開發(fā)商與物業(yè)管理公司在小區(qū)樓上架設(shè)廣告牌，居民是否應(yīng)該有收益？
問題解答:
在北京我們經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)，許多居民樓上都架設(shè)了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直接關(guān)系。
對于這個(gè)問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房價(jià)款中實(shí)際上都已包含公共建筑的分?jǐn)們r(jià)款，所以，購房客戶應(yīng)是公共建筑的按份共有人。
樓房的屋頂雖然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。但我認(rèn)為，頂板并非頂樓用戶的專有財(cái)產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個(gè)樓宇的用戶服務(wù)。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有。
我們認(rèn)為，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報(bào)酬，實(shí)際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。
依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項(xiàng)權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項(xiàng)權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項(xiàng)全能的，就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害。
在通常的情況下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能。
雖然，各方由于所占的共有權(quán)份額不同，權(quán)利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權(quán)均應(yīng)得到尊重與維護(hù)。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該向其他共有人――已購房客戶通報(bào)情況，征得所有共有人的同意。如果此事難以協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)按照各自擁有的共有權(quán)份額進(jìn)行表決，一般按照擁有共有權(quán)份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權(quán)益。廣告牌的使用費(fèi)屬于共有物產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨(dú)占有，非共有人更不能占有。
這個(gè)案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費(fèi)自己占有，這是不對的。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費(fèi)收入，更是沒有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權(quán)益。