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第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理用房權(quán)屬和用途的規(guī)定。
物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房等。在《條例》出臺前,,各地對物業(yè)管理用房的權(quán)屬規(guī)定不一。有規(guī)定物業(yè)管理用房歸國家所有的，也有回避這一問題從而導(dǎo)致物業(yè)管理用房實(shí)際上被建設(shè)單位控制的，但大部分地方均規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有。
一般而言，物業(yè)管理用房不是由國家投資建設(shè)的，國家也沒有支付獲得物業(yè)管理用房所有權(quán)的對價(jià)，因而認(rèn)為物業(yè)管理用房歸國家所有與物權(quán)法基本原理有悖。同理，物業(yè)管理用房雖然由物業(yè)管理單位使用，但物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房也不能主張所有權(quán)。
物業(yè)管理用房是由建設(shè)單位投資建設(shè)的，但是在物業(yè)出售后，建設(shè)單位不能單獨(dú)享有物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)。這有兩方面的原因:一方面，建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí)，已經(jīng)將物業(yè)管理用房的建造成本打人物業(yè)銷售價(jià)格，也就是說，在物業(yè)銷售后，建設(shè)單位已經(jīng)喪失了作為物業(yè)管理用房惟一權(quán)利人的資格。當(dāng)然，還保有部分物業(yè)的建設(shè)單位，可以與其他業(yè)主一道共同擁有物業(yè)管理用房的所有權(quán)。另一方面，物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)必不可少的場所。如果物業(yè)管理用房歸建設(shè)單位，則會產(chǎn)生一系列的問題:首先，建設(shè)單位可能以此要求業(yè)主選聘其下屬的物業(yè)管理企業(yè);其二，建設(shè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，可以行使對物業(yè)管理用房的處分權(quán)，如果建設(shè)單位將物業(yè)管理用房改作他用或者出售給他人，將使該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理難以開展;其三，建設(shè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，可以要求使用物業(yè)管理用房的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會繳納使用費(fèi)，這將不必要的加大物業(yè)管理成本，增加業(yè)主負(fù)擔(dān)。
實(shí)際上，本條規(guī)定只是確定了一個(gè)基本原則:物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，而不能屬于建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)抑或是國家。同時(shí)，本條規(guī)定帶有一定的靈活性，充分考慮了和物業(yè)方面法律的銜接問題。因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物物權(quán)的歸屬,應(yīng)當(dāng)通過物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度加以明確。本條規(guī)定中的"業(yè)主",是一個(gè)集合概念,它可以是指某棟樓內(nèi)的全體業(yè)主,也可以是指某幾棟樓的業(yè)主,還可以是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。對于物業(yè)管理用房所有權(quán)究竟是屬于全體業(yè)主、還是部分業(yè)主,還是區(qū)分不同情況有不同的歸屬,《條例》沒有作進(jìn)一步規(guī)定,而是留待物權(quán)法解決。從各地的規(guī)定來看,大部分地方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)管理用房的用途是特定的。一般而言,在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,就對物業(yè)管理用房的面積、布局作了明確規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的,可以使用物業(yè)管理用房,但無權(quán)改變物業(yè)管理用房的用途。在實(shí)際中,有些物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房面積有余,于是自行決定改作商鋪經(jīng)營,以經(jīng)營收入補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的不足。實(shí)際上,這是一種嚴(yán)重的侵權(quán)行為。如前所述,物業(yè)管理企業(yè)用房的所有權(quán)屬于業(yè)主。也就是說,對物業(yè)管理用房行使處分權(quán),由業(yè)主而不是物業(yè)管理企業(yè)說了算。當(dāng)然,這里的業(yè)主,不是指某一個(gè)或者幾個(gè)業(yè)主。考慮到改變物業(yè)管理用房的用途涉及到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的利益,本條規(guī)定,"未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。"這里有兩層含義:一是,物業(yè)管理企業(yè)不得自行改變物業(yè)管理用房用途;二是,物業(yè)管理用房用途在符合特定條件時(shí)可以改變。這里的特定條件是"經(jīng)業(yè)主大會同意"。
允許改變物業(yè)管理用房用途的原因在于,實(shí)踐中有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房確有空余,如不能改變用途,實(shí)屬資源浪費(fèi)。當(dāng)然,改變用途時(shí),除了需經(jīng)業(yè)主大會同意外,還得依法到有關(guān)部門辦理相應(yīng)的手續(xù)。