維護合法權(quán)益，防控法律風險
——談兩部司法解釋對行業(yè)的影響
為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，最高人民法院近日以公告形式公布了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》與《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱兩部司法解釋），將于2009年10月1日起施行。這對處在被矛盾和糾紛困擾中的物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該是一件大事，所以我立即囑咐協(xié)會秘書處在網(wǎng)站上盡快刊登，并要求這期雜志以此作為專題聚焦，發(fā)動業(yè)內(nèi)上下認真學習。
近兩年，中物協(xié)一直高度關(guān)注并積極參與立法解釋的制定，并做了大量有成效的工作，這在中物協(xié)去年工作總結(jié)和這次陳偉同志的文章都有較為詳細的表述。在看到最高人民法院公告后，我立即與已調(diào)任住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司工作的陳偉同志取得聯(lián)系并交換了意見。我們都認為這次正式公布的兩部司法解釋雖然回避了一些難點、焦點和敏感問題，但基本上體現(xiàn)了法律的公平性原則，力求實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)雙方權(quán)利義務(wù)的平衡。其中關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋顯然是在認真聽取行業(yè)意見的基礎(chǔ)上慎重作出的。而且，兩部司法解釋有很強的針對性和可操作性，對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當行為均有較強的約束，對一些頻繁發(fā)生訴訟但在審判實踐中難以判決的熱點、難點問題提供了統(tǒng)一的審判依據(jù)，提升了《物權(quán)法》等法律規(guī)定的可操作性。這對于妥善解決物業(yè)管理中的糾紛，有效化解物業(yè)管理中的矛盾，規(guī)范物業(yè)管理主要涉及的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方行為都有重要的指導意義，我們應(yīng)當從以下方面給予高度重視。
一是要認真學習兩部司法解釋，全面領(lǐng)會和準確把握其精神實質(zhì)。正如最高人民法院有關(guān)負責人在接受采訪時歸納的，兩部司法解釋涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件中的諸多問題，包括業(yè)主身份的界定、人數(shù)的計算方法及權(quán)利義務(wù)的范圍、物業(yè)專有部分和共有部分的劃定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、利害關(guān)系業(yè)主的認定、業(yè)主撤銷權(quán)的行使以及知情權(quán)的保護，以及物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任承擔、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責任承擔、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除與相應(yīng)糾紛的處理等等。這些問題以司法解釋的形式發(fā)布，不僅對各級人民法院的審判活動以及仲裁機構(gòu)的仲裁活動將起到具體的指導作用，而且對物業(yè)管理當事人的相關(guān)活動具有規(guī)范和引導的功能。因此，盡快組織干部和職工逐條學習、正確理解和準確把握兩部司法解釋的有關(guān)條文，進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動，努力減少和妥善處理各類糾紛，切實防控法律風險，最大限度維護自身合法權(quán)益，是每個物業(yè)服務(wù)企業(yè)當前必須關(guān)注的重要工作。
二是要高度重視對兩部司法解釋有關(guān)條款的研究，切實防控法律風險。兩部司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責任的認定較為嚴厲，必須引起業(yè)內(nèi)廣泛重視并采取有效措施防患于未然。比如對審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋多處提及物業(yè)服務(wù)合同，既有對合同是否有效的認定，也有對不履行或不完全履行合同的處理，還有對違反合同約定的處分。此外，尤其要注意的是，該解釋在三個方面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔的合同糾紛責任與我們平時一般的理解和把握的尺度有較大的擴充：第二條關(guān)于即使物業(yè)服務(wù)合同已正式簽訂，但涉及免除企業(yè)責任、加重業(yè)委會或業(yè)主責任、排除業(yè)委會或業(yè)主主要權(quán)利的條款，在業(yè)委會或業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效時，人民法院應(yīng)予支持；第三條提出對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分；第三條關(guān)于“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持”。如果我們對以上這些條款沒有全面把握和清醒認識，在司法訴訟中會處于十分被動的地位，甚至面臨法律風險。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近期應(yīng)按照以上條款的精神重點對簽訂的前期服務(wù)合同及企業(yè)曾公開作出的服務(wù)承諾與制定的服務(wù)細則進行認真和全面的清理，對不符合以上精神的要盡快作出適當調(diào)整。同時，要切實認識到合同不是萬能的，即使我們簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中對有關(guān)義務(wù)沒有作出明確約定，但凡涉及到法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護四大義務(wù)沒有切實履行的，并不表示我們可以免除有關(guān)責任。因此，全行業(yè)要進一步提高嚴格依法辦事的自覺性，在參與前期服務(wù)合同簽訂，作出服務(wù)標準和內(nèi)容的公開承諾，以及合同的正式簽訂與執(zhí)行的各個環(huán)節(jié)中，要特別注意與現(xiàn)行法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的銜接，并在履約過程中，嚴格遵守法律法規(guī)規(guī)定和相關(guān)行業(yè)規(guī)范規(guī)定的應(yīng)盡義務(wù)，切實避免不自覺的違規(guī)行為所引發(fā)的法律訴訟和法律風險。
三是充分運用兩部司法解釋的相關(guān)條款，有效維護自身合法權(quán)益。審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋的第一條明確了前期物業(yè)服務(wù)合同，以及依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有普遍的約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持；第四條明確了業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持；第六條明確了經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持；第七條明確了業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應(yīng)予支持；第九條明確物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。這些條款的公布對業(yè)主態(tài)度的端正和行為的規(guī)范都將起到重要的指引作用，既為我們管理工作的正常開展創(chuàng)造條件，也為我們解決矛盾和糾紛以及法律訴訟提供了方便。我們要在管理區(qū)域內(nèi)大力做好宣講工作，讓兩部司法解釋的有關(guān)精神深入到業(yè)主心中，起到約束業(yè)主行為和引導業(yè)主正確對待維權(quán)活動的作用。
當然，紛繁復雜的物業(yè)管理矛盾和糾紛不可能通過兩部司法解釋就平息，但是物業(yè)管理的立法畢竟又向前邁出了實質(zhì)性一大步，這對促進行業(yè)健康發(fā)展的積極作用是毋庸置疑的。