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封陽臺(tái)要得到物管同意嗎？
文/小涵
日前，某大型樓盤的王小姐遇到這樣一樁麻煩事：買來的房子，現(xiàn)在搞裝修時(shí)想把陽臺(tái)封起來，但是物業(yè)公司拿出當(dāng)初在交房前簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于禁止封陽臺(tái)的條款，說不能封陽臺(tái)，并且說如果擅自封陽臺(tái)，物業(yè)有權(quán)起訴。遇到像王小姐這種麻煩的業(yè)主還真不少?，F(xiàn)在一些新的小區(qū)，在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì)有封陽臺(tái)的條款，而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買房子時(shí)必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑：1、物業(yè)禁止封陽臺(tái)是否有法理依據(jù)？2、物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽臺(tái)？3、物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽臺(tái)？
物業(yè)說法：不許封陽臺(tái)，早就說好了
一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表明，一般開敞式陽臺(tái)在銷售時(shí)是按一半面積計(jì)算，而封陽臺(tái)則是算全面積，因此業(yè)主購買開敞式陽臺(tái)的住宅后自行包陽臺(tái)，其實(shí)獲得了面積差額的利益。
他還認(rèn)為，包陽臺(tái)涉到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業(yè)主的利益，因此現(xiàn)在一些物管公司都對(duì)業(yè)主私自包陽臺(tái)有所限制。物業(yè)公司之所以禁止私自包陽臺(tái)，也是考慮到整個(gè)小區(qū)住宅的整體規(guī)劃統(tǒng)一。對(duì)私自封陽臺(tái)的住戶，物管公司一般采用勸說的方式，物業(yè)告業(yè)主的事例比較少。
該市建設(shè)局物業(yè)管理中心副主任表示，根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
第二十三條還提到，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
“因此，如果業(yè)主購房時(shí)已簽了該《臨時(shí)業(yè)主公約》，則需要遵守，擅自包陽臺(tái)，物業(yè)可以告業(yè)主?！备敝魅翁嵝褬I(yè)主在簽訂購房合同前，一定要看清楚《臨時(shí)業(yè)主公約》，如果有疑義及時(shí)提出來，簽約后便要遵守公約相關(guān)規(guī)定。
律師說法：看業(yè)主公約怎么約定
“這個(gè)問題比較復(fù)雜?！币幻蓭熃榻B說，一般購房者在收房時(shí)會(huì)簽訂《臨時(shí)業(yè)主公約》。但是如果業(yè)主對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》條款有疑問，可以在成立業(yè)主大會(huì)之后由業(yè)主大會(huì)提出修改或重新制定新的公約。
不過，根據(jù)該律師的經(jīng)驗(yàn)看來，哪怕業(yè)主真的違反業(yè)主臨時(shí)公約，封了陽臺(tái)，物業(yè)還是無權(quán)告業(yè)主的。
“如果業(yè)主封閉陽臺(tái)沒有牽涉房屋墻體的變動(dòng)，可以自行封閉陽臺(tái)。因?yàn)椤杜R時(shí)業(yè)主公約》屬于格式合同，合同的主體應(yīng)屬于全體業(yè)主，違反《臨時(shí)業(yè)主公約》，就是違反全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司做為第三者，無權(quán)告業(yè)主。并且 《臨時(shí)業(yè)主公約》有效期應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)為止。業(yè)主委員會(huì)成立之后中，有權(quán)對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》認(rèn)為不合理的條款進(jìn)行修改。業(yè)主委員會(huì)還有權(quán)利決定聘請(qǐng)新的物業(yè)公司，也可以制定新的公約?！?/p>
如果業(yè)主封閉陽臺(tái)要對(duì)墻體進(jìn)行變動(dòng)，則要具體對(duì)待。倘若房屋本身設(shè)計(jì)中的承重要求不能承受封閉陽臺(tái)，業(yè)主不得自行封閉陽臺(tái)，這部分業(yè)主如果自行封閉陽臺(tái)，需要相關(guān)設(shè)計(jì)單位以及建設(shè)行政主管部門的相關(guān)行政審批。
文章來源：《東南物業(yè)》