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第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理原則的規(guī)定。
在物業(yè)管理實(shí)踐中,存在多家物業(yè)管理公司共同管理一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)的現(xiàn)象。多家管理主要有幾種情況:一是建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)為同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù);二是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),成立了兩個(gè)或者兩個(gè)以上的業(yè)主委員會(huì),這些業(yè)主委員會(huì)分別選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理;三是業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)管理區(qū)域自行劃分為若干個(gè)小的區(qū)域,分別委托幾家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
多家管理的弊端是顯而易見(jiàn)的。首先,多家物業(yè)管理企業(yè)之間往往存在嚴(yán)重利益沖突,業(yè)主利益可能成為多家物業(yè)管理企業(yè)追求自身利益最大化的犧牲品。其次,多家物業(yè)管理企業(yè)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行重復(fù)管理,將造成資源的浪費(fèi),同時(shí)將增加業(yè)主負(fù)擔(dān),使物業(yè)管理成本不必要的增長(zhǎng)。因?yàn)槎嘁患椅飿I(yè)管理公司,業(yè)主可能要多繳一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,而業(yè)主真正享受到的是一家物業(yè)管理公司提供的服務(wù),其他物業(yè)管理公司提供的可能是對(duì)業(yè)主沒(méi)有意義的重復(fù)服務(wù)。第三,物業(yè)管理區(qū)域的形成有其規(guī)律性。按照《條例》規(guī)定,劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。換言之,物業(yè)管理區(qū)域本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立和完整的區(qū)域。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,往往由若干個(gè)帶有公用設(shè)施設(shè)備的建筑物或者建筑物組群構(gòu)成。在此前提下,對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè),應(yīng)當(dāng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),應(yīng)當(dāng)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和公共環(huán)境的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。而多家管理企業(yè)共管一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域是很難做到這點(diǎn)的。實(shí)際上，多家管理的物業(yè)區(qū)域，大多管理混亂，居住環(huán)境差，業(yè)主意見(jiàn)大。
有鑒于此，本條規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
值得注意的是，雖然一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)，但對(duì)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)而言，是可以根據(jù)實(shí)際情況將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)公司的。例如，甲物業(yè)管理公司在接管某一物業(yè)區(qū)域后，可以將保安義務(wù)委托給保安公司、將綠化王作委托給專業(yè)的園林綠化公司。這是在統(tǒng)一管理原則下的委托管理，與本條規(guī)定并不矛盾。