福州物業(yè)管理新條例昨起施行，五大亮點引關(guān)注
《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的修訂一直備受各界關(guān)注。記者昨日從福州市人大常委會獲悉，新規(guī)于昨日起正式施行。新規(guī)為解決城市物業(yè)管理中的許多新問
題提供了法律依據(jù)，也從法律上為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主權(quán)益提供了更多保障。新規(guī)全文已發(fā)布，讀者可登錄查看。
1 小區(qū)交付過半，即可開業(yè)主大會
新規(guī)摘要：物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積50%以上，或首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的小區(qū)，可召開首次業(yè)主大會。
召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供。建設(shè)單位如未按要求提供，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元以下的罰款。
新規(guī)解讀：該法規(guī)啟動修訂以來，“如何破解業(yè)主大會召開難”一直是焦點話題。
據(jù)悉，目前福州部分小區(qū)存在房屋交付使用后空置率較高的情況，如果以原法規(guī)規(guī)定的業(yè)主入住率達(dá)50%以上和10%以上業(yè)主書面申請作為召開首次業(yè)主大會的前置條件，很難實現(xiàn)。
同時，近幾年出現(xiàn)的部分住宅小區(qū)因建設(shè)單位未能提供召開首次業(yè)主大會的相關(guān)資料，造成小區(qū)難以成立業(yè)主大會，致使涉及全體業(yè)主共同利益的事項無法及時作出決定。為此，新規(guī)對首次召開業(yè)主大會的條件作出了上述修改，降低了前置條件門檻。
同時，在實踐中，業(yè)委會的成立有時會受到開發(fā)商阻撓，在提供所需材料上不給予配合。
為此，新規(guī)對各方在首次業(yè)主大會召開工作中的責(zé)任進(jìn)行了明確，“處以1萬元以上5萬元以下的罰款”這一規(guī)定則有助于保障規(guī)定的落實。
2 專項維修資金可緊急使用
新規(guī)摘要：市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金緊急使用制度。業(yè)委會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。
新規(guī)解讀：法規(guī)在審議及征求意見時，多次有人提出，《物權(quán)法》關(guān)于專項維修資金的使用條件是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。
這一規(guī)定存在較大操作難度，經(jīng)常造成公共維修資金提取難，給業(yè)主生活帶來極大不便。
大家建議對于電梯、壓力容器等保障業(yè)主基本需求的共用設(shè)施設(shè)備的急修事項給予方便。同時也可以參考其他城市的做法，從便民、利民的角度出發(fā)，建立專項維修資金緊急使用制度，簡化業(yè)主表決和審核手續(xù)。
3 解聘物業(yè)需提前兩月告知
新規(guī)摘要：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)期限屆滿兩個月前告知業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)備設(shè)施、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。
移交完畢后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。
新規(guī)解讀：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會尚未成立或是業(yè)主大會沒有就解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，造成“管理真空”或物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，這種情況在福州市曾多次發(fā)生。
“兩個月前”的這一規(guī)定，同時保障了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方平等的權(quán)利。
而為防止原物業(yè)拒不退出的情況出現(xiàn)，新規(guī)明確了縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門參與新、原物業(yè)的移交工作，有助于制止拒絕退出的耍賴行為。
4 物業(yè)可書面舉報小區(qū)違建
新規(guī)摘要：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)委會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一，應(yīng)及時勸阻制止，對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會應(yīng)當(dāng)及時向
有關(guān)行政主管部門書面報告。違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；擅自占
用公共消防通道的；未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；破壞小區(qū)園林綠化的；商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。
新規(guī)解讀：住宅區(qū)域內(nèi)亂搭建、加層建設(shè)、破壞小區(qū)綠化等違法現(xiàn)象屢見不鮮。因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，對這些違法行為只能勸阻。
新規(guī)規(guī)定，物業(yè)與業(yè)委會同時承擔(dān)業(yè)主相關(guān)違法行為的舉報責(zé)任，明確了管理職責(zé)。此外，明確了必須“書面報告”，這不僅是為監(jiān)督物業(yè)或業(yè)委會履行管理義務(wù)，也是為了留下書面證據(jù)，監(jiān)督與防范一些行政管理部門不作為。
5 物業(yè)服務(wù)推行分級、分類
新規(guī)摘要：價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門，每年公布一次政府指導(dǎo)價及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價。
新規(guī)解讀：目前福州市規(guī)定的政府指導(dǎo)價是多年前制訂的，但一直沒有變動。一些小區(qū)物業(yè)為了控制成本，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。他們呼吁“政府指導(dǎo)價實行動態(tài)的調(diào)價機(jī)制”。這一新規(guī)保障了物業(yè)服務(wù)收費的更加合理與透明，有力維護(hù)了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主雙方合法權(quán)益。（練仁福）
來源：福建東南新聞網(wǎng)-海峽都市報
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