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前期管理應(yīng)注意的幾個(gè)階段
一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目管理水平的優(yōu)與劣，與其硬件設(shè)施的先天條件的好與差有著重要的關(guān)系，如果一個(gè)物業(yè)設(shè)計(jì)得不合理或有許多先天缺陷，物業(yè)公司花再多人力、物力，提供再好的服務(wù)也難以得到業(yè)主的滿(mǎn)意，因此，物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、接管、驗(yàn)收等階段積極介入，做好扎實(shí)的前期工作，對(duì)日后減少管理遺留問(wèn)題，提高服務(wù)水平，有著非常重要的意義。
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，物業(yè)的硬件一般就定位了，特別是機(jī)電設(shè)備、房屋結(jié)構(gòu)、煙道走向、排污管徑規(guī)格等設(shè)施一旦安裝成型后，是很難改變的。因此，一些問(wèn)題如果能在設(shè)計(jì)階段提出，哪怕在圖紙會(huì)審時(shí)提出來(lái)改進(jìn)，日后物業(yè)管理就將省事，省錢(qián)、省力得多。
二、施工期介入階段
房屋施工階段參與開(kāi)發(fā)商與各施工單位的工程例會(huì)，這樣可了解房屋的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，可根據(jù)施工的進(jìn)度提前提出合理的建議，可以根據(jù)我們平時(shí)管理時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)的像外墻，天面，窗筐邊滲漏水問(wèn)題在施工階段可監(jiān)督和提出。比如締夢(mèng)園三期在主體建設(shè)不到一半時(shí)，我們建議將原設(shè)計(jì)的變頻供水改為水塔供水，這樣既減少管理成本，開(kāi)發(fā)商又省了設(shè)備錢(qián)。同樣締夢(mèng)園三期樓道燈原設(shè)計(jì)是夜間長(zhǎng)明節(jié)能燈，后經(jīng)管理處與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)在費(fèi)用調(diào)入基本不變的情況下，改為人體紅外線(xiàn)感應(yīng)的燈，如果是雙方都有益的事，開(kāi)發(fā)商基本都會(huì)答應(yīng)，但這些建議一定要把握好時(shí)機(jī)。在施工階段介入，還能發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)圖紙，尤其是在房屋已經(jīng)預(yù)售得差不多時(shí)，為了省錢(qián)會(huì)改變和刪減一些裝飾或配套。在施工期介入我們發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可在工程例會(huì)上提出，如較重要的，可以函的方式告知開(kāi)發(fā)商給予重識(shí)。
三、接管驗(yàn)收階段
房屋的接管驗(yàn)收分業(yè)和公共兩個(gè)部分。業(yè)主部分驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)細(xì)致一些，把存在的問(wèn)題盡可能在業(yè)主入伙驗(yàn)房前處理完，這樣在住戶(hù)入伙驗(yàn)房時(shí)就會(huì)少很多問(wèn)題；公共部分和配套部分是重點(diǎn)：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統(tǒng)、排水設(shè)施及管網(wǎng)、高低壓供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、安防對(duì)講系統(tǒng)、車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)及車(chē)庫(kù)設(shè)施、照明系統(tǒng)、環(huán)境綠化、配套產(chǎn)品設(shè)施及設(shè)備等以上12個(gè)項(xiàng)目應(yīng)仔細(xì)檢查并試驗(yàn)試用，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促其整改后再驗(yàn)收，上述項(xiàng)目的各技術(shù)資料一定要收齊并存好檔。
四、入伙階段
入伙是物業(yè)公司第一次與業(yè)主面對(duì)面的服務(wù)，所以在入伙前我們一定要準(zhǔn)備充分，要假設(shè)多個(gè)問(wèn)題，多個(gè)對(duì)策，所收取的每一分錢(qián)都要找到法律依據(jù)，一般在入伙時(shí)會(huì)有兩個(gè)問(wèn)題較集中，一是收費(fèi)問(wèn)題，在收費(fèi)上首先我們應(yīng)合法收費(fèi)，第二在收費(fèi)方式上可靈活一些，這樣就不會(huì)有矛盾發(fā)生，第三要有專(zhuān)人做解釋溝通工作，如解釋溝通得不好那么業(yè)主第一天與物業(yè)公司見(jiàn)面就鬧的不愉快，等以后要得到業(yè)主的理解和支持那將成倍地付出還未性能得到業(yè)主的認(rèn)同。二是業(yè)主驗(yàn)房時(shí)提出的問(wèn)題或拒絕收房。對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)提出的問(wèn)題一定要重視并派專(zhuān)人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商解決，這是體現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)的重點(diǎn)，如是設(shè)計(jì)上的問(wèn)題或業(yè)主提些合理的要求，我們應(yīng)做好解釋工作，既要幫開(kāi)發(fā)商解釋又要幫業(yè)主解決問(wèn)題，不要一味地往開(kāi)發(fā)商身上推，這樣開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)物業(yè)公司都會(huì)有不好的印象。三是在入伙時(shí)，要收齊業(yè)主該提供的資料，如有未音樂(lè)課的應(yīng)做好記錄由專(zhuān)人負(fù)責(zé)催收。在我們剛剛?cè)牖锏木唹?mèng)園三期，入伙期間的工作一直是這樣緊張有序，有條不紊的展開(kāi)，因?yàn)橛辛顺浞值臏?zhǔn)備，所以入伙期間的工作得到了業(yè)主，發(fā)展商的一致好評(píng)。
五、裝修審批管理階段
裝修審批管理是物業(yè)管理甚而和開(kāi)始，以后物業(yè)管的好與壞，就要看裝修審批和管理這個(gè)重要環(huán)節(jié)了，尤其是商鋪管理，此環(huán)節(jié)就像我們建樓房的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)一樣，把基礎(chǔ)打好了，以后的管理工作也就輕松順利的多了。要想做好這一環(huán)節(jié)首先必須統(tǒng)一定位、統(tǒng)一目標(biāo)、統(tǒng)一思想，在此之前作為裝修審批管理人員應(yīng)充分熟悉整棟房屋結(jié)構(gòu)，熟悉每個(gè)戶(hù)型的特點(diǎn)和缺點(diǎn)，特殊樓層，特殊房型重點(diǎn)研究特殊的對(duì)策，所定的裝修要求和標(biāo)準(zhǔn)，不但裝修審批管理人知道，整個(gè)管理處上上下下的人都應(yīng)培訓(xùn)，知道裝修的要求和標(biāo)準(zhǔn)，管理處的人都持原則，堅(jiān)持一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不能一個(gè)人一個(gè)樣或一天一個(gè)樣，如遇到難點(diǎn)疑點(diǎn)的復(fù)雜問(wèn)題大家就一起討論研究，確定一個(gè)方案，否則這棟樓將會(huì)裝修得五花八門(mén)。裝修審批和管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)在陽(yáng)臺(tái)的封閉和遮陽(yáng)棚的搭建，這涉及到房屋的外觀和房屋的整體形象，同時(shí)也反映了一個(gè)物業(yè)公司的管理水平，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)和遮陽(yáng)棚要有足夠的預(yù)防措施，和違章的處理措施。第二重點(diǎn)是防水和給排水的適宜于，從多年物業(yè)生字經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在我們的日常事務(wù)管理中，有很大一部分是在處理房屋漏水，而且漏水問(wèn)題要耗上很久才能解決，所以在裝修單位開(kāi)工前，應(yīng)先讓裝修單位做給水管的打壓試驗(yàn)包括熱水管，再做洗手間、廚房、陽(yáng)臺(tái)閉水試驗(yàn)，然后所有的排污管做試驗(yàn)。做守試驗(yàn)后有問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商，無(wú)問(wèn)題業(yè)主和裝修單位簽一份確認(rèn)書(shū)。這樣以后有問(wèn)題將由業(yè)主和裝修單位負(fù)責(zé)。在裝修審批管理時(shí)應(yīng)把防水作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)管，裝修期間要把改了排水管和給水管的住房，作并監(jiān)督其做好防水在裝修完驗(yàn)收時(shí)，作為檔案存放在業(yè)主資料袋。第三點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)秩序適宜于，一般新的樓盤(pán)，入伙后都會(huì)集中裝修這樣人員的就會(huì)較多。如果管理人員不在，現(xiàn)場(chǎng)將會(huì)一片混亂，這一時(shí)期保安就尤為重要了，在此時(shí)保安起著很重要的作用，不論是大學(xué)的還是巡邏保安或是地庫(kù)保安，只要有一個(gè)地方不得力，那管理將失探所以裝修期保安的作用睇重要?，F(xiàn)在締夢(mèng)園就面臨相當(dāng)復(fù)雜的狀況，既有開(kāi)發(fā)商正在施工的許多未完工程，又有500多戶(hù)住房同時(shí)裝修，僅僅是人員出入材料進(jìn)出就是個(gè)大難題，電梯支票料和裝修垃圾就得，有的業(yè)主排了一上午材料還沒(méi)有運(yùn)上去，氏對(duì)此情況，我們?cè)谪浱堇锇才帕艘粋€(gè)保安負(fù)責(zé)開(kāi)梯，將貨梯的外呼取消，地庫(kù)和樓層保安負(fù)責(zé)安排運(yùn)材料和運(yùn)垃圾的秩序這樣矛盾才得以解決。如果管香不好就會(huì)發(fā)生爭(zhēng)吵或打架，保安還要查證驗(yàn)證和控制違章的裝修材料，尤其違章材料控制好了違章裝修就減少了，所以在裝修期需多投州些保安力量，且這些保安都必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)再上崗。第四商鋪的裝修管理，商鋪的管理重點(diǎn)在于消防系統(tǒng)，裝修前必須要求提交消防報(bào)件材料及環(huán)保批文，在裝修期間應(yīng)派懂消防的志人每天監(jiān)督管理，在供電時(shí)應(yīng)簽好用電協(xié)議，尤其是餐飲商鋪，要考慮油煙的處理和排污管的排污能力及對(duì)環(huán)境的污染情況，最好是不要有餐飲商鋪，以便后期管理。
以上幾個(gè)物業(yè)前期階段，如果我們管理好了，那將為以后的物業(yè)管理打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
文章來(lái)源：《蓮花物業(yè)》