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從業(yè)主擅自封閉陽臺引起的糾紛談起
2004年5月，王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》一份，購得商品房一套。同年11月，王某與開發(fā)商指定的前期物業(yè)管理公司簽訂《管理協(xié)議》后取得房屋鑰匙。協(xié)議約定：本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺。王某入住后，以陽臺雨天經(jīng)常積水，房屋緊臨馬路噪聲大、灰塵多，不利于防盜等原因，對其陽臺進行了封閉。物業(yè)管理公司認為王某違反了《管理協(xié)議》，《住宅裝修管理協(xié)議》，予以阻止，雙方發(fā)生爭議。物業(yè)管理公司訴至法院，至今尚未判決。
物業(yè)管理公司認為：業(yè)主與開發(fā)公司的售房合同中，寫明南陽臺未封閉，北陽臺封閉，業(yè)主都簽字認可；業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《管理協(xié)議》也明示，業(yè)主不得隨意封閉陽臺。且均不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效，雙方均應按約履行。
王某認為：附屬于房屋的陽臺為各業(yè)主獨立支配，物業(yè)管理公司未與業(yè)主協(xié)商而在協(xié)議中限制業(yè)主封閉陽臺，屬于排除合同相對人主要權利的格式條款，屬于霸王條款，應為無效，物業(yè)管理公司無權阻攔業(yè)主封閉陽臺。
深入研討該案件的整個過程，可見涉及以下幾個法律問題：
一、物業(yè)管理中民事法律關系如何確定
1、物業(yè)管理法律關系的主體是指在物業(yè)管理活動中以自己的名義，依法享有權利和承擔義務的個人、法人及其他組織，主要包括開發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主大會和業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人。
2、物業(yè)管理法律關系的客體指法律關系主體權利義務共同指向的對象，包括物、行為和非物質(zhì)。其中，“物”指物業(yè)，即建筑物本體、附屬設備、設施及相關場地?！靶袨椤敝肝飿I(yè)管理中各方主體的活動?！胺俏镔|(zhì)財富”即智力活動成果，包括精神文化財富，如小區(qū)的榮譽稱號、規(guī)劃設計等。
3、物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容即主體享有的權利和承擔的義務，法律關系的實質(zhì)即主體的權利和義務關系，由此可見，這起封閉陽臺 引起的法律關系 是業(yè)主王某與物業(yè)管理公司之間 的法律關系 ，同時也與開發(fā)商、物業(yè)使用人等有關。
二、業(yè)主的權利如何確認
開發(fā)商是物業(yè)管理中十分重要的一員。最初，物業(yè)是由開發(fā)商開發(fā)、建造并通過房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移給業(yè)主的。在一定程度上說，開發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權。在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是物業(yè)的第一業(yè)主。開發(fā)商出售房屋后，開發(fā)商將原有的土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權所有人。
取得房屋所有權后的業(yè)主，享有的是一種不動產(chǎn)物權，又稱建筑物的區(qū)分所有權，即業(yè)主只對建筑專有部分享有所有權，對該專有部分行使權利，只要不損害其他業(yè)主的合法權益和社會公共利益，業(yè)主可自由行使之。
本案涉及的陽臺，開發(fā)商已出售給業(yè)主，就視為建筑物專有部分，但也有其不確定性。理由是：1、開發(fā)商為了創(chuàng)建“國家示范”小區(qū)，對陽臺封閉等具體問題有一定的外觀要求。2、陽臺（南陽臺）的功能，主要是通風透光，晾曬衣物，有利于業(yè)主花木綠化，觀察室外環(huán)境，呼吸新鮮空氣和進行體育鍛煉等，一旦封閉，就改變了它的功能。3、陽臺的建筑面積與室內(nèi)建筑面積計算方法是不同的，開發(fā)商考慮到業(yè)主的心理要求，封閉了北陽臺，南陽臺則著重于實用與美觀的統(tǒng)一，一旦封閉就破壞了小區(qū)的整體美觀。
由此可見，陽臺作為房屋產(chǎn)權的特殊地位，并非真正意義上的全部產(chǎn)權，這與沒有車庫的底樓“天井”一樣，業(yè)主對“天井”的專有部分享有所有權，但不等于可在“天井”內(nèi)搭建任何建筑物。由于業(yè)主之前已與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)分別簽訂了有關合同，必須與兩者協(xié)商此事，否則便超出了業(yè)主享有的部分所有權的范圍。
三、《管理協(xié)議》、《住宅裝修管理協(xié)議》是否為霸王條款
業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《管理協(xié)議》，《住宅裝修管理協(xié)議》以及購房時與開發(fā)商簽訂的《業(yè)主臨時公約》，都規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間相應的責權利。
所謂霸王條款，是指一些經(jīng)營者單方面制訂逃避法定義務、自身責任的不平等地的格式合同、協(xié)議、通知、聲明和公告等。而物業(yè)管理相關協(xié)議和公約的簽訂是國家《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的，個別業(yè)主不能主觀將其視為霸王條款，拒不執(zhí)行。
物業(yè)管理納入市場化，業(yè)主與物業(yè)管理公司是一種完全的合同關系，是一種平等地的法律關系。物業(yè)管理公司的服務水平、服務等級、服務內(nèi)容、收費標準和違約責任，皆由合同約定，而業(yè)主該享有的服務和應盡的義務，包括行為規(guī)范也由合同約定。且在本案中，開發(fā)商制訂的《業(yè)主臨時公約》中也明確了“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺”，既然是公約，業(yè)主都要遵守，否則，連公約都能推翻，《管理協(xié)議》、《住宅裝修管理協(xié)議》又怎么約束業(yè)主的行為呢？
四、業(yè)主擅自封閉陽臺，該如何處理
物業(yè)管理實際上是對自己或他人不動產(chǎn)物業(yè)進行照看或維護以便使其功能能夠不斷延續(xù)的一種行為。這種對物業(yè)的照看或維護行為是基于物權自身或物權人的委托或授權而產(chǎn)生。物業(yè)管理的終極權源是物業(yè)產(chǎn)權，對物業(yè)產(chǎn)權人而言，管理人的義務是提供服務，管理人的權利是獲得服務費或酬金。管理人若沒有盡到看管義務，導致物業(yè)受損的，還要對產(chǎn)權人承擔相應的違約或賠償責任。
業(yè)主在進行裝修或建設時，按照《物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定，對施工單位或業(yè)主籌措亂建等違反城市規(guī)劃、建筑、消防、環(huán)?；蛏鐣伟驳确煞ㄒ?guī)或侵害其他業(yè)主權益的行為，物業(yè)管理公司應及時出面進行通告制止或通知相關政府部門出面解決或請求利益受損害的業(yè)主通過訴訟或其他途徑解決。
從物業(yè)管理法律關系來看，物業(yè)管理公司與業(yè)主是平等的法律關系，業(yè)主不應有了所有權就違反雙方簽署的合同。業(yè)主自行封閉陽臺，對于開發(fā)商而言，影響了小區(qū)這個整體商品的整體外觀，對于物業(yè)管理公司而言，由于制止不力違反了與開發(fā)商簽訂的前期管理合同，使物業(yè)管理公司處于對開發(fā)商違約的一方。
鑒于此，提出以下建議：
加強《物業(yè)管理條例》的貫徹落實；具有立法權的省市可以結合本地區(qū)實際、因地制宜，制定相應的具體的細則或?qū)嵤┺k法；適當?shù)臅r候，對《城市房地產(chǎn)管理法》進行修改，加入物業(yè)管理一章，專門調(diào)整物業(yè)管理中的各種法律關系；盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會體制，實行行業(yè)自律管理。
文章來源：《廈門物業(yè)管理》