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小區(qū)共有部位收益歸誰(shuí)所有
文/李鴻光
眼下，上海的各處獨(dú)立的小區(qū)，都涉及小區(qū)共有部位出租取得收益問(wèn)題，這些額外的收益部分該由誰(shuí)獲取呢？這在各自小區(qū)具體做法上不盡相同。從法律角度來(lái)看，既然是小區(qū)共有部位的收益，應(yīng)該歸屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。近日，上海靜安法院對(duì)南陽(yáng)小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴主開發(fā)商上海展覽中心和下屬上海展覽中心招待所，要求返還出租收益案件作出一審判決。由上海展覽中心執(zhí)行所給付該小區(qū)業(yè)委會(huì)63萬(wàn)元租金收益，上海展覽中心對(duì)該筆款不承擔(dān)連帶責(zé)任。
地處?kù)o安轄區(qū)內(nèi)的南陽(yáng)小區(qū)，由兩幢高達(dá)28至29層高樓組成，該小區(qū)由上海展覽中心等8家單位集資共建，其公用面積是按照全幢建筑面積與全幢使用面積之比分?jǐn)偟?，共有部位包括：全幢扶梯走道、電梯、水箱間、門房、屋頂層等（屋頂層包括機(jī)房等部位4層和兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)）。1991年初，上海展覽中心利用其所有的該小區(qū)內(nèi)兩幢大樓底層部分房屋，開辦了上海展覽中心招待所，企業(yè)類型為集體企業(yè)。在1994年7月，上海展覽中心招待所與上海長(zhǎng)途電信局（1999年8月改制為上海移動(dòng)通信有限責(zé)任公司）簽訂《協(xié)議書》一份，約定：上海展覽中心招待所將該南陽(yáng)小區(qū)內(nèi)1號(hào)樓26-29層（層頂層）面積約200平方米，出租給上海市長(zhǎng)途電信局安裝移動(dòng)無(wú)線電話機(jī)站設(shè)備及辦公，并在頂層平臺(tái)架設(shè)天線6副，租賃期限自1995年1月1日起至2009年12月31日止共計(jì)15年，1995年-1996年每年租金24萬(wàn)元，1997年起每年租金遞增1萬(wàn)元。從1995年至2004年，上海展覽中心招待所共收取上述租金人民幣276萬(wàn)元。1995年7月至1998年6月，上海展覽中心招待所又將該小區(qū)內(nèi)的2號(hào)樓28-29層（屋頂層）出租給靜安區(qū)有線電視中心，收到租金計(jì)人民幣13萬(wàn)元。
為解決共有部位的收益處置問(wèn)題，南陽(yáng)小區(qū)業(yè)委會(huì)以原告的身份起訴到法院，訴稱南陽(yáng)小區(qū)內(nèi)的1-2號(hào)大樓，是由8家單位集資共建，作為上海展覽中心是主建單位。自1994年10月成套公房出售產(chǎn)權(quán)起至1995年1月，該小區(qū)已有330戶居民購(gòu)買了房屋產(chǎn)權(quán)。兩年后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)依法成立。
該小區(qū)業(yè)委會(huì)還說(shuō)，上海展覽中心和上海展覽中心招待所擅自將大樓的共有部位，包括屋頂層、地下室、門廳占為已有，開設(shè)招待所牟取經(jīng)濟(jì)利益。但是，共有部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、照明用電費(fèi)卻全部由全體業(yè)主共同分?jǐn)偂?995年起，兩被告又擅自將侵占的共有部位出租給5家公司和個(gè)人，要求判令共有部位收益342.2萬(wàn)元，支付電梯運(yùn)行費(fèi)、照明用電費(fèi)、保安費(fèi)及保潔費(fèi)8.8萬(wàn)余元。在法院審理中，該小區(qū)業(yè)委會(huì)又變更了訴訟請(qǐng)求，要求上海展覽中心招待所返還收益290.3萬(wàn)元。
法院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主推選成立，對(duì)小區(qū)管轄區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。作為南陽(yáng)小區(qū)內(nèi)的1、2號(hào)樓全幢扶梯走道、電梯、水箱間、門房及屋頂層，屬于該小區(qū)的共有部位，從業(yè)主公共利益出發(fā)，業(yè)主委員會(huì)代表著全體業(yè)主出租共有部位，并享受承擔(dān)出租人的權(quán)利和義務(wù)。作為上海展覽中心招待所擅自將1、2號(hào)樓屋頂層及1號(hào)樓的南門廳出租給他人，侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)將侵權(quán)所得租金收益返還給南陽(yáng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。
從法律角度說(shuō)，侵權(quán)之訴的訴訟時(shí)效為兩年，從小區(qū)業(yè)主委員會(huì)知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利遭侵害時(shí)起計(jì)算。上海展覽中心招待所自1995年、1999年起先后出租1、2號(hào)樓屋頂層及1號(hào)樓南門廳，1998年之前南陽(yáng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未設(shè)立，不享有權(quán)利。但自小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之后，就應(yīng)當(dāng)知道該項(xiàng)權(quán)利遭受侵害，但卻從未向上海展覽中心招待所主張過(guò)任何權(quán)利。至于業(yè)委會(huì)提供的寫給上海展覽中心的信函，也僅是要求停止侵權(quán)、恢復(fù)原狀，則沒有要求返還租金收益。那么，南陽(yáng)小區(qū)業(yè)委會(huì)在2004年6月提起的確認(rèn)之訴，與本案屬于是兩個(gè)性質(zhì)不同的法律關(guān)系，不能引起案件的訴訟時(shí)效的中斷。
本案中，南陽(yáng)小區(qū)業(yè)委會(huì)所主張的收益290.3萬(wàn)元中，只有移運(yùn)通信2003年、2004年的租金63萬(wàn)元尚在訴訟時(shí)效之內(nèi)，其余部分均系超過(guò)了兩年訴訟時(shí)效。上海展覽中心招待所屬非公司的集體企業(yè)法人，上海展覽中心作為其開辦單位和上級(jí)主管單位，僅在其被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、被依法撤銷、被核準(zhǔn)歇業(yè)的情況下，才能成為上海展覽中心招待所的清算責(zé)任人，鑒于上海展覽中心招待所的企業(yè)狀態(tài)仍屬依法確立，上海展覽中心可以不承擔(dān)連帶還款責(zé)任的法律義務(wù)。遂作出了上述判決。
本案的判決是一篇經(jīng)典之作，畢竟在目前社會(huì)上開發(fā)商侵占業(yè)主權(quán)益的事情屢有發(fā)生，特別是在小區(qū)劃定的車位歸屬等問(wèn)題上，開發(fā)商認(rèn)為是他們投資建造的，便以為所有權(quán)和收益部分應(yīng)該歸于自己。從表面上看好像是蠻有道理的，但從實(shí)質(zhì)上看一些停車位恰恰是建在小區(qū)業(yè)主共有的公共面積上，而這種處在公共面積上的收益能說(shuō)該歸開發(fā)商或物業(yè)公司所有嗎？
一些小區(qū)共有面積上的搭建物，從投資搭建角度上說(shuō)，可能是開發(fā)商投資建造的，由開發(fā)商無(wú)償交給自己下屬成立的物業(yè)公司（子公司），但從物業(yè)公司的性質(zhì)上講，它對(duì)小區(qū)眾多業(yè)主是提供物業(yè)服務(wù)上的保證，豈能依靠職權(quán)把本應(yīng)歸屬于全體業(yè)主的共有面積上的附屬物收益，歸屬于自己的名下呢？更何況有些附屬物完全屬于不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，無(wú)法隨著開發(fā)商或物業(yè)公司的離去而帶走。
從本起案件的審判來(lái)看，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代全體業(yè)主行使權(quán)利，為小區(qū)全體業(yè)主討回了本應(yīng)該屬于業(yè)主的收益部分。這起案件，開了一個(gè)小區(qū)業(yè)主維權(quán)的“先河”，它至少給人以這樣的一種啟迪，那就是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成成員，既要有能夠出于公心，為全體業(yè)主服務(wù)的態(tài)度，也要有一定的法律知識(shí)，要懂得如何來(lái)維護(hù)小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。因?yàn)閺拇蚬偎镜慕嵌戎v，有一個(gè)技巧的問(wèn)題，切不可在維權(quán)方面因時(shí)間上的耽擱，而喪失了訴訟時(shí)效。
文章來(lái)源：《民主與法制時(shí)報(bào)》