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住宅區(qū)地下汽車車位的權利歸屬探討
文/陳 健
一、目前住宅區(qū)汽車車庫（位）的建設使用與權利歸屬觀點
1、住宅區(qū)車位（庫）建設存在的基本形態(tài)
（1）與房屋本體結構相連的底層架空、地下或半地下車位（庫）。房屋底層架空層車庫，指在地表與一樓房屋之間建造的，四周無圍合，呈開放狀態(tài)分割成的車位。地下車位，指在房屋或土地地面以下開發(fā)建設的地下層空間中設定的停車位。其中既有按規(guī)定建設的人防設施，也有人防建設指標以外，采取利用地下空間，建設用于停車的部分。
?。?）獨立于房屋結構本體以外的地上的停車（位）庫。主要有三種類型：
A.地面之上的建造的獨立車庫，可以按房地產(chǎn)交易規(guī)定轉讓、租賃等。
B.經(jīng)批準的經(jīng)營性停車設施，收益歸投資者所有。該類設施明確經(jīng)營性停車位的土地使用權面積，計算建筑容積率，依法獨立辦理房地產(chǎn)權的初始登記和轉移登記，權屬歸房地產(chǎn)權利人。
C.地面臨時停車位，由開發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割停車位，出租給業(yè)主臨時停放使用，并按期收取停車費。
2、住宅區(qū)地下汽車車位使用的一般做法
（1）通過購買取得“使用權”。開發(fā)建設單位在房屋銷售時，有的采取合同（協(xié)議）方式銷售地下車位的使用權（無產(chǎn)權證），由于供需、區(qū)位等因素，價格差別較大，雙方協(xié)商使用權年限不等，雙方售買協(xié)議約定數(shù)年至數(shù)十年不等；我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律一是無地下車位使用權的規(guī)定；二是違反了我國《合同法》關于限定定期租賃不得超過20年的規(guī)定（超過的期限將視為無效期限），其買賣做法實質仍屬租賃關系。
?。?）租賃方式使用。一般交由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理，停放車輛按期（次）支付停車費。地面臨時停車位，人防工程用作車位部分，實行有償使用，收益或用于人防工程維護，或補貼物業(yè)服務費用不足等。
在權利歸屬未確定的前提下，物業(yè)管理公司所收各種名目的車輛費用中，其構成實質包括兩部分，一部分是車位（庫）設施占用費（折舊、收益等），一部分是車輛管理服務費。
3、地下汽車車位使用權利歸屬不同的主要觀點
?。?）配套建設的地下車位應歸全體業(yè)主所有（共有），開發(fā)建設單位無權銷售。主要理由：一是地下車位建設費用攤入房價，應屬全體業(yè)主所有（共有）；二是依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》中關于房屋“未依法登記領取權屬證書的”不得轉讓的規(guī)定，未分攤面積的各項公共設施屬于房地產(chǎn)項目的一部分，地下車位無產(chǎn)權登記，不能買賣，其所有權屬于全體業(yè)主。
?。?）地下車位歸開發(fā)建設單位所有，可以單獨銷售。主要理由：一是地下車位建設費用沒有攤入房屋銷售面積，可以單獨銷售；如果將車位成本攤入房屋銷售面積，會形成“捆綁式”消費，使不需要車位的購房人強制分攤車位建設費用，引起房價上漲。二是開發(fā)建設單位首先是房地產(chǎn)項目權利的主體，也是地下車位的投資主體，國家法律目前沒有禁止地下車位買賣，購房人購房時，也沒有合同約定購買車位，車庫（位）應由開發(fā)建設單位所有。三是城市土地資源供給少，國家鼓勵利用地下空間，“誰投資、誰所有，誰受益，誰維護”，開發(fā)建設單位可以通過轉讓、租賃等方式獲得收益。
4、在判斷地下車位產(chǎn)權歸屬理論上不同的幾種觀點
?。?）合同確定。由開發(fā)建設單位與購房人在房屋買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權歸屬。
?。?）推定歸屬。當開發(fā)建設單位與購房人在房屋買賣合同中對地下車位歸屬沒有約定或約定不明時，推定屬全體業(yè)主所有（共有）。
?。?）以建設成本分攤確權。將地下車位建設成本計入房屋面積銷售的，屬于全體業(yè)主所有（共有）。
（4）按規(guī)劃建設核定區(qū)分歸屬。規(guī)劃核定不明的，或不能分割的，屬全體業(yè)主所有（共有）。
（5）按分攤面積銷售登記確權。依房屋面積進行分攤銷售，并經(jīng)房地產(chǎn)登記機關確權登記的，由房地產(chǎn)權證持有者所有。
二、確立我國住宅區(qū)地下汽車位權利歸屬的制度
1、建立以物權為核心的房地產(chǎn)法律框架。物權是權利人直接支配物并排他性地享有其利益的權利，他是特定社會人與人之間對物的占有關系在法律上的表現(xiàn)。堅持公平、秩序、自由、正義、利于多建車位，降低房價，保護權益、保障交易、增進效益的價值取向，確立建筑物區(qū)分所有權的物權法律制度，完善目前房地產(chǎn)法律制度的缺陷，區(qū)分共用形態(tài)下地下車位的區(qū)分權利歸屬，對土地使用權與房屋所有權之間的行政管理沖突，房屋共用部位、共用設施設備的權利歸屬界定等，我國房地產(chǎn)法律制度應當以做出全面清晰的規(guī)定。防止人們對房地產(chǎn)權利的來源、確權、保護等產(chǎn)生不同的理解或實踐，給社會經(jīng)濟帶來矛盾，同時前瞻性的合理提高城市居住區(qū)車位（庫）規(guī)劃建設控制指標。
2、地下車位區(qū)分為共用部分與自用部分?？梢越梃b國（境）內(nèi)外區(qū)分車位（庫）的做法，可以將共用形態(tài)下地下層車庫中的車位法定為共用和自用兩部分，兩者具體比例在房屋開盤銷售登記時依法作首次確定，并分攤相應的土地使用費用。
共用車位部分供住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主有償使用或流動車輛臨時停放使用，屬全體業(yè)主共用。首次房地產(chǎn)轉讓中，共用車位不允許設定抵押權或分割處分。
自用車位由住宅區(qū)內(nèi)部分業(yè)主根據(jù)需要購買。在設定自用部分的專用權的情況下，權利的基礎仍然是共用權，只是部分經(jīng)租售約定之后歸特定的共用人或第三人使用。自用車位部分，允許開發(fā)建設單位在出售房屋時進行約定，并視為已取得其他權利人的默認。
自用車位的交易隨同房屋專有權轉讓、抵押，也可以單獨向住宅區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主或使用人轉讓、租賃。地下層車庫的使用、維修等權利與義務，由持有共用權利的全體業(yè)主與持有自用權利車位的業(yè)主共同承擔。住宅區(qū)交付使用后，共用車位與自用車位的比例發(fā)生調整、轉讓、租賃等，由區(qū)域內(nèi)相關業(yè)主和成立的業(yè)主大會決定。
無論共用車位還是自用車位，其權利義務均隨同房屋專有權實現(xiàn)，業(yè)主大會決定共用和自用車位的比例變化，應同時在住宅區(qū)內(nèi)進行公示，并經(jīng)法定管理部門登記，發(fā)生轉讓或租賃的對象，限于住宅區(qū)域內(nèi)的業(yè)主（使用人）。
3、規(guī)范地下車位租售行為。開發(fā)建設單位以出讓或轉讓方式獲得土地使用權建設的地下車位，可以取得首次租售權。
地下車位的銷售與房屋銷售應一同辦理銷售許可登記。銷售時應明示地下車位共用部分與自用部分的比例，權利歸屬與租售的方法，并在前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約約定。鑒于雙方信息不對等，開發(fā)建設單位銷售時如果與購房人不約定，或約定不明，以及不能證明其享有所有權（使用權）的，視作一并轉讓，由區(qū)域內(nèi)全體購房人所有（共有）。
4、確定地下空間利用的使用權。地下空間所利用的，作為獨立存在、使用周期較長，處于土地圍合中的不動產(chǎn)設施，其權利歸屬應明確登記，并享有與土地使用期相同的使用權，可以實行有限轉讓、租賃。
人防工程作為特定物，其成本（國家法定）攤入房屋銷售價格的，和平時期則由開發(fā)建設單位交付物業(yè)管理企業(yè)管理，可以用作業(yè)主汽車停放等租賃共用，收益主要用于人防工程的維護修繕，完善車庫設施，補貼相關費用不足等。如果開發(fā)建設單位能夠證明國家法定可以攤入房價的人防建設費沒有攤入房價銷售，則由開發(fā)建設單位享有等同土地使用期限的人防設施使用權，可以享有使用、收益等。
5、完善地下車位的確權登記公示。作為不動產(chǎn)的要式登記的確權保護，直接關系到車位財產(chǎn)權利的保護。對地下車位未予記載登記的方式，財產(chǎn)權利人將無法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，通過完全物權的絕對權直接對抗違法、違規(guī)的合同條款，保護自身的合法權益。根據(jù)區(qū)分所有權原理，共用車位部分，應登記為住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共用；而自用的專有車位部分應在購買人的房屋所有權證書中附記并標注車位圖。
6、不能隨意改變汽車車位（庫）的規(guī)劃設計用途。共用車位可按車輛停放期（次）租賃管理，擁有自用車位的業(yè)主雖然無須繳納車位（庫）設施占用費，仍應按物業(yè)服務合同的約定，按期繳納車輛管理服務費。
作者單位：江蘇省建設廳房地產(chǎn)業(yè)處
編輯：周維
文章來源：《中國物業(yè)管理》