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第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同的訂立和內(nèi)容的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)合同的地位非常重要。合同是否依法訂立、合同內(nèi)容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護各方在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益舉足輕重。目前，在物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的許多糾紛，與合同的不規(guī)范具有很大關(guān)系。
按照《合同法》的規(guī)定，民事合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當事人中，物業(yè)管理企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體的關(guān)系，不存在領(lǐng)導者與被領(lǐng)導者、管理者與被管理者的關(guān)系。雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容中。
在《條例》出臺前，一般將物業(yè)服務(wù)合同稱之為"物業(yè)管理合同"和"物業(yè)管理服務(wù)合同"。在實踐中，一些人望文生義，認為物業(yè)管理公司是管理者，業(yè)主是被管理者，雙方地位是不平等的。為了防止這種誤解，擺正業(yè)主和物業(yè)管理公司的地位，《條例》明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。實際上，物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種服務(wù)。只不過這一服務(wù)帶有"公共產(chǎn)品"的性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時，可以按照合同的約定和業(yè)主大會的授權(quán)，對建筑物進行管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進行約束。這種管理與約束，本質(zhì)上屬于為業(yè)主提供服務(wù)的范疇，與行政管理以及經(jīng)濟組織中上級對下級的管理完全是兩個概念。同時，物業(yè)管理經(jīng)濟活動的產(chǎn)生，其基本動因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合。而形成這一服務(wù)需求與提供服務(wù)關(guān)系的法律關(guān)系基礎(chǔ)就是物業(yè)服務(wù)合同。
一般認為，物業(yè)服務(wù)合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨立的合同類型。物業(yè)服務(wù)合同與合同法上的委托合同有類似之處，又因其具有自身特征而獨立于委托合同。例如，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)具有特定的財產(chǎn)管理內(nèi)容；物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的受托人，具有獨立的法人資格，以自己的名義來從事管理和服務(wù)活動；物業(yè)管理企業(yè)可以自行將物業(yè)服務(wù)合同中的專業(yè)服務(wù)項目委托他人完成等。物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，決定了不能簡單地將其適用合同法關(guān)于委托合同的規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)合同具有涉及面廣、標的內(nèi)容復雜、期限較長等特征。為了減少和及時解決物業(yè)服務(wù)合同履行中的糾紛，本條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式。所謂書面形式，按照《合同法》的規(guī)定，是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形的表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。物業(yè)服務(wù)合同，一般采用合同書形式。
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當事人意思表示一致的產(chǎn)物。因此，合同的內(nèi)容應(yīng)當由當事人約定。本條第二款規(guī)定屬于指引性規(guī)范，意在引導物業(yè)管理當事人在訂立物業(yè)服務(wù)合同時約定一些必要的內(nèi)容，以利于合同的履行。
按照本條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當具備以下主要內(nèi)容:
一、物業(yè)管理事項
物業(yè)管理服務(wù)事項，是指物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容，主要包括以下一些事項:
1.物業(yè)共用部位的維護與管理。這是為保持物業(yè)完好率、確保物業(yè)使用功能而進行的管理與服務(wù)工作。
2.物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施及其運行的維護和管理。這是為保持物業(yè)及其附屬的各類設(shè)備設(shè)施的完好及正常使用而進行的管理與服務(wù)工作。主要包括電梯、水泵、電視監(jiān)控系統(tǒng)、有線對講系統(tǒng)、電視接收系統(tǒng)、避雷、消防、污水處理系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施及其運行的維護和管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、方式、時間和要求進行服務(wù)，定期對物業(yè)設(shè)備設(shè)施進行保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施的完好和正常運行。
3.環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。這是為凈化、美化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務(wù)工作，也稱為保潔服務(wù)。主要是指為保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和公共場地、綠地的整潔而進行的管理服務(wù)。一般包括樓道、走道、門廳、屋頂、天臺等部位的定時清掃，內(nèi)墻壁的除塵，公共門窗的擦洗，綠化，園地、路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害酒藥等服務(wù)。合同中的保潔服務(wù)應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的保潔要求，明確保潔內(nèi)容、要求及收費標準。
4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)。這是為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作、生活秩序而進行的協(xié)助性管理與服務(wù)工作。
5.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。包括房屋裝修的安全、垃圾處理等各項管理工作。
6.專項維修資金的代管服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托，對代管的共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理工作。
7.物業(yè)檔案資料的管理。這是指對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料、房屋及其附屬的各類設(shè)施、設(shè)備的基本情況和實際變動情況的管理工作。物業(yè)檔案資料的管理具體包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)、設(shè)施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊),物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊，租賃清冊，業(yè)主、使用人情況表，共用設(shè)備、公共設(shè)施運行、保養(yǎng)、維修記錄，財務(wù)等資料的保管。
二、服務(wù)質(zhì)量
服務(wù)質(zhì)量，是對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。例如，當事人可以在合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)提供的保安服務(wù)，應(yīng)當做到每30分鐘4人次巡邏一趟。
服務(wù)質(zhì)量條款對于物業(yè)服務(wù)合同的重要性是毋庸置疑的。在實踐中，許多物業(yè)服務(wù)合同的糾紛均因服務(wù)質(zhì)量問題而產(chǎn)生。例如，由于約定不明，業(yè)主往往以物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量沒有達到要求而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)則認為自己是按照合同約定提供的物業(yè)服務(wù)而訴業(yè)主違約，雙方就此而起糾紛。實際上，服務(wù)質(zhì)量是很難定量衡量的，為了避免不必要的紛爭，物業(yè)服務(wù)合同當事人應(yīng)當就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作全面、具體的約定。在約定明確的前提下，當事人可以對合同標的有一個客觀的評價標準。這將為合同的順利履行提供基礎(chǔ)。
現(xiàn)在國家正在推行物業(yè)管理服務(wù)標準，當事人可以參照服務(wù)標準來約定服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量來約定相應(yīng)的服務(wù)費用。
三、服務(wù)費用
服務(wù)費用是業(yè)主為獲取物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)而支付的對價。支付物業(yè)服務(wù)費用是業(yè)主的主要義務(wù)。為了合同的順利履行，當事人需在合同中明確約定物業(yè)服務(wù)費用的收費項目、收費標準、收費辦法等內(nèi)容。收費項目，主要是針對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目而言的，例如，公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費、綠化管理費、清潔衛(wèi)生費、保安費等。就收費標準而言，目前主要有兩種計算方式:一是按照每平方米多少元來計算，二是按照每戶多少元來計算。物業(yè)服務(wù)費用的支付人，可以是業(yè)主，也可以是使用人。支付時間，實踐中一般是按月支付,也有按季度支付的。在實踐中，出現(xiàn)了一些物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主預付一年或者半年服務(wù)費用的做法。應(yīng)當說，這一做法不利于保護業(yè)主的合法權(quán)益，也與理不合。因為物業(yè)服務(wù)費用一部分用作服務(wù)成本，一部分用作服務(wù)報酬。就成本部分而言，當物業(yè)管理企業(yè)還沒有為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)時，還沒有發(fā)生成本；就報酬部分而言，物業(yè)管理企業(yè)在沒有提供服務(wù)時，談不上有權(quán)利預先支取長時間的報酬。
四、雙方的權(quán)利義務(wù)
業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)需要將雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)約定清楚。物業(yè)服務(wù)合同屬于雙方合同的范疇，當事人互享權(quán)利，互負義務(wù)。雙方的權(quán)利義務(wù)是相對而言的，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)。例如，享受物業(yè)服務(wù)是業(yè)主的權(quán)利，而提供物業(yè)服務(wù)則是業(yè)主的義務(wù)；收取物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，而支付物業(yè)服務(wù)費用則是業(yè)主的業(yè)務(wù)。雙方當事人的權(quán)利義務(wù)界定得越明晰，合同的履行就越簡單，發(fā)生糾紛的機率也要小很多。
五、專項維修資金的管理和使用
專項維修資金對于保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，對于物業(yè)的保值增值，具有十分重要的意義。目前，專項維修資金主要是針對于住宅物業(yè)而言的。對于專項維修資金的管理和使用，國家有明確的規(guī)定。當物業(yè)保修期滿后，物業(yè)的維修養(yǎng)護的責任由保修單位轉(zhuǎn)移到物業(yè)產(chǎn)權(quán)人身上。在業(yè)主分散的情況下，如果沒有專項維修資金制度，要想在短時間內(nèi)向多個業(yè)主籌集到物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修或者更新改造的費用十分困難。專項維修資金的設(shè)立，為物業(yè)及時得到維修養(yǎng)護提供了基礎(chǔ)性條件。同時，對一個物業(yè)管理區(qū)域而言，專項維修資金總量是一個不小的金額。從產(chǎn)權(quán)上來講，專項維修資金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有，而在實踐中，專項維修資金大都由物業(yè)管理企業(yè)代管。為了發(fā)揮維修資金的作用，需要當事人在國家規(guī)定的基礎(chǔ)上，對專項維修資金的管理和使用規(guī)則、程序等做出具體約定。
六、物業(yè)管理用房
必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的前提條件。對于物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權(quán)歸屬等，條例已經(jīng)有了明確規(guī)定。當事人需要在合同中就相關(guān)內(nèi)容予以細化。
七、合同期限
合同的期限，是指合同的有效期。物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此當事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計算期限的方法。
八、違約責任
違約責任是指物業(yè)服務(wù)合同當事人一方或者雙方不履行合同或者不適當履行合同，依照法律的規(guī)定或者按照當事人的約定應(yīng)當承擔的法律責任。違約責任是促使當事人履行合同義務(wù)，使守約人免受或者少受損失的法律措施，也是保證物業(yè)服務(wù)合同履行的主要條款，對當事人的利益關(guān)系重大，物業(yè)服務(wù)合同對此應(yīng)當予以明確。
違約責任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關(guān)法律法規(guī)對違約責任的規(guī)定比較詳細。但是，法律規(guī)定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，保證物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的切實履行，當事人應(yīng)當按照法律規(guī)定的原則和自身的情況，對違約責任做出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。
此外，物業(yè)服務(wù)合同一般還應(yīng)載明雙方當事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內(nèi)容。