.
依法規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)工作的思考
物業(yè)管理招標(biāo)，是建設(shè)單位（開發(fā)商）按照法律規(guī)定和市場(chǎng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的一種主要形式。既為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)和更廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)也加劇了物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。能否依法規(guī)范物業(yè)管理的招標(biāo)工作，成為物業(yè)管理市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《條例》和《暫行辦法》）中明確要求：國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》和《暫行辦法》為物業(yè)管理的社會(huì)化、市場(chǎng)化和招投標(biāo)工作提供了重要的法律支持和保障。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極作用。
《條例》和《暫行辦法》的頒布實(shí)施，為物業(yè)企業(yè)提供了更多的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和發(fā)展空間。近幾年，我們通過物業(yè)管理招投標(biāo)，先后承攬了大連理工大學(xué)、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、大連市工商銀行、山東浪潮集團(tuán)、山東電力泰安抽水蓄能電站等單位十幾個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，提高了企業(yè)的服務(wù)水平、管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，成功地實(shí)現(xiàn)了“三個(gè)轉(zhuǎn)變”。即：從以煙草行業(yè)的物業(yè)管理為主，向高校、銀行、IT業(yè)、電力等多個(gè)行業(yè)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)變；從單一的辦公樓、寫字樓物業(yè)管理項(xiàng)目，向教學(xué)樓、體育館、科技園區(qū)、物流等綜合物業(yè)管理項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變；從單一的委托式管理模式，向顧問管理、咨詢服務(wù)、整合經(jīng)營等多種上經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)變，取得了較好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)的知名度也有了較大的提高，使企業(yè)得到持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
二、近幾年，我們還應(yīng)邀先后參加了大連市、遼寧省和山東等地物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)工作。我們感到，物業(yè)管理招標(biāo)不規(guī)范的問題還比較突出，成為當(dāng)前影響物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)展和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一個(gè)主要問題。
1、招標(biāo)組織管理不規(guī)范。物業(yè)管理招標(biāo)是按法律規(guī)定進(jìn)行的一項(xiàng)活動(dòng)，有較嚴(yán)格的程序和規(guī)定，招投標(biāo)的操作比較復(fù)雜。做好物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的組織管理，是做好招投標(biāo)工作的前提?！稌盒修k法》規(guī)定：前期物業(yè)管理由招標(biāo)人依法組織實(shí)施；招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)?！稌盒修k法》給了建設(shè)單位物業(yè)管理的選擇權(quán)和招標(biāo)工作的操作權(quán)。從目前物業(yè)情況看，由于對(duì)“有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)”的條件沒有具體的要求和界定，除了個(gè)別單位或個(gè)別項(xiàng)目委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織外，多數(shù)建設(shè)單位都是自行組織物業(yè)管理的招標(biāo)工作。由于建設(shè)單位沒有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，以及對(duì)投標(biāo)法規(guī)和招標(biāo)的組織管理工作不規(guī)范，造成了物業(yè)管理招標(biāo)工作的不規(guī)范。物業(yè)管理招標(biāo)工作很少像工程項(xiàng)目和政府采購項(xiàng)目的那樣，在媒體上發(fā)布公告；招投標(biāo)的程序不嚴(yán)密，操作的隨意性大，“自行組織”成了建設(shè)單位自己說了算，失去了招標(biāo)工作的嚴(yán)肅性。
2、招標(biāo)文件不規(guī)范。《暫行辦法》對(duì)招標(biāo)文件的編制和備案提出了明確的要求。但是，由于沒有招投標(biāo)文件的示范文本可參照，造成了建設(shè)單位自行編制的物業(yè)管理招標(biāo)文件出現(xiàn)各取所需，五花八門，一家一個(gè)樣的現(xiàn)象。有的格式不符，有的內(nèi)空不全，有的條款表述不清，有的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不明確。招標(biāo)文件很少提供物業(yè)項(xiàng)目的圖紙、資料和設(shè)備、設(shè)施的有關(guān)情況，招標(biāo)文件與物業(yè)的實(shí)際情況不符等。物業(yè)招標(biāo)文件，雖有備案要求，但是無審查程序，造成了招標(biāo)文件編制的不規(guī)范。同時(shí)，也造成了整個(gè)物業(yè)管理招投標(biāo)工作的不規(guī)范。
3、評(píng)標(biāo)工作不規(guī)范。物業(yè)管理是一種服務(wù)商品。物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的目的，就是既要提高服務(wù)管理水平，雙要降低成本費(fèi)用。所以，物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該采取對(duì)報(bào)價(jià)和服務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的方法。就是通常所說的標(biāo)評(píng)價(jià)、技術(shù)標(biāo)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)，這樣才能達(dá)到物業(yè)管理立法的宗旨，保證了物業(yè)管理招標(biāo)的質(zhì)量。由于《暫行辦法》對(duì)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)內(nèi)容和方法沒有具體的規(guī)定，造成了評(píng)標(biāo)工作的不夫范，甚至偏頗。許多單位和項(xiàng)目在評(píng)標(biāo)時(shí)，不注重對(duì)服務(wù)質(zhì)量和報(bào)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)，而偏重于報(bào)價(jià)的高低，有的甚至就是追求低價(jià)中標(biāo)，違背了“質(zhì)價(jià)相符”的原則，有的建設(shè)單位，在物業(yè)管理招標(biāo)前已經(jīng)待定了物業(yè)公司，為了降低物業(yè)管理的成本費(fèi)用，利用招標(biāo)的方式進(jìn)行壓價(jià)。造成了物業(yè)管理市場(chǎng)壓價(jià)競(jìng)標(biāo)、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，影響服務(wù)管理水平的提高和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
4、對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的監(jiān)督管理不到位?！稐l例》規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)的方法選聘物業(yè)管理企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期整改，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款?！稌盒修k法》規(guī)定：招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告前或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前；確定中標(biāo)人之是起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)入專家名冊(cè)的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。《條例》和《暫行辦法》明確了對(duì)招標(biāo)前、后的備案和評(píng)標(biāo)三個(gè)環(huán)節(jié)監(jiān)督管理。但是，由于只有備案制度，沒有建立起專家?guī)斓仍?，很難保證對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)實(shí)施有效的監(jiān)督管理。備案不備案、規(guī)范不規(guī)范都無法進(jìn)行約束。依法規(guī)范地進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)就成了一句空話。
物業(yè)管理招標(biāo)工作中這些不規(guī)范的問題，已經(jīng)嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理市場(chǎng)的秩序和物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化的發(fā)展。
三、依法以規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)工作，成為物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。筆者認(rèn)為，當(dāng)前主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)和改進(jìn)。
1、進(jìn)一步增強(qiáng)開發(fā)建設(shè)單位依法組織物業(yè)管理招標(biāo)工作的意識(shí)和能力。
隨著我國改革開放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展，物業(yè)管理進(jìn)入了各行各業(yè)和千家萬戶。物業(yè)管理涵蓋的范圍空前的擴(kuò)大。從住宅、寫字樓到工業(yè)區(qū)、廠房；從醫(yī)院、學(xué)校到政府機(jī)關(guān)、軍隊(duì)營區(qū)，物業(yè)管理的范圍覆蓋了幾乎所有的建筑物、場(chǎng)所和附屬物。開發(fā)建設(shè)單位即是物業(yè)的建設(shè)者，又是物業(yè)管理的招標(biāo)人。特別是在開發(fā)建設(shè)單位自行組織物業(yè)管理招標(biāo)工作的情況下，招標(biāo)工作的好壞，決定了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展?！稐l例》和《暫行辦法》的頒布實(shí)施，標(biāo)志著我國的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化的軌道，也是最具權(quán)威的物業(yè)管理行政法規(guī)。開發(fā)建設(shè)單位必須增強(qiáng)法律意識(shí)和自律意識(shí)，做到有法可信、依法辦事。同時(shí)，要提高自行組織物業(yè)管理招標(biāo)工作的能力。建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，配備具有一定專業(yè)知識(shí)和資質(zhì)的人員進(jìn)行招標(biāo)的組織管理工作，才能保證物業(yè)管理招標(biāo)工作的規(guī)范操作和順利進(jìn)行。
2、進(jìn)一步完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度和辦法。
為了保證物業(yè)管理招投標(biāo)工作有法可信、有章可循，應(yīng)進(jìn)一步完善物業(yè)管理招投標(biāo)的制度和辦法。
一是對(duì)建設(shè)單位自行組織物業(yè)管理招標(biāo)工作的辦法進(jìn)行完善。明確對(duì)招標(biāo)工作的組織機(jī)構(gòu)、人員配置、資質(zhì)條件的要求，使其具備自行組織的能力，保證建設(shè)單位能依法、規(guī)范地組織實(shí)施物業(yè)管理的招標(biāo)工作。
二是應(yīng)參照工程建設(shè)項(xiàng)目和政府采購項(xiàng)目招標(biāo)的做法，制定物業(yè)管理招投標(biāo)文件的《示范文本》。使招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和建設(shè)單位在組織實(shí)施招標(biāo)時(shí)，都能有所遵循，使招標(biāo)文件達(dá)到格式化、標(biāo)準(zhǔn)化的要求，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)范運(yùn)作。
三是對(duì)評(píng)標(biāo)內(nèi)容和方法進(jìn)行完善。要根據(jù)物業(yè)管理的性質(zhì)和特點(diǎn)，增加商務(wù)標(biāo)評(píng)審、技術(shù)標(biāo)評(píng)審及綜合評(píng)審的內(nèi)容和方法，使物業(yè)管理的評(píng)標(biāo)更加公平、公正，科學(xué)合理，推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展。評(píng)標(biāo)更加公平、公正，科學(xué)合理，推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展。
3、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)工作的監(jiān)督管理。
《條例》和《暫行辦法》作為物業(yè)管理的行政法規(guī)，所有的物業(yè)管理活動(dòng)者要依法行事。特別是物業(yè)管理招標(biāo)工作，涉及到物業(yè)管理的市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，政府行政主管部門更要加強(qiáng)物業(yè)管理招標(biāo)的監(jiān)督管理工作。
一是要加強(qiáng)招標(biāo)前的監(jiān)督管理，變備案制為審批制，加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件、招標(biāo)組織、招標(biāo)程序、評(píng)標(biāo)條件等環(huán)節(jié)和內(nèi)容的監(jiān)督管理，及時(shí)糾正違規(guī)、違法現(xiàn)象。
二是要把物業(yè)管理招標(biāo)工作作為工程建設(shè)管理的一個(gè)環(huán)節(jié)，作為工程驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容，納入到工程建設(shè)管理體系，才能保證開發(fā)建設(shè)單位適時(shí)、規(guī)范地進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作。防止自建自管，建管不分和違規(guī)操作。保證物業(yè)管理招標(biāo)工作的順利實(shí)施。
綜上所述，只有進(jìn)一步依法規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)工作，才能保證物業(yè)管理招標(biāo)工作做到公開、公平、公正，才能推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理的社會(huì)化、市場(chǎng)化、法制化，才能保證物業(yè)管理行業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展。