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淺談跨外前期物管工作
李世友
在房地產快速發(fā)展的今天，物業(yè)管理競爭已進入品牌逐力時代。物管品牌成為業(yè)主購房時考量的重要因素。品牌企業(yè)在競爭中的優(yōu)勢得到了充分的體現(xiàn)，很多新開發(fā)的樓盤被品牌企業(yè)跨市或省接管（下稱跨外）。跨外物管，尤其是跨外前期物業(yè)管理面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。下面，筆者結合自己在中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)“綠茵庭”高尚住宅前期物業(yè)管理的實踐中所獲得的體會與同行們分享。
一、相關手續(xù)的辦理
1. 必須依據(jù)《物業(yè)管理合同》在當?shù)氐墓ど绦姓块T注冊辦理營業(yè)執(zhí)照，隨后辦理稅務登記、開設銀行帳戶以及到當?shù)匚锕苄姓芾聿块T進行相關資質咨詢并按要求辦理有關手續(xù)等。
2.認真了解并掌握當?shù)匚飿I(yè)管理方面的相關政策法規(guī)，融入當?shù)氐男袠I(yè)管理。
二、人員編制確定與招聘
首先，根據(jù)小區(qū)物業(yè)整體狀況和相應的等級管理標準，為確保服務質量設定最低的人員編制底線，做到人員精干高效，服務保障有力，管理監(jiān)管到位，使服務成本從一開始就得到嚴格控制。其次在管理服務人員的招聘中，在嚴格標準的前提下，能在當?shù)卣衅傅谋M可能在當?shù)卣衅?，以便為以后的管理服務工作減少阻力創(chuàng)造條件，營造與當?shù)卣跋嚓P部門的和諧關系。
三、物管品牌的創(chuàng)立
物業(yè)管理企業(yè)的重要管理目標是建立物業(yè)管理品牌。要打好品牌，培訓是關鍵。
首先制定整套培訓計劃，將知識、能力、態(tài)度三位一體地進行綜合培訓。引導員工認知個人發(fā)展前途與品牌目標息息相關，充分發(fā)掘員工個人的潛能，使他們能開創(chuàng)性工作。
其次，必須制定嚴格規(guī)范的各項職責、服務考核標準、獎罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據(jù)、客觀實際、措施得力、品牌確立。
四、前期物業(yè)管理介入的作用
前期物業(yè)管理能為接管后規(guī)范管理奠定堅實的基礎。
介入前期管理，物管企業(yè)可能在設計之后、建設之中充分地熟悉樓宇的結構、管線的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門窗、插座、線盒、配電房及報警器等等內容，為日后管理服務工作打下良好的基礎。
五、物業(yè)的接管驗收
我們從物業(yè)人的角度出發(fā)，要站在產權人立場上嚴把質量關，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項目部位，進行質量和使用功能的驗收，發(fā)現(xiàn)質量問題應及時與開發(fā)商協(xié)調，予以及時處理，減少后顧之憂。
六、配套設施的完善
業(yè)主收樓后，會發(fā)現(xiàn)工程質量一些地瑕疵和規(guī)劃設計上不盡人意的地方，物業(yè)公司應盡力協(xié)調各方進行補救。如：增設自行車棚；更換問題開關；增設分段水路控制閥門、安全防護設施；完善停車場配套設施等等。以上問題如能得到及時合理解決，既體現(xiàn)了開發(fā)商的高度責任心，也彰顯了物業(yè)公司專業(yè)、親和素質，更能贏得業(yè)主們的充分信賴和合作。
七、加強與業(yè)主的溝通交流
新入住的業(yè)主們從四面八方聚集到一個新的生活環(huán)境下，肯定有少量有著期望值過高的消費心理，他們遇到某些不理想或碰到一些煩惱事，會做出“不講理的事情”來，對外地來的物業(yè)公司不予信任，甚至做出一些欺外的行為。對這種局面，跨外物業(yè)公司必須自我調整心態(tài)，主動創(chuàng)造和諧溝通的氛圍，主動引導輿論導向，在業(yè)主沒有完全認可接受的困難情況下，應積極主動地去多做一些宣傳示好工作，如積極配合開發(fā)商促銷多搞些與業(yè)主聯(lián)誼活動等，加強溝通，將物管服務理念漸進地深入業(yè)主；對極個別的業(yè)主在工作上的不配合要恩威并施，剛柔互濟；在樹立物管品牌的同時，讓業(yè)主們真正享受到品牌物業(yè)的服務。
筆者認為，跨外物管，真誠守信、人性化管理是根本，品牌服務是核心，建立與業(yè)主互信的氛圍是保證，經濟效益和社會效益相兼顧是目的。