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第三十一條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔物業(yè)的保修責任。
{ 釋義 } 本條是對建設單位的物業(yè)保修責任的規(guī)定。
物業(yè)保修責任是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷,予以保證修復的責任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,但前期物業(yè)管理一般處于建設單位的物業(yè)保修期間內,在保修期間與范圍內的房屋維修由建設單位承擔首要責任。1998 年《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第 16 條明確規(guī)定:"房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。"為了區(qū)別物業(yè)管理企業(yè)和建設單位對物業(yè)的維修的不同責任,本條在此進一步明確建設單位對物業(yè)的保修責任,保修責任應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔,保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。
為了保障住房消費者的權益,加強商品房住宅售后服務管理 ,1998 年建設部下發(fā)《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅 使用說明書制度的規(guī)定》,要求建設單位在向用戶交付銷售的新建商品住宅時,必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。建設單位應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。商品住宅出售后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應在《住宅質量保證書》明示所委托的單位。根據該第 5 條、第 6 條的規(guī)定,物業(yè)的地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;正常使用情況下物業(yè)各部位、部件的保修范圍和保修期限( 從建設單位將竣工驗收的物業(yè)交付用戶使用之日起計算的最低法定期限)為:屋面防水 3 年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下 室、管道滲漏 1 年;墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年; 地面空鼓開裂、面積起紗1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞 2 個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設備 1 個采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1 年; 燈具、電器開關 6 個月。其他部位的保修期限,由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。房地產開發(fā)企業(yè)可以自行延長上述保修期限。但是,根據該規(guī)定的第 7 條、第 12 條 , 用戶驗收商品住宅后自行添置、改動的設施、設備 , 由用戶自行承擔維修責任。 用戶違反《住宅使用說明書》的合理使用提示,使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題,建設單位不承擔保修責任。由上述原因引起的房屋質量受損和其他用戶損失,由責任人承擔相應責任。