常州版《物業(yè)管理辦法》9月1日起實施
全新的《常州市物業(yè)管理辦法》(簡稱《新辦法》)出臺，將在9月1日正式實施。據(jù)悉，今年5月1日，江蘇省物業(yè)管理條例正式實施，常州是省內13個 地級市中第一個根據(jù)該條例對本地物管辦法進行大修并公布實施的。常州物業(yè)管理辦法共八章104條，內容上貫徹了省條例精神、對車位、物業(yè)費、屬地管理等都 作出規(guī)定，在此基礎上，“常州版”辦法還對省條例做了落地補充。
關鍵詞一：業(yè)主委員會
戶數(shù)超三百
可成立業(yè)主大會
針對常州的一些小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，存在業(yè)主大會成立難、開會難、履職難的現(xiàn)象，《新辦法》明確，物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。這增強了業(yè)主代表大會制度的可操作性。
入住業(yè)主超一半
可開業(yè)主大會
《新辦法》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的或者物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的，都應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。具備成立首次業(yè)主大會條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報送籌備資料。籌備召開 首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在物業(yè)承接查驗前計提費用，交由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代管。
有違規(guī)行為者
不得擔任業(yè)委會成員
《新辦法》明確，業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交物業(yè)服務費、電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員；擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和
業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應當按照規(guī)定予以罷免。
關鍵詞二：小區(qū)停車
車庫數(shù)量少于套數(shù)
每戶只能購買一個
小區(qū)車位、車庫管理是物業(yè)管理中的一大難題?！缎罗k法》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的停車需要。建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出
售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
車位只售不租的
最高可罰款50萬元
一些小區(qū)由于開發(fā)商對車庫堅持“只售不租”，造成小區(qū)車庫內車輛空蕩蕩，小區(qū)道路上車輛滿當當，影響了小區(qū)業(yè)主的生活和出行?！缎罗k法》明確了建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫的業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購
買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給
本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
建設單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。不優(yōu)先出租給本區(qū)域內業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改 正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
《新辦法》還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程，平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。違反規(guī)定的，由民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
關鍵詞三：維修改造
增設電梯
需2/3以上業(yè)主同意
《新辦法》規(guī)定，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。
物業(yè)巡查
裝修不得拒絕
經(jīng)常會有業(yè)主在裝修的時候悄悄改變房屋的內部結構，甚至釀成安全隱患?！缎罗k法》規(guī)定了業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
關鍵詞四：小區(qū)執(zhí)法
違反小區(qū)規(guī)定
業(yè)主可能遭起訴
《新辦法》除了對物管企業(yè)以及建設單位的行為作了約束，對于小區(qū)的業(yè)主也提了不少要求。
《新辦法》規(guī)定，業(yè)主有下列禁止行為之一且拒絕改正的，業(yè)主委員會可依法向人民法院提起訴訟。具體說來，這些禁止行為包括，損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
違法搭建建筑物、構筑物；損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備； 存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品； 制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；擅自擺攤設點、占道
經(jīng)營，無序停放車輛；破壞或者擅自改變房屋外觀；擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；非法養(yǎng)殖大型犬、烈性犬；占用(堵塞)消防車通道、疏散 通道、安全出口，圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規(guī)的行為。
行政執(zhí)法部門
將進小區(qū)設聯(lián)系點
《新辦法》明確公安、建設、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、房管、園林、城管、民防、工商、質監(jiān)等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方
式、執(zhí)法事項和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。
關鍵詞五：物業(yè)費
不交物業(yè)費
小區(qū)內可公示
現(xiàn)在，許多小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)服務費現(xiàn)象較為突出，物業(yè)服務企業(yè)難以追交，直接影響了物業(yè)服務企業(yè)的服務運營，侵害了交費業(yè)主的利益。《新辦法》規(guī)定，當物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。如業(yè)主、物業(yè)使用人未按約交納物業(yè)費，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催
交、在小區(qū)內公示等形式，督促其限期交納，逾期不交的，物管企業(yè)可以向法院起訴。
物業(yè)費指導價
定期調整
普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定。實行政府指導價的，由價格和物業(yè)管理行政主管部門制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，每三年內進行一次評估，并根據(jù)評估結果適時調整，并予以公布。