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第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
【釋義】本條是建設(shè)單位擅自處分業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
《條例》第二十七條規(guī)定:“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！?/p>
轉(zhuǎn)讓業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是一種嚴(yán)重的民事侵權(quán)行為，在物業(yè)管理領(lǐng)域，由于涉及到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的眾多業(yè)主，建設(shè)單位擅自處分業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)侵犯了公共利益，構(gòu)成了對(duì)行政管理秩序的破壞，所以應(yīng)當(dāng)給予行政處罰。
一、本條涉及的違法行為是:建設(shè)單位擅自處分業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)按照法律法規(guī)的規(guī)定或者建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同的約定屬于業(yè)主共同所有，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同行使所有權(quán)或者使用權(quán)，對(duì)于業(yè)主的這一部分財(cái)產(chǎn)權(quán)利，建設(shè)單位不得侵犯。對(duì)于業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，其處分只能由全體共同所有人或者共同使用權(quán)人決定。
所謂擅自處分，是指建設(shè)單位在沒(méi)有征得權(quán)利人同意的前提下，行使本應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人行使的權(quán)利，包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)與等各種情況，其共同特點(diǎn)是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯。
二、本條規(guī)定的法律責(zé)任分為兩部分
(一)行政法律責(zé)任
由于這類(lèi)違法行為涉及到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的眾多業(yè)主，已經(jīng)侵犯了公共利益，構(gòu)成了對(duì)行政管理秩序的破壞，因而《條例》規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法律責(zé)任。這類(lèi)侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為，一般都已經(jīng)對(duì)被侵害人造成了物質(zhì)上的損失，因此，本條規(guī)定對(duì)這類(lèi)行為必須給予罰款的處罰。
本條規(guī)定的罰款額度是5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下，按照行政行為合理性原則，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違法行為的性質(zhì)、情節(jié)、后果以及行為人的主觀狀態(tài)等因素依法予以相應(yīng)數(shù)額的罰款。
(二)民事法律責(zé)任由于這類(lèi)行為首先是侵害具體民事權(quán)利的行為，因此，不法行為人必須對(duì)權(quán)利人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。民事賠償責(zé)任一般都以彌補(bǔ)損失為原則，因此，只有在給業(yè)主已經(jīng)造成損失的前提下，才需要承擔(dān)民事賠償責(zé)任。此處的業(yè)主應(yīng)當(dāng)是對(duì)被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)或者使用權(quán)的全體業(yè)主。
民事賠償責(zé)任和行政處罰并不能互相代替，但是在侵權(quán)人財(cái)產(chǎn)不足以既承擔(dān)民事賠償責(zé)任，又接受行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證民事賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)。