位于上海浦東金橋的云山星座苑小區(qū)總建筑面積6.2萬(wàn)平方米，是一個(gè)品質(zhì)相當(dāng)不錯(cuò)的小區(qū)，住戶(hù)有450家，從05年開(kāi)盤(pán)入住就在這里負(fù)責(zé)物業(yè)管理的陸家嘴物業(yè)管理公司前不久離開(kāi)了。這家在上海享有一定知名度的物業(yè)公司，近兩年來(lái)先后從40多個(gè)居住小區(qū)撤出，放棄的物業(yè)管理面積達(dá)600多萬(wàn)平方米。
上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理洪建勝告訴記者，我們今年上半年退了十個(gè)樓盤(pán)。最近比較近的就是民樂(lè)園，還有連城花園，還有南泉公寓，海美苑景園。那么下半年我們正在打算退掉5、6個(gè)樓盤(pán)，最近跟業(yè)主委員會(huì)啊、跟房管有關(guān)單位在協(xié)調(diào)，計(jì)劃今年年底一定要完成5到6個(gè)樓盤(pán)。
據(jù)記者了解，最近忙于棄盤(pán)的物業(yè)公司遠(yuǎn)不止陸家嘴一家。與以往物業(yè)公司積極承攬社區(qū)服務(wù)，拓展經(jīng)營(yíng)面積形成反差的是，現(xiàn)在上海多家大型物業(yè)公司都在收縮戰(zhàn)線(xiàn)，甚至為此制定了詳細(xì)的計(jì)劃。
上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，今年我們計(jì)劃兩、三個(gè)項(xiàng)目退出，這幾年來(lái)，我們陸續(xù)已經(jīng)退出了近20個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目如果面積加起來(lái)有100多萬(wàn)平方。
記者發(fā)現(xiàn)，這些紛紛撤離的物業(yè)公司有一個(gè)共同特點(diǎn)，都是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司，在撤出時(shí)都做到了平穩(wěn)過(guò)渡，但他們的去意十分堅(jiān)決。
申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理沈潔告訴記者，我們上半年完成了40幾萬(wàn)平方米的小區(qū)的不再續(xù)簽，終止服務(wù)合同，下半年我們還有27萬(wàn)平方米，準(zhǔn)備和業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)談妥的情況下，我們也準(zhǔn)備終止服務(wù)。
上海物業(yè)拋盤(pán)調(diào)查物業(yè)公司：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年未上調(diào)
記者來(lái)到位于上海浦東三林的金誼河畔小區(qū)，正趕上小區(qū)物業(yè)的施經(jīng)理在巡查門(mén)崗，他告訴記者，這個(gè)小區(qū)是2008年竣工的，建筑面積24萬(wàn)平方米，住戶(hù)近1200家，前后兩個(gè)大門(mén)設(shè)有崗?fù)?，?/span> 安24小時(shí)巡邏，攝像監(jiān)視器在院內(nèi)的各個(gè)角落確保安全，整個(gè)小區(qū)有114部電梯等設(shè)備需要定期維護(hù)，9萬(wàn)平米綠化工程保養(yǎng)和園區(qū)保潔的工作量也很大。
金誼河畔小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理施敏告訴記者，我們管理人員和保安、保潔、綠化、各類(lèi)養(yǎng)護(hù)人員，一共有120個(gè)左右，他們的工資按照國(guó)家規(guī)定，在同步上漲的，而我們的工資，管理人員的工資，到目前為止，一分錢(qián)都沒(méi)漲過(guò)。
在物業(yè)管理處，記者看到了這個(gè)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每平方米是1.66元，而這一標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，6年來(lái)沒(méi)有調(diào)整過(guò)。施經(jīng)理給記者算了一筆賬，
去年這個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率是97%，物業(yè)費(fèi)收入、停車(chē)管理費(fèi)及小區(qū)延伸服務(wù)總計(jì)收入510萬(wàn)元，保安、保潔、綠化、維修養(yǎng)護(hù)等全年支出合 計(jì)：467.24萬(wàn)元，全年結(jié)余僅14.46萬(wàn)元，利潤(rùn)率為2.8%。
記者在羽北小區(qū)看到，這里的小區(qū)保安年齡明顯偏大，各類(lèi)服務(wù)管理的人員配備也是較低的，物業(yè)的張經(jīng)理最頭疼的就是收繳物業(yè)管理費(fèi)。
羽北小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理張谷新告訴記者，管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)，一戶(hù)人家最低的是126塊，有的吶業(yè)主不肯愿意交。03年1月份的，到現(xiàn)在欠我們 10088塊，還有01年的，到13000多的。有一戶(hù)人家就是從97年開(kāi)始欠費(fèi)的，這戶(hù)人家到目前為止已經(jīng)有2萬(wàn)多管理費(fèi)都沒(méi)交。
記者了解到，這里執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1996年上海物價(jià)局制定的，平均每平米只有0.2元左右，但還是很難收取，去年他們這個(gè)小區(qū)全年虧損了6.89萬(wàn)元。
申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理沈潔告訴記者，去年我們申城物業(yè)公司我們總的規(guī)模是住宅部分我們有500多平方米，我們其中400萬(wàn)是普通商品房，100 多、140萬(wàn)是住宅，但是我們從整個(gè)經(jīng)營(yíng)下來(lái)，去年的收入有1.15個(gè)億。但是它的利潤(rùn)就200萬(wàn)都不到，實(shí)際上就是千分之二的概念。
記者調(diào)查過(guò)程中，多家物業(yè)公司都表示，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，又長(zhǎng)期得不到調(diào)整是這些公司選擇離開(kāi)的主要原因。
上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理洪建勝告訴記者，因?yàn)槲飪r(jià)這幾年等于上漲了，將近成倍上漲，但是物業(yè)管理費(fèi)這十幾年等于是沒(méi)動(dòng)過(guò)，而且跟業(yè)主委員會(huì)跟業(yè)主商量漲價(jià)也非常困難，這樣導(dǎo)致物業(yè)公司一些老盤(pán)原來(lái)有盈利的現(xiàn)在都做到虧損。
上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，我們最長(zhǎng)的小區(qū)接管有十年了，當(dāng)時(shí)定的1塊5 的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，到今天都沒(méi)辦法調(diào)整過(guò)，所以入不敷出造成了一個(gè)管理標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相符的這種不良的局面，是造成我們沒(méi)辦法維持要退出的一個(gè)原因。
上海物業(yè)拋盤(pán)調(diào)查業(yè)主拒付因不滿(mǎn)物業(yè)換盤(pán)為漲價(jià)
位于上海寶山區(qū)的龍緣花園，總建筑面積5萬(wàn)平方米，在科瑞物業(yè)離開(kāi)之后不長(zhǎng)的時(shí)間里又更換物業(yè)公司，記者在小區(qū)大門(mén)口遇到了一位業(yè)主。
記者問(wèn)，對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)不滿(mǎn)意？業(yè)主告訴記者，不滿(mǎn)意啊。我們大家都不滿(mǎn)意，你看看，把電梯費(fèi)啊說(shuō)公布賬目，又不公布。所有地下車(chē)庫(kù)的錢(qián)又卷走了，這都是老百姓的錢(qián)。
記者問(wèn)，保安、維護(hù)、維修、保養(yǎng)這些做得到不到位？業(yè)主告訴記者，前面好像做的蠻好的，你們到后面看簡(jiǎn)直是一片荒草野地，什么草都長(zhǎng)得滿(mǎn)地都是的。
記者問(wèn)，沒(méi)人管嗎？業(yè)主告訴記者，沒(méi)人管呀。記者問(wèn)，那你們物業(yè)管理費(fèi)按時(shí)交嗎？
業(yè)主告訴記者，我們現(xiàn)在沒(méi)交呀，今年他們催的黑板上，那邊黑板不是寫(xiě)出來(lái)了嘛，要我們交2011年的，我們交給誰(shuí)呀？
這位業(yè)主告訴記者，他們對(duì)現(xiàn)在小區(qū)的保安、綠化工作都不滿(mǎn)意，小區(qū)的居民對(duì)物業(yè)公司更換后服務(wù)質(zhì)量下降感到相當(dāng)無(wú)奈，只有用拒交物業(yè)管理費(fèi)來(lái)表達(dá)不滿(mǎn)。
上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理洪建勝告訴記者，
老的物業(yè)公司走掉，新的物業(yè)公司承接以后，維持原來(lái)的物業(yè)管理費(fèi)無(wú)非就是在質(zhì)量上面、在品質(zhì)上面下降。
上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能夠隨著管理成本的提升而調(diào)整，必然的使許多的企業(yè)以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持管理企業(yè)的生計(jì)，所謂降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)：人員降低、工作的頻次降低以及服務(wù)的狀態(tài)降低，實(shí)際上最終受害的還是廣大業(yè)主。
上海物業(yè)拋盤(pán)調(diào)查公婆都說(shuō)各有理規(guī)定自身成難題
物業(yè)公司的來(lái)去說(shuō)到底是和物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)，而標(biāo)準(zhǔn)的確定要取得業(yè)主的同意，上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的朱會(huì)長(zhǎng)表示：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)要建立有效的溝通機(jī)制來(lái)協(xié)調(diào)。
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱志榮告訴記者，通過(guò)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)跟那個(gè)物業(yè)公司協(xié)商，比較公正地測(cè)算一下，測(cè)算一下用那個(gè)辦法，什么水平來(lái)管理，比較合適，進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。
朱志榮表示，多年不變的物業(yè)管理費(fèi)確實(shí)給物業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的壓力，而滿(mǎn)足業(yè)主日益提高的物業(yè)管理要求也要認(rèn)真對(duì)待。
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱志榮告訴記者，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是1996年的時(shí)候當(dāng)時(shí)制定下來(lái)的，到現(xiàn)在15年多了，但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還是沒(méi)有變動(dòng)過(guò)，這15年來(lái) 這個(gè)勞動(dòng)力成本，其他管理成本都相應(yīng)有所提高，所以現(xiàn)在物業(yè)公司感覺(jué)到非常地累。從居民這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，從小業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，感覺(jué)物業(yè)公司管理水平還不是很
高，對(duì)客戶(hù)服務(wù)的滿(mǎn)意度還需要進(jìn)一步提高。
申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理沈潔告訴記者，我們物業(yè)公司給業(yè)主提供服務(wù)，它是實(shí)際上也是一種消費(fèi)服務(wù)，所以它要形成一個(gè)消費(fèi)的概念；上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)
展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，我們05年上海市政府頒發(fā)的《物業(yè)管理分等定級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)》，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該繼續(xù)完成一件沒(méi)有完成的事，那就是隨著物價(jià)的變 化，它每年政府應(yīng)該出一個(gè)調(diào)整的系數(shù)，或是指導(dǎo)意見(jiàn)、指導(dǎo)價(jià)。
業(yè)主到底應(yīng)該為物業(yè)服務(wù)支付什么樣的價(jià)格？這是物業(yè)服務(wù)業(yè)面臨的重大難題。據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)在實(shí)施的是2007年修訂后的物業(yè)管理?xiàng)l例，同時(shí)各地區(qū)有 不同的實(shí)施細(xì)則，其中有的就包含對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的界定，問(wèn)題出在一是有的地區(qū)價(jià)格約定時(shí)沒(méi)有考慮到物價(jià)上漲，物業(yè)公司因而抱怨；還有的是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售住
房，在物業(yè)費(fèi)上進(jìn)行低價(jià)優(yōu)惠，這給長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)自身留下了隱患；再者則是由于相關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主權(quán)益界定不清晰，導(dǎo)致原本分散的業(yè)主在應(yīng)對(duì)糾紛時(shí)處于弱
勢(shì)，抱怨之下想漲價(jià)就難上加難了。有專(zhuān)家表示說(shuō)，物業(yè)服務(wù)的規(guī)定應(yīng)該先在雙方的權(quán)益和責(zé)任上界定清楚，也就是界定服務(wù)的范圍和質(zhì)量，然后才能談服務(wù)的價(jià)
格，而目前物業(yè)服務(wù)的很多領(lǐng)域都是模糊狀態(tài)。
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