.
第二十二條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項儂法作出約定。
建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
【釋義】 本條是關于業(yè)主臨時公約的規(guī)定。
本條例第二章第十七條對業(yè)主公約的內容和法律效力作出了規(guī)定。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權也屬于業(yè)主大會。然而很多情況下,物業(yè)建成后,業(yè)主的入住是一個逐漸的過程,業(yè)主大會并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經入住業(yè)主共同利益的考慮,卻有制定業(yè)主共同遵守準則的需要, 如若不然,則物業(yè)的使用、維護、管理可能處于混亂無序的狀態(tài),無法及時有效地建立和諧的生活秩序。 因此,業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在,這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約,稱為業(yè)主臨時公約。
第一款規(guī)定了業(yè)主臨時公約的制定 , 包括以下幾個方面的內容 :
1. 業(yè)主臨時公約制定的主體。根據(jù)《建設部關于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》(建房[1997] 219 號)以及我國一些地方法規(guī)的規(guī)定,業(yè)主臨時公約一般由建設單位在出售物業(yè)之前預先制定,《條例》對這一做法作了吸收。為什么規(guī)定由建設單位制定業(yè)主公約呢? 這是因為建設單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主,即第一業(yè)主,而且建設單位這種"業(yè)主" 的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢,這是建設單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。但是,建設單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的業(yè)主公約,它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志,所以這個"業(yè)主公約"只是臨時存在的, 具有過渡性質,因此稱為"業(yè)主臨時公約"。在業(yè)主成立業(yè)主大會后, 業(yè)主通過業(yè)主大會會議表達自己的意志,決定制定新的業(yè)主公約,或者修改業(yè)主臨時公約,當然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時公約,但此時的業(yè)主臨時公約經過業(yè)主大會的審議通過后,已經轉化為正式的業(yè)主公約了。
2. 業(yè)主臨時公約制定的時間。本款規(guī)定建設單位制定業(yè)主 臨時公約的時間為物業(yè)銷 售之前。這是因為,一旦有業(yè)主人住,就會涉及業(yè)主之間有關物業(yè)使用、維護、管理等方面權利義務的行使,因此,業(yè)主需要提前知曉業(yè)主公約的內容,以便能從人住一開始就遵守公約的規(guī)范。另外 , 在實踐中,建設單位一般將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件,或者在物業(yè)買賣合同中有明確要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款,通過這種方式讓物業(yè)買受人作出遵守業(yè)主臨時公約的承諾,這在客觀上要求業(yè)主臨時公約應當在物業(yè)銷售前制定。還需說明的是,本款所指物業(yè)銷售也包括物業(yè)的預售和現(xiàn)售兩種形式。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條的規(guī)定,商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。商品房現(xiàn)售,是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。商品房預售,是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業(yè)的現(xiàn)售還是預售, 建設單位都應預先制定業(yè)主臨時公約。
3. 業(yè)主臨時公約制定的內容。建設單位制定的業(yè)主臨時公約應當包含本條例第二章第 17 條正式業(yè)主公約同樣的內容,即對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第二款規(guī)定了業(yè)主臨時公約內容的限制。業(yè)主臨時公約由建設單位制定 , 但由于物業(yè)買受人在購房時與建設單位的實力對比中處于劣勢,對于業(yè)主臨時公約的制定缺乏主動參與的機會。建設單位基于對自己有利的動機,往往試圖保持對物業(yè)一定的控制權,可能會利用制定業(yè)主臨時公約的機會,在公約中加入不公正的條款,從而損害物業(yè)買受人的利益。如規(guī)定長期(甚至終身)聘用某個物業(yè)管理企業(yè);規(guī)定建設單位對物業(yè)的某些部分事有保留的權利,如利用建筑物的外墻面和樓頂做廣告盈利,保留對某些會所、學校、停車場、網(wǎng)球場等共用部位的所有權或使用權,而對物業(yè)管理費用不承擔義務;規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以利用物業(yè)的某些共有部位謀求自身的利益;不合理的限制業(yè)主大會的成立;限制業(yè)主的某些合法權利;等等。為了消除這些業(yè)主臨時公約中可能存在的不公正內容,保障物業(yè)買 受人的利益,本款對業(yè)主臨時公約的內容進行了原則上的限制,規(guī)定建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法 權益。