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第三十七 條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
【釋義】本條是關(guān)于業(yè)主人住后物業(yè)承接驗(yàn)收和物業(yè)資料移交的規(guī)定。
對(duì)于物業(yè)的承接驗(yàn)收,《條例》有三條規(guī)定。第二十八條、第二十九條是物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中的承接驗(yàn)收以及資料移交的規(guī)定。本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間物業(yè)承接驗(yàn)收和資料移交的規(guī)定。
物業(yè)承接驗(yàn)收是開(kāi)展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行有著重要的意義。
物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，理所當(dāng)然要對(duì)合同標(biāo)的物進(jìn)行認(rèn)真的清點(diǎn)和查驗(yàn)，以明確雙方的責(zé)任。但在實(shí)踐中，這一環(huán)節(jié)往往被當(dāng)事人有意無(wú)意的忽視了。而物業(yè)管理中出現(xiàn)的一些糾紛，與當(dāng)事人沒(méi)有認(rèn)真進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)有著密切的關(guān)系。例如，業(yè)主反映強(qiáng)烈的一些問(wèn)題，如房屋質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的承諾等，絕大多數(shù)是在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段遺留下來(lái)的，并不是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。但由于物業(yè)承接驗(yàn)收并未得到真正執(zhí)行，造成建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間責(zé)任不清，業(yè)主的合法利益得不到有效保護(hù)，業(yè)主意見(jiàn)很大，物業(yè)管理企業(yè)代人受過(guò)，也覺(jué)得很委屈，政府協(xié)調(diào)起來(lái)難度也很大。為了解決上述問(wèn)題，《條例》在前期物業(yè)服務(wù)一章中要求建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行承接驗(yàn)收與資料移交，意在界定建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。本條規(guī)定則要求物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行承接驗(yàn)收與資料移交，意在分清物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的責(zé)權(quán)利，為物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)。
本條共兩款。第一款是關(guān)于物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)的規(guī)定。按照該款 規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)就物業(yè)進(jìn)行核驗(yàn)。主要是要查清物業(yè)的基本狀況，了解物業(yè)的質(zhì)量、共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等情況。一方面，承接驗(yàn)收可以幫助物業(yè)管理企業(yè)全方位的了解物業(yè)狀況，為以后實(shí)施物業(yè)服務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)備;另一方面，通過(guò)承接驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在的質(zhì)量問(wèn)題、配套設(shè)施設(shè)備問(wèn)題等，從而協(xié)助和促使業(yè)主委員會(huì)解決這些問(wèn)題，將以后可能引發(fā)糾紛的因素消于無(wú)形。
第二款是關(guān)于移交物業(yè)資料的規(guī)定。物業(yè)資料，是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的基礎(chǔ)材料。通過(guò)物業(yè)資料，物業(yè)管理企業(yè)可以準(zhǔn)確的掌握物業(yè)的狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供基礎(chǔ)。本款規(guī)定與《條例》第二十九條的規(guī)定是一脈相承的。按照第三十二條的規(guī)定，建設(shè)單位在委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)資料移交給物業(yè)管理企業(yè);而物業(yè)管理企業(yè)在完成前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。按照本條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)資料移交給物業(yè)管理公司。從理論上講，物業(yè)資料的所有權(quán)人與物業(yè)的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)是同一的。就新建物業(yè)而言，在物業(yè)銷售前，物業(yè)資料屬于建設(shè)單位(業(yè)主)所有;在物業(yè)銷售后，物業(yè)資料屬于物業(yè)的全體業(yè)主所有。當(dāng)對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，出于物業(yè)管理工作的需要，物業(yè)資料應(yīng)當(dāng)交由管理者控制。至于物業(yè)資料的范圍，《條例》第二十九條已經(jīng)有了明確規(guī)定，此不重復(fù)。