“物業(yè)管理的核心能力也是核心價(jià)值是做好物的管理。圍繞著物的管理，萬(wàn)科著力打造智慧社區(qū)新規(guī)范。"--中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在中物協(xié)第三屆常務(wù)理事會(huì)第四次全體會(huì)議上的發(fā)言
發(fā)言內(nèi)容：
在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的今天，大家言必稱互聯(lián)網(wǎng)思維，被談?wù)摰钠髽I(yè)基本也大致分為兩類：互聯(lián)網(wǎng)公司以及利用互聯(lián)網(wǎng)的公司。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮正在憑借改變與顛覆一切的力量席卷著當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)與生活，我們物業(yè)公司該何去何從大家見(jiàn)仁見(jiàn)智，但可以肯定的是要變革！
面對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮，物業(yè)公司大可不必妄自菲薄。最近幾年萬(wàn)科物業(yè)一直做著各類嘗試，我們逐漸明白了一點(diǎn)，對(duì)線下生產(chǎn)資料的組織是我們的核心能力所在。我們明確了一點(diǎn)，我們的未來(lái)還是要作為一家物業(yè)公司而非轉(zhuǎn)型成為類互聯(lián)網(wǎng)公司，海爾日日順就是我們學(xué)習(xí)的榜樣。在線上經(jīng)濟(jì)活動(dòng)愈發(fā)發(fā)達(dá)的今天，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)可能更為重要，成為社會(huì)剛性需求的可能性愈來(lái)愈大。我們的變革要基于我們的核心優(yōu)勢(shì)！
物業(yè)管理的核心能力也是核心價(jià)值就是做好物的管理。圍繞著物的管理，我們著力打造智慧社區(qū)新規(guī)范。2013年，萬(wàn)科物業(yè)在深圳梅林萬(wàn)科中心做了一個(gè)展廳，主題是“智能物業(yè)與智慧生活”，核心內(nèi)容就是智慧社區(qū)。我們花了近三年的時(shí)間思考和實(shí)踐智慧社區(qū)的內(nèi)涵，打造研發(fā)團(tuán)隊(duì)，尋找合作伙伴，推動(dòng)項(xiàng)目落地?，F(xiàn)在，思路已經(jīng)清晰，成果將逐步呈現(xiàn)。我們將推動(dòng)新技術(shù)在社區(qū)管理和服務(wù)的應(yīng)用，讓互聯(lián)網(wǎng)為社區(qū)管理服務(wù)，并致力于將智慧社區(qū)打造為萬(wàn)科物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在此，我想重點(diǎn)講一講如何應(yīng)用技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)“物的管理”，這也是萬(wàn)科物業(yè)智慧社區(qū)的題中之義。
設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，管理的優(yōu)劣直接影響住戶的生活，影響到社區(qū)、房屋本體的價(jià)值體現(xiàn)。如今，現(xiàn)在各類設(shè)備的數(shù)量倍增，復(fù)雜度不斷增加。與之相對(duì)應(yīng)的是：設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)部門項(xiàng)目管理分散，現(xiàn)場(chǎng)巡視抄表耗費(fèi)大量時(shí)間，投入產(chǎn)出比不斷降低；設(shè)備維護(hù)技術(shù)人員技能呈下降趨勢(shì)，其實(shí)際工作量、績(jī)效難于評(píng)價(jià)，人員招聘難度加大。所有的這些問(wèn)題，導(dǎo)致設(shè)備設(shè)施以養(yǎng)為先的維護(hù)模式和預(yù)防管理未能得到切實(shí)的執(zhí)行。
在此背景下，必須提升設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理、預(yù)防性管理能力，提升內(nèi)部運(yùn)作效率，我們的物業(yè)設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控管理系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生。這個(gè)系統(tǒng)源自智能樓宇控系統(tǒng)（BA），由于有遠(yuǎn)程自動(dòng)監(jiān)控的內(nèi)涵，我們加了一個(gè)字母E進(jìn)行修飾，簡(jiǎn)稱為EBA。2012年這一技術(shù)獲得國(guó)家專利，是中國(guó)物業(yè)行業(yè)中誕生的第一個(gè)國(guó)家專利。
EBA整體設(shè)計(jì)有四個(gè)核心功能：
第一，對(duì)小區(qū)各公共區(qū)域、設(shè)備房及設(shè)備房?jī)?nèi)的各個(gè)設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)采集、控制、報(bào)警、輸出設(shè)備巡查記錄與應(yīng)用。
設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和參數(shù)的實(shí)時(shí)采集和記錄存儲(chǔ)，涵蓋供配電、給排水、消防、空調(diào)、電梯、環(huán)境等類別。不再需要人工抄表，同時(shí)也減少人工巡查設(shè)備的工作量和頻次；
設(shè)備數(shù)據(jù)異常自動(dòng)判斷，超過(guò)設(shè)定的預(yù)警和報(bào)警閥值自動(dòng)報(bào)警至手機(jī)或郵箱等，定時(shí)自動(dòng)巡檢，實(shí)現(xiàn)對(duì)故障的快速響應(yīng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備問(wèn)題，確保設(shè)備安全正常運(yùn)行。
通過(guò)數(shù)據(jù)積累分析，實(shí)現(xiàn)對(duì)水、電、空調(diào)、照明等的精細(xì)化能源管理；逐步形成預(yù)防數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)使用壽命，定期向管理者推送管理報(bào)表，實(shí)現(xiàn)可視化管理，積累和滿足物業(yè)管理的未來(lái)需要。
通過(guò)自動(dòng)收集天氣預(yù)警信號(hào)，自動(dòng)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)急響應(yīng)速度。
系統(tǒng)還可實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)境的監(jiān)測(cè)和對(duì)設(shè)備遠(yuǎn)程控制、遠(yuǎn)程調(diào)試，包括環(huán)境溫度濕度、風(fēng)機(jī)狀態(tài)、二氧化碳、甲醛、PM2.5等。在諸多城市環(huán)境持續(xù)惡化的背景下，這一功能延展可以提升業(yè)主居住的舒適度和健康管理水平。傳感器檢測(cè)到數(shù)據(jù)，如超標(biāo)則自動(dòng)啟動(dòng)樓宇新風(fēng)系統(tǒng)或空氣過(guò)濾系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)對(duì)居住樓棟的空氣質(zhì)量管理或重要場(chǎng)所的空氣質(zhì)量管理。
第二，實(shí)現(xiàn)技術(shù)人員的智能集中調(diào)度。由維保計(jì)劃、故障報(bào)警、會(huì)議決議、設(shè)備檢查等渠道收集的報(bào)修或巡檢需求自動(dòng)匯集到工單池；通過(guò)二維碼簽單及GPS定位獲知技術(shù)人員當(dāng)前位置、當(dāng)前任務(wù)情況，得到人員可調(diào)度狀態(tài)。通過(guò)相關(guān)技術(shù)人員的專業(yè)類別、專業(yè)等級(jí)、技能標(biāo)簽、可調(diào)度狀態(tài)，結(jié)合工單池情況，調(diào)度中心進(jìn)行任務(wù)派發(fā)。維保或巡檢任務(wù)完成后，通過(guò)手機(jī)APP及呼叫中心進(jìn)行回訪、反饋和驗(yàn)證。
第三，優(yōu)化技術(shù)人員績(jī)效管理。通過(guò)系統(tǒng)數(shù)據(jù)的任務(wù)與工時(shí)統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合績(jī)效激勵(lì)模式，實(shí)現(xiàn)員工多勞多得，促使員工主動(dòng)提升工作效率和工作技能；通過(guò)運(yùn)維MTU模式（流動(dòng)式維護(hù)保養(yǎng)和應(yīng)急搶修），提高人均管理面積，實(shí)現(xiàn)人員數(shù)量增長(zhǎng)低于管理面積增長(zhǎng)。
第四，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程技術(shù)支持。建立系統(tǒng)的設(shè)備檔案、設(shè)備維修知識(shí)庫(kù)，主要包括設(shè)備資料、歷史維保維修記錄、維修要點(diǎn)等，遠(yuǎn)程設(shè)備圖像聯(lián)動(dòng)和移動(dòng)視頻模塊的移動(dòng)應(yīng)用、二維碼應(yīng)用等遠(yuǎn)程技術(shù)指導(dǎo)，推送維修指引，以降低對(duì)技術(shù)員的技術(shù)要求和縮短入職培訓(xùn)周期。
EBA融入了萬(wàn)科物業(yè)的管理理念，提升了對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性管理水平，提升了物業(yè)的全國(guó)集約化經(jīng)營(yíng)能力。目前已在深圳、北京、上海、廣州、東莞、佛山、沈陽(yáng)、天津等8個(gè)城市44個(gè)項(xiàng)目落地應(yīng)用。
我們對(duì)EBA有更長(zhǎng)遠(yuǎn)設(shè)想。比如它將支持更多的采集終端及設(shè)備和兼容更多的通訊協(xié)議，從內(nèi)部局域網(wǎng)內(nèi)互連發(fā)展到開(kāi)放性網(wǎng)絡(luò)互連，并涵蓋從住宅到寫(xiě)字樓、綜合體、工業(yè)園等所有物業(yè)類型設(shè)備，從企業(yè)服務(wù)器數(shù)據(jù)管理方式發(fā)展到云端數(shù)據(jù)服務(wù)。開(kāi)發(fā)成熟后，我們可以為有需要的同行提供相關(guān)服務(wù)。
停車場(chǎng)管理也是社區(qū)“物的管理”很重要的方面。在快節(jié)奏生活的今天，糟糕的通行體驗(yàn)成為極大地影響了客戶感知，同時(shí)停車場(chǎng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及用工成本上漲等問(wèn)題也一直困擾著我們。 “快速通行”、“無(wú)人值守”、“杜絕舞弊”成為我們車場(chǎng)管理的三大目標(biāo)。
其中，“快速通行”是利用遠(yuǎn)距離讀卡和車牌識(shí)別技術(shù)，結(jié)合移動(dòng)終端和出入口設(shè)施調(diào)整達(dá)到業(yè)主車輛快速通行的效果。同時(shí)利用手機(jī)APP應(yīng)用和移動(dòng)支付概念創(chuàng)造性地解決訪客盤(pán)查所帶來(lái)的車輛擁堵的問(wèn)題。
社區(qū)出入口設(shè)置業(yè)主專用車道，車輛自助通行，既便于業(yè)主養(yǎng)成良好的持卡通行習(xí)慣，也減少崗位人工投入，最終實(shí)現(xiàn)“無(wú)人值守”。
通過(guò)儲(chǔ)值卡、移動(dòng)支付、業(yè)主委托支付等方式盡可能的減少現(xiàn)金接觸，并且強(qiáng)化對(duì)停車場(chǎng)的運(yùn)行監(jiān)控，解決一卡多車、一位多車等情況帶來(lái)的收費(fèi)漏洞，杜絕舞弊。
以上三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，均將結(jié)合平臺(tái)開(kāi)發(fā)、硬件投入和出入口設(shè)計(jì)改善。我們將需要打破停車場(chǎng)行業(yè)各行其道的現(xiàn)狀，在硬件設(shè)計(jì)上通過(guò)采用國(guó)際主流的工業(yè)自動(dòng)化控制標(biāo)準(zhǔn)成為滿足穩(wěn)定性、兼容性和可擴(kuò)展性要求的開(kāi)放性平臺(tái)。
物業(yè)設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控管理系統(tǒng)和停車場(chǎng)管理系統(tǒng)只是我們眾多探索中的兩個(gè)代表。在確定解決思路的過(guò)程中，我們發(fā)揮的是物業(yè)企業(yè)對(duì)社區(qū)管理的熟稔和對(duì)業(yè)主需求的洞察的優(yōu)勢(shì)。未來(lái)使用這些系統(tǒng)更好地為社區(qū)管理和業(yè)主生活服務(wù)也是物業(yè)企業(yè)的能力所在。
在未來(lái)的嘗試和發(fā)展中，我們?nèi)詫?jiān)持在堅(jiān)守中求變革，使新技術(shù)真正為我所用，提升物業(yè)服務(wù)能力，為業(yè)主創(chuàng)造更智慧的社區(qū)生活。
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