物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？
問題解答:
北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時(shí)候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時(shí)候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費(fèi)、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時(shí)就可能出現(xiàn)問題。
有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長(zhǎng)時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)，引起業(yè)主不滿而拒絕交費(fèi)；有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭(zhēng)執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會(huì)采取不給鑰匙的做法。
這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關(guān)系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關(guān)系的反映。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權(quán)利、義務(wù)，但是對(duì)于開發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購房款項(xiàng)，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。
業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務(wù)。
既然是合同義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該按照我國(guó)《合同法》的約定來履行之。我國(guó)《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。這里面最少有兩個(gè)意思，一是當(dāng)事人應(yīng)該自己履行，二是當(dāng)事人應(yīng)該全面履行。
先說“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應(yīng)該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機(jī)構(gòu)來履行交付房屋的義務(wù)。如果確實(shí)有困難，可以讓其他機(jī)構(gòu)代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機(jī)構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。
再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應(yīng)該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機(jī)構(gòu)，只是替開發(fā)商完成交房事務(wù)，不能在此過程中加入自己的權(quán)利內(nèi)容，增加業(yè)主的責(zé)任義務(wù)。
現(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問題了，從法律角度上講，房屋買賣關(guān)系與物業(yè)管理法律關(guān)系是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，不應(yīng)該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關(guān)系無關(guān)。作為房屋買賣關(guān)系當(dāng)事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)管理法律關(guān)系中的內(nèi)容再強(qiáng)加到房屋買賣關(guān)系中來。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關(guān)系中的義務(wù)作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務(wù)與責(zé)任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。
總的說來，無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對(duì)物業(yè)管理費(fèi)有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。