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第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的安全防范義務(wù)以及物業(yè)保安人員的規(guī)定。
本條第一款是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的安全防范義務(wù)的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范王作，是社會(huì)治安工作的重點(diǎn)之一不僅關(guān)系人民群眾的安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，而且關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定和改革、發(fā)展的大局。近幾年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化和住宅建設(shè)的迅速發(fā)展，住房產(chǎn)權(quán)呈多業(yè)主趨勢(shì)，居民之間了解不多，往來(lái)較少，這對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作提出了新的要求。
第一款規(guī)定有兩層含義:一是，物業(yè)管理企業(yè)具有協(xié)助做好安全防范工作的義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的這一義務(wù)直接出自于《條例》的規(guī)定而不是物業(yè)服務(wù)合同的約定。一般而言，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)來(lái)自于物業(yè)服務(wù)合同。但是，物業(yè)管理企業(yè)所從事的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，屬于提供公共產(chǎn)品的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)的這一特性決定了物業(yè)管理企業(yè)還需承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任；二是，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有采取緊急措施、報(bào)告和協(xié)助救助義務(wù)。對(duì)安全事故的處理，并不是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。但物業(yè)管理企業(yè)的介入，可以為事故的及時(shí)妥當(dāng)處理產(chǎn)生積極的影響。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所管理的物業(yè)及業(yè)主的情況相對(duì)了解，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)能夠在第二時(shí)間知悉。作為管理服務(wù)人，為維護(hù)服務(wù)對(duì)象的人身和財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)在對(duì)安全事故采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)開(kāi)展救助工作。采取應(yīng)急措施。例如，小區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在消防人員趕到前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快疏散人群，盡可能地救人、滅火，同時(shí)將火災(zāi)情況及時(shí)報(bào)告消防部門(mén)，并協(xié)助消防人員開(kāi)展滅火和救助工作。
為了盡到安全防范義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受公安機(jī)關(guān)的監(jiān)督指導(dǎo)，建立一套科學(xué)的安全防范管理制度，明確細(xì)化職責(zé)，建立考核獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，提高安全防范能力和水平。具體而言，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點(diǎn)，合理布崗，加強(qiáng)巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑的人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或發(fā)生刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故，必須立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助做好調(diào)查和求助工作。對(duì)安全防范設(shè)施、消防設(shè)施要認(rèn)真檢查、維修養(yǎng)護(hù)，檢查情況要有記錄，發(fā)現(xiàn)的安全隱患問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)反映，配合有關(guān)部門(mén)認(rèn)真整改，確保設(shè)施的完好。經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主同意，物業(yè)管理企業(yè)可以建設(shè)并完善物業(yè)管理區(qū)域安全防范設(shè)施，主要包括遠(yuǎn)紅外周邊報(bào)警系統(tǒng)、電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)和門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)技防、物防和人防緊密結(jié)合，相互促進(jìn)。在日常管理服務(wù)中，對(duì)裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)在樓梯間、走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理制度及時(shí)予以處理。對(duì)違章搭建的，要配合有關(guān)部門(mén)予以拆除。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合公安派出所對(duì)居民住宅區(qū)的不安定因素進(jìn)行重點(diǎn)防范，配合居民委員會(huì)開(kāi)展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動(dòng)員、服務(wù)等活動(dòng)。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)全員服務(wù)質(zhì)量意識(shí)，建立健全質(zhì)量保證體系和規(guī)范自身服務(wù)行為的約束機(jī)制，為業(yè)主和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
本條第二款是關(guān)于物業(yè)保安人員的規(guī)定。
在實(shí)踐中，物業(yè)保安方面出現(xiàn)的問(wèn)題較多，各方面反應(yīng)比較強(qiáng)烈。有物業(yè)保安人員不履行或者不按照合同約定履行保安職責(zé)，導(dǎo)致業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)受到不必要的損失的；也有物業(yè)保安人員亂用"職權(quán)",毆打業(yè)主的c出現(xiàn)這些問(wèn)題，原因是各方面的。有物業(yè)管理企業(yè)方面的原因，例如聘用未經(jīng)培訓(xùn)的民工充當(dāng)保安、缺乏對(duì)保安的管理和約束機(jī)制；有保安人員方面的問(wèn)題，例如有些保安人員素質(zhì)較低，不具備相應(yīng)的能力；也有業(yè)主方面的原因，例如個(gè)別業(yè)主蠻不講理，提出不合理的要求；還有管理部門(mén)的原因，例如有關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)保安人員的違法失職行為監(jiān)管不力，沒(méi)有有效的措施。為了解決物業(yè)保安中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，同時(shí)與有關(guān)保安方面的法律法規(guī)相銜接，本條第二款從物業(yè)管理企業(yè)、保安人員角度對(duì)物業(yè)保安進(jìn)行了規(guī)定。
從實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)需要物業(yè)保安人員時(shí)，往往從專業(yè)的保安服務(wù)公司聘請(qǐng)。對(duì)保安服務(wù)公司和保安人員的管理，公安機(jī)關(guān)是有專門(mén)規(guī)定的。根據(jù)《公安部關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定》(公通字[2000]13號(hào)),保安服務(wù)公司只能由公安機(jī)關(guān)審批和組建，其他任何單位部門(mén)和個(gè)人均不得擅自組建。保安服務(wù)公司在招聘保安人具時(shí)，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格政審，即由當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)出具證明材料，證明被錄用人員沒(méi)有前科和劣跡，并統(tǒng)一正規(guī)培訓(xùn)，方可上崗。在實(shí)踐中，有一些單位和個(gè)人，受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，擅自組建保安組織，非法經(jīng)營(yíng)保安業(yè)務(wù)。這些非法保安組織往往對(duì)招收的人員，不政審，不培訓(xùn)，不進(jìn)行教育管理，甚至招雇一些有劣跡的人員，造成人員素質(zhì)低下，問(wèn)題屢屢發(fā)生。因此，物業(yè)管理企業(yè)聘用物業(yè)保安人員時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，從依法成立的保安服務(wù)公司中聘用。
值得注意的是，《條例》并沒(méi)有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)必須雇請(qǐng)保安人員。按照本條第二款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以雇請(qǐng)保安人員，也可以不雇請(qǐng)保安人員。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，適用該款規(guī)定；物業(yè)管理企業(yè)不雇請(qǐng)保安人員的，則不適用該款規(guī)定。在實(shí)踐中，一些物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)企業(yè)情況和業(yè)主需求，不雇請(qǐng)保安人員，而是由企業(yè)員工(如企業(yè)安護(hù)人員)協(xié)助維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序，這與本條規(guī)定并不矛盾。
物業(yè)保安人員的主要職責(zé)是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。針對(duì)實(shí)踐中一些物業(yè)保安職責(zé)不明以及不履行職責(zé)的現(xiàn)象，本款規(guī)定，保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)；針對(duì)保安人員侵害業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的現(xiàn)象，本款規(guī)定，物業(yè)保安人員不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)保安人員執(zhí)行任務(wù)時(shí)，必須著統(tǒng)一的保安制式服裝、佩戴統(tǒng)一的保安專用標(biāo)志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、級(jí)別標(biāo)識(shí)等1。保安人員在值勤巡邏中，遇到正在實(shí)施的不法行為時(shí)，應(yīng)迅速制止，及時(shí)將不法行為人扭送公安機(jī)關(guān)；在門(mén)衛(wèi)勤務(wù)中，當(dāng)發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時(shí)，應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)告客戶單位或當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)。用時(shí)，物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財(cái)產(chǎn)；不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。