.
第五十四 條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。
【釋義】本條是關(guān)于住房專項維修資金制度的規(guī)定。
隨著我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和住房制度改革不斷深入，人民生活水平不斷提高，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住房的維修管理責任相應(yīng)由國家或單位承擔轉(zhuǎn)移到由居民個人來承擔。由于我國的住宅絕大多數(shù)屬于群體式類型，且多以住宅小區(qū)的方式開發(fā)建設(shè)，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位，包括內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等；單幢樓或者小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、煤氣、消防等。這些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運行是否正常關(guān)系到相鄰住宅，甚至整棟樓、整個小區(qū)住宅的正常使用和安全，關(guān)系到全體業(yè)主和社會公共利益。因此，由所有業(yè)主預先繳納一定費用，建立住房專項維修資金，專門用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、改造、更新的制度應(yīng)運而生。
本條共三款。第一款是關(guān)于住房專項維修資金繳交范圍的規(guī)定。這里所謂繳交范圍，是指哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當交納住房專項維修資金。根據(jù)本款規(guī)定，三類物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。第一類是住宅物業(yè)的業(yè)主，第二類是住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，第三類是與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主。第二類和第三類物業(yè)的業(yè)主之所以也要交納住房專項維修資金，是因為這兩類物業(yè)與住宅物業(yè)之間有著不可分的關(guān)系。住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)的業(yè)主和住宅物業(yè)的業(yè)主均需對小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護承擔相應(yīng)的責任，故住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主也需交納專項維修資金。與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，與住宅樓之間有著共用部位，還可能有共用設(shè)施設(shè)備，故該非住宅物業(yè)的業(yè)主也需交納住房專項維修資金。
根據(jù)第一款規(guī)定，住房專項維修資金應(yīng)當由業(yè)主交納，這與目前有些地方的做法可能存在一定的差異。在制定《條例》過程中，各方面一致認為，住房專項維修基金制度作為一項房屋維修管理方面的基本制度，與業(yè)主的居住權(quán)益密切相關(guān)，應(yīng)該有一個統(tǒng)一的、明確的規(guī)定。因此，《條例》明確規(guī)定由業(yè)主交納住房專項維修資金。
本條第二款是關(guān)于住房專項維修資金的權(quán)屬和用途的規(guī)定。根據(jù)本款規(guī)定，住房專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
根據(jù)建設(shè)部和財政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》(建住房[1998]213號，以下簡稱213號文件)的規(guī)定，商品住房和公有住房出售后(房改房，以下同)都應(yīng)當建立專項維修資金。商品住房的維修基金全部由購房人交納，購房人應(yīng)當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計人住宅銷售收入。公有住房售后的維修資金來源于兩部分。售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。該部分資金屬售房單位所有。購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修資金，售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計人住宅銷售收人。
213號文件關(guān)于維修資金權(quán)屬的規(guī)定與本條第二款的規(guī)定并不完全一致。根據(jù)調(diào)查，相對商品住房維修基金而言，公有住房售后維修資金目前存在兩方面的突出問題：一是應(yīng)該從售房款中提取的維修資金沒有提取，或者提取了但在代管過程中被挪用；二是售房款已被原售房單位挪用或使用，提取維修資金沒有著落。產(chǎn)生這些問題的原因與這部分公有住房售后維修資金的權(quán)屬有很大關(guān)系。213號文件規(guī)定，從公有住房售房款中提取的維修基金，屬售房單位所有，但這些費用又必須用于已出售給個人的房屋的維修，所有人與使用人不一致，易造成作為所有人的售房單位不按照規(guī)定用途使用維修基金。
隨著房改的不斷深入和住房專項維修資金制度的不斷發(fā)展,有必要對從公有住房售房款中提取的維修資金的性質(zhì)予以調(diào)整，以解決所有權(quán)與使用權(quán)不一致的問題，切實保護購房人的合法權(quán)益。所以《條例》明確作出了"住房專項維修資金屬于業(yè)主所有"的規(guī)定。下一步，配套辦法將對此做出相應(yīng)的規(guī)定。
需要指出的是，專項維修資金屬于業(yè)主所有，并不意味著業(yè)主個人可以隨意支配維修資金。專項維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的制度，有關(guān)專項維修資金的收取、使用、管理等必須符合國家有關(guān)規(guī)定。
本條第三款是關(guān)于專項維修資金收取、使用、管理辦法的規(guī)定?！稐l例》并沒有就住房專項維修資金的收取、使用和管理做出具體規(guī)定，而是在規(guī)定總的原則之后，授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院財政部門制定相應(yīng)的辦法。