第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。
物業(yè)管理活動(dòng),本質(zhì)上是一項(xiàng)民事法律活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場(chǎng)行為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對(duì)于業(yè)主,尤其是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機(jī)會(huì)。
業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方式來進(jìn)行。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。《條例》之所以要提倡業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實(shí)踐中,建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)采用非市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí),存在種種弊端。例如 , 建設(shè)單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問題。又如,一些業(yè)主委員會(huì)搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會(huì)成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時(shí),業(yè)主的合法權(quán)益往往難以得到保護(hù)。二是實(shí)踐證明,通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。
通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權(quán)利。同時(shí),利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對(duì)一些服務(wù)項(xiàng)目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強(qiáng)制要求所有業(yè)主均必須通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
與本條規(guī)定相呼應(yīng),《條例》第二十四條對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投 標(biāo)方式以及必須按照招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定