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第四章物業(yè)管理服務(wù)
本章共十八條,旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
一、為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理,規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為,《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì),并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。
二、為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為,《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書(shū)。
三、為了解決多家管理問(wèn)題,《條例》第二十四條規(guī)定了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域一家管理的原則,同時(shí),《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的委托管理。
四、為了規(guī)范合同的訂立和履行,引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù),《條例》第三十五條規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同,并規(guī)定了物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。
五、為了明確物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任,《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受損的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
六、為了解決物業(yè)交接過(guò)程中糾紛,《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)辦理承接驗(yàn)收手續(xù),以防患于未然;同時(shí),《條例》第三十九條規(guī)定,新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理的交接工作,以做到進(jìn)退有序,避免不必要的紛爭(zhēng)。
七、為了給物業(yè)管理的實(shí)施提供基礎(chǔ)性條件,《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬和用途。
八、為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,《條例》第四十一條明確規(guī)定區(qū)分不同類(lèi)型物業(yè)確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)人,第四十三條強(qiáng)調(diào)有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督;第四十四條對(duì)特約服務(wù)費(fèi)用作了規(guī)定。
九、為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間的責(zé)任問(wèn)題,《條例》第四十五條規(guī)定,此類(lèi)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取費(fèi)用,由物業(yè)管理企業(yè)代收的,不得收取額外費(fèi)用。
十、為了維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,《條例》第四十六條規(guī)定對(duì)業(yè)主的違法行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止,并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén),有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以制止或者處理;第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的義務(wù),要求物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定,同時(shí)明確規(guī)定保安人員不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
十一、為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為,《條例》第四十八條對(duì)物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任作了明確規(guī)定。
十二、為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛,《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度,要求主管部門(mén)及時(shí)處理投訴,化解矛盾。
本章對(duì)物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的一些問(wèn)題,如物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)亂收費(fèi)問(wèn)題、物業(yè)保安超越職權(quán)問(wèn)題、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任問(wèn)題等,有針對(duì)性的作了具體規(guī)定。理解本章的各條規(guī)定,有利于理順物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。