物業(yè)管理工作座談會暨《物業(yè)承接查驗辦法》修改論證會在成都召開
4月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司在成都召開了物業(yè)管理工作座談會暨《物業(yè)承接查驗辦法》修改論證會。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠、副司長王玉平，中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾，四川省建設(shè)廳機關(guān)黨委書記田利婭，成都市房管局局長何立祥、副局長宋學(xué)明等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席了會議。會議由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉主持，來自全國12個省、自治區(qū)和23個城市物業(yè)管理主管部門以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的80余名代表參加了會議。
上午，各地代表介紹了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理工作的基本情況，并對當(dāng)前的一些熱點、難點問題進(jìn)行了深入分析，對工作實踐中的有效做法和成功經(jīng)驗進(jìn)行了廣泛交流。王玉平副司長介紹了起草《物業(yè)承接查驗辦法》的歷史背景和現(xiàn)實目標(biāo)，沈建忠司長、謝家瑾會長作了重要講話。
（以下為選摘的地方發(fā)言、領(lǐng)導(dǎo)講話）
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會物業(yè)管理處處長于良認(rèn)為，長期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是前期開發(fā)的遺留問題，另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權(quán)屬、質(zhì)量、責(zé)任三個方面，北京市以制定《北京市物業(yè)管理辦法》為契機，首次明確了前期物業(yè)管理責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)，這個制度設(shè)計把建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)交接點延長到業(yè)主大會成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)不對等的問題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有業(yè)主大會這個真正為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的主體來進(jìn)行承接查驗。后期管理的重點是如何實現(xiàn)質(zhì)價相符和規(guī)范兩方主體。質(zhì)的方面，北京市已有三級的服務(wù)規(guī)范體系，并已在著手完善五級的服務(wù)規(guī)范體系。價的方面，已明確由北京市的行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)的成本。規(guī)范物業(yè)服務(wù)主體方面，要推動資質(zhì)管理向信用管理轉(zhuǎn)變，監(jiān)管重心向項目轉(zhuǎn)移，加強對項目負(fù)責(zé)人的管理和培訓(xùn)。規(guī)范業(yè)主活動方面，要修訂《北京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，重點解決業(yè)主大會成立啟動難的問題，并加強對業(yè)委會的培訓(xùn)和監(jiān)督。
上海市住房保障和房屋管理局物業(yè)管理處副處長黃文欣介紹了通過多種手段加強業(yè)主大會管理的經(jīng)驗，一是抓規(guī)范，比如明確了業(yè)主委員會成員的固定條件，規(guī)范了維修資金使用的操作程序，細(xì)化了物業(yè)管理招投標(biāo)選聘的程序等；二是抓指導(dǎo)，比如用三年時間完成了對業(yè)委會、街道辦、居委會的兩輪培訓(xùn)，引導(dǎo)中介機構(gòu)、咨詢機構(gòu)為業(yè)委會服務(wù)；三是抓服務(wù)，比如通過政府采購的方式為業(yè)委會來進(jìn)行服務(wù)。
天津市國土資源和房屋管理局物業(yè)管理處副處長杜建剛介紹了物業(yè)項目監(jiān)管方面的經(jīng)驗，天津目前執(zhí)行六個環(huán)節(jié)的監(jiān)管，第一個環(huán)節(jié)是招投標(biāo)，成立了專門機構(gòu)負(fù)責(zé)五萬平方米以上新建小區(qū)的公開招標(biāo)工作；第二個環(huán)節(jié)是前期物業(yè)服務(wù)合同備案，在辦理預(yù)售許可證前在行政部門備案，同時審查物業(yè)管理方案；第三個環(huán)節(jié)是銷售簽認(rèn)，明確物業(yè)管理合同；第四個環(huán)節(jié)是物業(yè)管理用房，規(guī)劃的階段要落實到圖紙上，同時要到房管部門進(jìn)行測繪，只登記，不發(fā)證；第五個環(huán)節(jié)是項目監(jiān)管，實行市、區(qū)縣、企業(yè)三級巡查，每個月企業(yè)要向區(qū)縣報告巡查情況，市一級進(jìn)行抽查；第六個環(huán)節(jié)是退出環(huán)節(jié)，設(shè)立了預(yù)警報告制（三個月），開通了網(wǎng)上監(jiān)管，避免進(jìn)的時候爭，退的時候亂。
成都市房產(chǎn)管理局物業(yè)管理處處長蔡任重介紹了近幾年來物業(yè)管理工作中的探索和創(chuàng)新。一是加強物業(yè)管理的規(guī)范化建設(shè)，制定了39個規(guī)范性操作表格，并建立業(yè)主大會網(wǎng)上表決系統(tǒng)；二是維修資金管理方面，正在研究制訂房屋維修項目標(biāo)準(zhǔn)；三是物業(yè)管理保障機制方面，建立了每月一次的物業(yè)管理糾紛排查機制和投訴受理機制，健全了人民調(diào)解、行政調(diào)解、行業(yè)調(diào)解的三類物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制；四是提高監(jiān)管能力方面，將一些監(jiān)管權(quán)限下放給區(qū)縣，并完善形成輿論監(jiān)管，執(zhí)法監(jiān)管，信用監(jiān)管，社會監(jiān)督員監(jiān)管四個方面的監(jiān)管體系。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房產(chǎn)處副處長劉春藏認(rèn)為，理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)經(jīng)營單位的關(guān)系是物業(yè)管理工作的難點之一，其中的重要原因是開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)、交易過程中未明確配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。去年山東進(jìn)行了配套費改革，由開發(fā)建設(shè)單位先行投資建設(shè)，建設(shè)完成后移交給專業(yè)經(jīng)營單位。目前，供水、供電方面已經(jīng)完成了改革，基本理清了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。另外，在開發(fā)建設(shè)管理上，山東保留了綜合驗收制度，并建立了質(zhì)量保證金制度。
安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房產(chǎn)處副處長張宇杰認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展還需要有幾個調(diào)整，一是管理體制的調(diào)整，目前的行政管理和社會管理水平還有待提高；二是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督需要加強；三是配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)需要出臺相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)；四是維修資金管理還需要配套的財務(wù)管理制度和會計核算制度；五是行業(yè)人才建設(shè)問題應(yīng)當(dāng)?shù)玫街匾暋?/FONT>
謝家瑾會長對當(dāng)前全國的物業(yè)管理形勢作了深入透徹的分析和展望。謝會長指出，物業(yè)管理行業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展正發(fā)揮著越來越重要的作用，謝會長強調(diào)，要把行業(yè)的發(fā)展和政府目標(biāo)結(jié)合起來，只有行業(yè)能夠為社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展、促進(jìn)就業(yè)做出貢獻(xiàn)，行業(yè)的地位才能提高。下一步，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展還要圍繞政府目標(biāo)繼續(xù)推進(jìn)，充分發(fā)揮物業(yè)管理對經(jīng)濟社會發(fā)展的穩(wěn)定作用，推動物業(yè)管理擴面提質(zhì)，逐步轉(zhuǎn)變行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展方式，改善行業(yè)生存狀況。
沈建忠司長對各地物業(yè)管理工作取得的成效予以了肯定，并對今后一段時期全國的物業(yè)管理行政監(jiān)管工作提出了要求。沈司長指出，政府主管部門應(yīng)在充分認(rèn)識物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，反映廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理訴求，強化對物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管和服務(wù)職能，并從維護社會公平和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的角度開展物業(yè)管理工作，一是繼續(xù)完善物業(yè)管理相關(guān)立法工作，為行業(yè)管理提供政策支持；二是努力營造公平競爭的物業(yè)管理市場環(huán)境，促進(jìn)行業(yè)整體水平不斷提高；三是進(jìn)一步監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)管理相結(jié)合；四是完善物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制，維護社區(qū)和諧穩(wěn)定；五是進(jìn)一步規(guī)范住宅專項維修資金管理工作，保障房屋的及時維修和住用安全；六是探索建立物業(yè)管理保障機制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。
下午，各地代表對《辦法》進(jìn)行了論證、討論，大家一致認(rèn)為該《辦法》亮點多、創(chuàng)新多，責(zé)任界定明確，相關(guān)規(guī)定具體，可操作性強，對于改善物業(yè)管理環(huán)境具有積極的意義，同時，也就《辦法》的具體內(nèi)容提出了意見和建議。
（以下為選摘的地方代表、企業(yè)代表發(fā)言）
上海市住房保障和房屋管理局物業(yè)管理處副處長黃文欣表示，《辦法》創(chuàng)設(shè)了很多行之有效的制度，包括權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移、維修責(zé)任分擔(dān)等，具有很強的可操作性。建議進(jìn)一步明確《辦法》的適用范圍，是否限于新建物業(yè)？是否限于住宅物業(yè)？
天津市國土資源和房屋管理局物業(yè)管理處副處長杜建剛認(rèn)為，明確責(zé)任是《辦法》的核心，但《辦法》規(guī)定的承接查驗前提條件涉及到眾多的行政監(jiān)管責(zé)任，要作為共性的條件很難達(dá)到，建議刪除。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房產(chǎn)處副處長劉春藏認(rèn)為，目前推行的分戶驗收和竣工驗收制度，查驗的內(nèi)容基本是樓體本身，樓外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備并沒有查驗，《辦法》的制度設(shè)計，使查驗范圍得以完善，對于有效解決前期遺留的質(zhì)量糾紛等問題具有重要的意義。
杭州市房產(chǎn)管理局物業(yè)服務(wù)中心副主任宋建慧認(rèn)為，《辦法》要處理好兩個方面的關(guān)系，一是在進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)單位的同時，不要過多增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任和行政主管部門的責(zé)任，二是在監(jiān)督指導(dǎo)過程中，要處理好行政監(jiān)管和民事合同約定的關(guān)系。
云南企業(yè)代表認(rèn)為，承接查驗工作對物業(yè)管理具有重要的作用，《辦法》一定要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自接管的責(zé)任，這樣有利于后期管理工作的開展。
福建企業(yè)代表認(rèn)為，《辦法》具有很強的現(xiàn)實意義，未經(jīng)承接查驗接管項目不僅加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險，也容易在接管后出現(xiàn)糾紛，形成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》確立的七大基本制度之一。由于物業(yè)承接查驗相關(guān)主體之間的關(guān)系較為復(fù)雜，承接查驗的責(zé)任不夠清晰、程序不夠規(guī)范，在實際工作中時常引發(fā)糾紛。制定《物業(yè)承接查驗辦法》的目的，正是為了解決當(dāng)前物業(yè)管理承接過程中的問題和矛盾，特別是有效杜絕前期物業(yè)管理階段的開發(fā)遺留問題，為物業(yè)管理工作的開展創(chuàng)造有利的條件?！段飿I(yè)承接查驗辦法》經(jīng)過修改完善后即將出臺，物業(yè)承接查驗工作將有規(guī)可循，也將進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。