第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的技票權,根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄 市制定。
[ 釋義 ] 本條是對業(yè)主大會如何成立和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權確定方式的規(guī)定。
第一款是對業(yè)主成立業(yè)主大會的規(guī)定。對此款應從以下幾個方面來理解 :
1. 業(yè)主大會成立的主體是業(yè)主。我國有些地方對于業(yè)主大會的成立都規(guī)定在物業(yè)銷售面積 ( 或者入住率 ) 達到一定比例或者物業(yè)出售滿一定年限的條件下,由建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)或者政府房地產行政主管部門組織召開。如《上海市居住物業(yè)管理條例》第 7 條規(guī)定:公有住宅出售率達30%或者新建商品房出售率達50%或者住宅出售已滿兩年的,由政府房地產行政主管部門會同建設單位組織召開第一次業(yè)主大會?！渡钲谑薪洕?區(qū)住宅物業(yè)管理條例》第 9 條規(guī)定 : 住宅區(qū)入住率達到50%以上或者自第一個業(yè)主人伙之日起滿兩年的,由政府房地產行政主管部門召集第一次業(yè)主大會。雖然這樣做可能有利于業(yè)主大會的及時成立,但這忽略了業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主利益的性質,理應由業(yè)主自主組建 的基本原則,容易造成建設單位和政府部門對業(yè)主大會的不正當的干預,應當將成立業(yè)主大會的權利交由業(yè)主自己來行使。
2. 成立業(yè)主大會也并非業(yè)主惟一可以選擇的自我管理的形式,在只有一個業(yè)主,或者業(yè)主人數較少的情況下,業(yè)主完全可以自行或者通過全體協商的方式對共同事項作出決定,沒有必要成立業(yè)主大會?！稐l例》允許業(yè)主根據自身的實際情況,決定是否采用業(yè)主大會這種管理形式。
3. 業(yè)主大會的成立應當接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導。由于業(yè)主大會的成立關系到廣大業(yè)主的切身利益,甚至關系到物業(yè)管理區(qū)域內的社會穩(wěn)定,因此,業(yè)主大會的成立活動應當接受政府部門的指導。這種指導主要體現在業(yè)主向政府房地產行政主管部門咨詢召開業(yè)主大會的法規(guī)政 策、報告業(yè)主大會的籌備情況、邀請政府房地產行政主管部門參加首次業(yè)主大會會議等方面,政府房地產行政主管部門應當對業(yè)主大會的成立予以指導幫助。
4. 業(yè)主大會成立時應當選舉產生業(yè)主委員會。由于業(yè)主大會往往需要通過執(zhí)行機構來具體地行使有關物業(yè)管理事務,因此,在成立業(yè)主大會的首次會議上就應當選舉產生業(yè)主委員會,以使在業(yè)主大會會議土業(yè)主作出的各項決定在業(yè)主大會成立后落到實處。
第二款規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的確定方式。業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議并在會議上進行表決的權利。值得注意的是,這里只規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的確定方式。至于業(yè)主在首次會議召開以后的業(yè)主大會會議上的投票權,應當按照首次業(yè)主大會會議上通過的業(yè)主大會議事規(guī)則中約定的投票權確定辦法確定,以保證業(yè)主在這個問題上也擁有充分的自主權。
《條例》實施以前,我國有些地方在業(yè)主的投票權數的計算方式上主要有兩種做法:一是根據住宅套數確定,如按一戶一票的方式;二是根據建筑面積確定,如按 100 平方米一票的方式。根據住宅套數確定投票權數,優(yōu)點是對于同一類型的物業(yè)便于計算,容易操作,但缺點是在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)的建筑面積差異很大的情況下,不利于占有物業(yè)份額大的業(yè)主意志的體現和保護。根據建筑面積確定業(yè)主投票權數,體現了業(yè)主所享有的表決權是與其所享有的物權份額的對應關系,相對比較公平,但在計算上比較繁瑣。有的地方針對不同的物業(yè)類型分別采取這兩種方式,如《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定:"業(yè)主投票權,住宅按每戶計算表決權;工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權 "， 《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定:"業(yè)主的投票權數,普通住宅實行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算。"由于兩者各有利弊,且各個地方在實踐中已形成自己的做法,《條例》不宜對此規(guī)定過死,本條只是原則性地規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定,而具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。