.
堅持物業(yè)承接驗收制度是實施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
一、物業(yè)接管驗收的概念
物業(yè)承接驗收制度是《物業(yè)管理條例》七項重要制度之一，是物業(yè)管理工作的基礎和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。
《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。明確規(guī)定了物業(yè)共用部位、共用設施設備在物業(yè)交接時必須經過物業(yè)企業(yè)的查驗和交接。
什么是物業(yè)接管驗收？是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進行的物業(yè)的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。
承接驗收不同于竣工驗收，它是由物業(yè)企業(yè)依據建設部頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)時進行的驗收，接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、取暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號經有關部門確認，同時接收相關資料。爾后，由物業(yè)企業(yè)依據前期物業(yè)服務合同履行物業(yè)運行、維護和保養(yǎng)責任。
二、物業(yè)承接驗收中存在的問題在現(xiàn)實物業(yè)管理中，物業(yè)承接驗收往往沒有引起足夠的重視，要么不經過物業(yè)承接驗收接管物業(yè)，要么物業(yè)承接驗收流于一種形式。留下很多隱患和問題，也是物業(yè)管理中矛盾和投訴的引發(fā)點，目前主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、個別開發(fā)商為追求效益的最大化，趕工期、偷工減料，施工不講規(guī)范，安裝不符標準，竣工驗收粗制爛造，在不同程度上存在為追求加快資金流動，早日收回投資，忽略對物業(yè)建設質量的監(jiān)控和對確保物業(yè)的投入。在竣工驗收時，他們往往爭取表面形式，私下內部處理和對外風險轉移，發(fā)包給一家急于要項目的物業(yè)企業(yè)，使物業(yè)接管驗收形同虛設。
2、由于“建”、“管”不分的體制決定，物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產開發(fā)商，當開發(fā)項目存在問題時候，處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設單位不能進行正常的承接驗收，有的甚至連合同都不簽。很多應由開發(fā)建設單位解決的矛盾和問題，諸如質量缺陷、配套設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的承諾等，都推給物業(yè)企業(yè)，造成開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)對業(yè)主投訴相互推諉，問題不能得到及時解決。
3、一些物管企業(yè)行為不規(guī)范，在行業(yè)普遍虧損的情況下為求生存，片面追求擴大規(guī)模，一味滿足開發(fā)商的要求，有的企業(yè)不規(guī)范競爭，任意“殺價”，低價進入，存在“先接下來再說”的思想，不認真進行物業(yè)承接驗收就簽訂合同，留下很多隱患和潛在問題。
4、法制意識較差，對物業(yè)的承接驗收的重要性、復雜性認識不足。房屋的管網設施、隱蔽工程等存在的問題，有些往往在業(yè)主入住后才暴露出來，帶來產品的質量責任、施工安裝責任、管理維護責任不清，糾紛多，投訴多、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法利益沒受到有效保護，業(yè)主怨聲載道，物業(yè)管理企業(yè)代人受過。
三、搞好物業(yè)的接管驗收應該注意的問題
物業(yè)的接管驗收是在工程竣工驗收合格后進行，物管企業(yè)可參加竣工綜合驗收。工程竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業(yè)，按照國家標準進行抽樣和試驗檢查的驗收方式，而物業(yè)接管驗收是建設開發(fā)商向物業(yè)管理移交物業(yè)，按業(yè)主入住的使用要求進行檢查、查驗的一種驗收方式，把握驗收的內容和重點是物業(yè)驗收不可忽略的問題。
物業(yè)接管驗收大致分為現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等方面的工作。
(一)、首先建立健全項目接管驗收的組織與機構，根據分類建立不同專業(yè)人員的驗收小組，制定和安排物業(yè)的驗收計劃，還應對驗收組成員根據分工進行必要的培訓，提出要求，掌握標準，及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程項目，從物業(yè)管理角度提出相應的整改意見。
(二)、掌握和熟悉現(xiàn)場驗收的主要項目和重點，掌握和明確驗收的主要內容，是搞好驗收的重要方面。在現(xiàn)場驗收中根據物業(yè)項目的不同，大致應該掌握以下重點內容和分類：
1、土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無滲水，地下室墻面有無滲水;地面有無氣鼓及滲水、開裂;消防門、通道、樓梯等有無問題。
2、裝飾工程:包括各地面、護墻板、門和門框護欄及扶手、燈具及其他水電設施、外墻面(裝飾、涂料、玻幕)公共區(qū)域設施設備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。
3、供配電系統(tǒng):包括供配電設備，應急供配電設備、各強電檢查井內管線及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等。
4、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等、各水箱、給排水管網、接頭及接門等，檢查井內管線、水表及閥門等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等、人防工程及相應供水系統(tǒng)等。
5、電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
6、空調系統(tǒng)：空調制冷機組、風柜、各盤管機、各風管及風口，空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、鼓風機、暖風系統(tǒng)，空調冷卻水系統(tǒng)、冷機塔、冷卻泵及電機、各檢修口等，避風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等。
7、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門)，樓宇自動化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等)弱電檢查井內的管線、接線箱等。
(三)、資料交接
資料交接是項目移交中的細致工作，也是交接中的薄弱環(huán)節(jié)。往往是資料不齊，交接不完整，影響了后期的管理，資料交接應注意以下方面:
1、產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、報告等。
2、技術資料:竣工圖(包括平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)，各類公共設施、設備說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、故障觀察記錄(布置圖)、竣工驗收證明書。
鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及購配件的鑒定合格證書，設備(水、電、電梯、空調)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書，砂漿及混凝土試塊試壓報告，供水管道的試壓報告，機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。
3、驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書，電梯使用合格證書、電話、網絡保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
(四)、其他交接
1、設施設備的備品備件、施工剩余的材料備品等。
2、具有保修期設施設備或購買合同或保修協(xié)議等。
3、公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
(五)、接管驗收注意事項
1、在接管驗收前，物業(yè)公司與開發(fā)建設單位協(xié)商接受驗收的相關問題，如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責、權、利。
2、接管驗收不但要注意檢查物業(yè)質量，還應該認真清點物業(yè)內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型，并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。
3、對查驗中發(fā)現(xiàn)問題，屬必須改正的，應書面報請建設施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應與建設單位協(xié)商達成一致意見形成備忘錄備案。
4、為保證設施設備的正常運行，對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間，工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，要注意物管公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。
總之，物業(yè)的承接驗收是保證物業(yè)企業(yè)后期物業(yè)管理順利開展和規(guī)避物業(yè)管理風險的一個重要問題，萬萬不可粗心大意。
(作者系重慶市國土資源和房屋管理局物業(yè)處處長)