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物業(yè)管理合同糾紛案例評(píng)析
[案例]
遼寧政興物業(yè)管理有限公司訴艾明輝物業(yè)合同糾紛案
艾明輝經(jīng)營(yíng)的沈陽(yáng)市皇姑區(qū)智能人網(wǎng)吧（以下簡(jiǎn)稱智能人網(wǎng)吧）座落于沈陽(yáng)市皇姑區(qū)崇山路48號(hào)（翰林座）1號(hào)網(wǎng)點(diǎn)，位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，建筑面積1824平方米。2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及藝馨座、翰林座住宅樓業(yè)主委員會(huì)作為甲方與乙方政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū) 物業(yè)委托合同》，委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理。乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。管理期限為二年，自2003年7月1日24時(shí)至2005年7月1日24時(shí)止。住宅房屋的物業(yè)管理費(fèi)為按建筑面積每月第平方米0.65元，空置房屋的物業(yè)管理費(fèi)為按建筑面積每月每平方米0.33元。該合同簽訂后，政興物業(yè)公司按約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)。艾明輝至今未向政興物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。政興物業(yè)公司于2003年12月7日訴至原審法院要求艾明輝給付拖欠的2003年的3-4季度的物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。另查：政興物業(yè)公司是具有三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2003年9月9日，物業(yè)公司取得沈陽(yáng)市物價(jià)局的收費(fèi)許可證。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅部分物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米0.65元，商業(yè)門市物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米0.33元。
艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。本案中省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是合法有效的。艾明輝作為業(yè)主之一，該物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有向政興物業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。因物業(yè)服務(wù)合同中已約定政興物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的時(shí)間是從2003年7月1日24時(shí)起，政興物業(yè)公司亦按約定實(shí)際進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。且物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理費(fèi)與沈陽(yáng)市物價(jià)是局批準(zhǔn)的收費(fèi)基準(zhǔn)是一致的。因此，艾明輝應(yīng)從2003年7月1日24時(shí)起向政興物業(yè)公司交納當(dāng)年第3-4季度的物業(yè)管理費(fèi)3611.6元因此判決：艾明輝于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)一次性給付遼寧興政物業(yè)管理有限公司2003年第3-4季度的物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。
[評(píng)析]
業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是當(dāng)前物業(yè)管理中一個(gè)十分突出的問(wèn)題，直接影響到物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，造成物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量下降，間接損害更多業(yè)主的利益。而業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由之一就是沒有簽訂物業(yè)合同可以不交費(fèi)。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、第十二條之規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。因此，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。
如果業(yè)主委員會(huì)也未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)的費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。在是否實(shí)際發(fā)生了物業(yè)服務(wù)以及服務(wù)的價(jià)格為多少的問(wèn)題上，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)舉證責(zé)任。
還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題。我們認(rèn)為，物業(yè)管理關(guān)系是一種民事法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體依自愿原則簽訂的合同，按照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要該合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。