步，協(xié)會會同有關(guān)地方協(xié)會和企業(yè)，于2013年啟動了“物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的研究”課題，并獲批為住房城鄉(xiāng)建設(shè)部軟科學(xué)研究項目。經(jīng)過一年多努力，課題報告于今年5月通過了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部課題驗收，研究成果對指導(dǎo)和推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級正在產(chǎn)生著重要影響。
3.大力貫徹政府工作報告，為經(jīng)濟社會發(fā)展做貢獻
協(xié)會堅持把行業(yè)發(fā)展與政府目標(biāo)結(jié)合起來，緊緊圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展的中心任務(wù)開展工作。2009、2010、2012三年的《政府工作報告》把大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)提到國家工作層面，物業(yè)管理被賦予了擴大消費需求、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和積極拓展新型服務(wù)領(lǐng)域的重任。中物協(xié)把落實《政府工作報告》作為協(xié)會中心工作，及時發(fā)文提出具體貫徹意見。行業(yè)上下積極行動，在穩(wěn)定在管項目、擴大物業(yè)管理覆蓋面、創(chuàng)造就業(yè)機會、努力維護社區(qū)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，開展“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”，大力挖掘和充分調(diào)動業(yè)主的各類服務(wù)性消費需求。對擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經(jīng)濟效益、社會認(rèn)知度、業(yè)主滿意度和在國民經(jīng)濟與社會發(fā)展中的地位和影響也得到不同程度的提高。
4.適時組織各項活動，凝聚行業(yè)力量砥礪前行
為全面促進物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提升，協(xié)會在2013年和2014年先后號召會員單位和廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)以多種形式開展“幸福社區(qū)·物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升年”和“物業(yè)在您身邊”活動，得到業(yè)內(nèi)廣泛響應(yīng)。通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動的開展，公共設(shè)施設(shè)備管理區(qū)向業(yè)主開放參觀日、關(guān)愛老年業(yè)主與空巢老人，以及各種形式的社區(qū)文化體育活動，強化業(yè)主體驗，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通與交流，加深業(yè)主對物業(yè)管理的了解和信任，營造了物業(yè)管理與業(yè)主和諧互信的良好氛圍。
為了總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗，凝聚行業(yè)精神，激勵行業(yè)奮勇前行，協(xié)會在2011年組織了物業(yè)管理改革發(fā)展30周年紀(jì)念活動。編印出版《光輝的足跡——物業(yè)管理改革發(fā)展30周年畫冊、論文集和回憶錄》，拍攝《道路與夢想》專題片，發(fā)布物業(yè)管理綜合實力100強企業(yè)，組織行業(yè)文藝匯演。當(dāng)年10月22日，1200多名代表和500多名演職員齊聚在深圳，參加由中國物業(yè)管理協(xié)會、深圳市房屋和物業(yè)管理委員會共同主辦的“物業(yè)管理改革發(fā)展30年大會”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥到會作了重要講話，極大地振奮了奮發(fā)向上的行業(yè)精神。
2013年10月，協(xié)會編撰完成了國內(nèi)首部全面反映當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》（包括《企業(yè)發(fā)展情況報告》和行業(yè)綜合實力200強企業(yè)和有關(guān)數(shù)據(jù)分析），并在北京召開了隆重的發(fā)布會。全面展示了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，宣傳了行業(yè)的進步與成就，反映了行業(yè)面對的困難和問題，提出了前行的方向和目標(biāo)。中物協(xié)還首次與新浪樂居頻道合作，對報告發(fā)布會進行了全程報道。人民日報、經(jīng)濟日報、建設(shè)報、新京報、21世紀(jì)經(jīng)濟導(dǎo)報、新華網(wǎng)、人民網(wǎng)等新聞媒體對發(fā)布會和《報告》進行了深度報道，在社會上引起了較大反響，為行業(yè)形象的提升和社會地位的改善起到了有效促進作用。
5.及時反映行業(yè)訴求，維護行業(yè)合法權(quán)益
協(xié)會始終把了解行業(yè)在發(fā)展中遇到的矛盾和問題、反映會員單位訴求、維護行業(yè)整體利益作為協(xié)會工作的重要內(nèi)容。在2007年行業(yè)生存狀況調(diào)查的基礎(chǔ)上，針對反映較為強烈的物業(yè)管理稅負(fù)問題，組織人員進行了專題研究，在形成課題報告的基礎(chǔ)上，2009年初專門行文《關(guān)于建議減輕物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)的函》報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司，懇請住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家財政部等部門就減輕物業(yè)管理行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)問題進行協(xié)調(diào)溝通，爭取有關(guān)政策的調(diào)整。
此外，協(xié)會還通過多渠道積極與全國人大、全國政協(xié)代表溝通，圍繞影響行業(yè)發(fā)展的熱點和難點問題，近些年向全國兩會提交了近二十項提案。協(xié)會負(fù)責(zé)人利用參加溫家寶總理主持召開的國務(wù)院專家座談會及最高人民法院召開的國際論壇會等機會，宣傳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成就和對社會經(jīng)濟的貢獻，并就稅收政策、價格政策、納入征信管理、物業(yè)管理師制度推行和開展行業(yè)調(diào)解試點等提出了政策建議，引起住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會保障部、人民銀行資金管理局、最高人民法院等相關(guān)部委的關(guān)注和回應(yīng)。
國家發(fā)改委2013年下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整銷售電價分類結(jié)構(gòu)有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“城鄉(xiāng)居民住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電（含城鄉(xiāng)居民家庭住宅小區(qū)內(nèi)的公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛(wèi)、車庫等非經(jīng)營性用電）執(zhí)行居民生活用電價格”，在一定程度上減輕了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，這和我們堅持不懈地反映行業(yè)困難是分不開的。
2007年全國人大《物權(quán)法》第74條“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”一經(jīng)發(fā)布，北京一些經(jīng)濟適用住房小區(qū)即刻出現(xiàn)了業(yè)主拒交地面停車費，并要求退還以前的地面停車收益，給承擔(dān)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了巨大壓力。中物協(xié)及時啟動了新聞發(fā)言人制度，通過新聞媒體指出“北京早期經(jīng)濟適用住房小區(qū)的物業(yè)管理費定為每月每平方米0.55 元，是把地上停車收費計入企業(yè)收入后測算的結(jié)果，如果將停車收益歸業(yè)主所有，將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司入不敷出，無法維系正常的管理和服務(wù)”，由此及時化解了危機，有效維護了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
6.深入開展經(jīng)驗交流，致力行業(yè)共同發(fā)展
開展內(nèi)容豐富、主題突出的行業(yè)交流活動，為會員單位搭建交流、學(xué)習(xí)的平臺，推動先進管理經(jīng)驗和技術(shù)的互通與分享，一直是協(xié)會的工作重點。每年的理事會、常務(wù)理事會逐漸成為匯聚智慧、表達思想、凝聚共識的行業(yè)交流平臺和行業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。協(xié)會組織召開的“物業(yè)管理與既有建筑節(jié)能”主題論壇及全國物業(yè)項目管理經(jīng)驗交流會暨會員交流活動，先后舉辦的《IT系統(tǒng)對物業(yè)管理行業(yè)升級的戰(zhàn)略意義及影響》、“彩生活物業(yè)發(fā)展模式”和“科技助力行業(yè)成長——萬科物業(yè)發(fā)展模式”研討班，在業(yè)內(nèi)引起極大反響，對推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生了重要作用。
受篇幅限制，十四年來凝聚著協(xié)會三屆領(lǐng)導(dǎo)班子和全體會員單位心血、汗水和付出的很多工作都無法一一羅列，包括先后在重慶、上海、三亞召開的三次“物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作座談會”，行業(yè)自律的加強，物業(yè)管理師制度的落實，教材編寫和行業(yè)培訓(xùn)工作的開展，全國首屆物業(yè)管理師大會的召開，受建設(shè)部委托全國物業(yè)管理示范項目的考評驗收，在部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司指導(dǎo)下承擔(dān)的全國一級資質(zhì)企業(yè)信用檔案信息系統(tǒng)等等，以及白蟻防治、維修資金、房屋安全鑒定和設(shè)施設(shè)備四個專業(yè)委員會開展的卓有成效的工作，都載入了協(xié)會成長的光榮史冊，推動著行業(yè)的發(fā)展和進步。
時間如白駒過隙。十四年前，一代物業(yè)人以遠見卓識和戰(zhàn)略眼光，肩負(fù)行業(yè)發(fā)展使命，心懷行業(yè)發(fā)展夢想，克服了重重困難，發(fā)起創(chuàng)立了中國物業(yè)管理協(xié)會，并在接下來的十幾年中，堅守信念、不離不棄，通過中國物業(yè)管理協(xié)會這一行業(yè)組織，團結(jié)業(yè)界企業(yè)、凝聚行業(yè)力量、推動行業(yè)發(fā)展。十四年來，協(xié)會和行業(yè)一起成長，經(jīng)歷了創(chuàng)會的艱辛起步、度過了發(fā)展的艱難曲折、收獲了成功的喜悅和欣慰。雖然我們的事業(yè)距離發(fā)展巔峰還有很長的道路，但是我們已經(jīng)邁開大步走出了地平線，看到了物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級的美好未來，我們驕傲，我們自豪，我們無愧于這個偉大的行業(yè)和偉大的時代！
相信在新一屆協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)班子的帶領(lǐng)下，在全體會員單位和全行業(yè)的共同努力下，行業(yè)發(fā)展更加燦爛的明天值得我們用心去創(chuàng)造和期待。因為我說過，我們這一代物業(yè)管理人沒有別的選擇，快馬揚鞭自奮蹄，腳踏實地創(chuàng)佳績，是我們對歷史的最好回答，也是對未來的最好憧憬！