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我看前期物業(yè)管理招投標
文/魏 勇 賀云華
2003年9月1日，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）和建設(shè)部制定的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》正式施行。《條例》第二十四條規(guī)定“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。建設(shè)部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業(yè)管理招投標辦法更加速了物業(yè)管理招投標的普及，使物業(yè)管理招投標成為物業(yè)管理市場規(guī)范化的重要手段。
一、推行物業(yè)管理招投標制度的重要意義
1、避免了物業(yè)管理的機制缺陷
物業(yè)管理作為一個新興產(chǎn)業(yè)，一開始主要依附在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位內(nèi)，作為售后服務(wù)及其延伸服務(wù)的主要執(zhí)行機構(gòu)?！敖ü芤患摇钡臋C制導(dǎo)致其職責權(quán)限難以分清，業(yè)主也大多把物業(yè)和開發(fā)商看成一家，要求物業(yè)管理公司在完成物業(yè)管理應(yīng)盡的職責之后，必須認可開發(fā)商的遺留問題也是自己的份內(nèi)之事。使物業(yè)管理難以建立與開發(fā)商和業(yè)主之間的正常合理關(guān)系。
招投標機制的建立使開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司與社會上的物業(yè)管理公司平等競爭，優(yōu)勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業(yè)主對建管關(guān)系的誤解，使物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)業(yè)中從依附地位逐步自立于產(chǎn)業(yè)之林。真正成為獨立自主、自負盈虧的法人實體，擁有決斷權(quán)和發(fā)言權(quán)。
2、有利于房地產(chǎn)開發(fā)商輕裝前進
房地產(chǎn)開發(fā)項目實施物業(yè)管理對外招投標，對開發(fā)商自設(shè)的物業(yè)管理公司的成長也會起到重要的推動作用，“自己的物業(yè)自己不一定能管”，必須自身面向外部市場尋找生路。對社會性物業(yè)管理公司而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理招投標使他們有了一展身手的空間。而開發(fā)單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務(wù)之中，可以鉆研開發(fā)事宜，有利于社會分工的科學(xué)化、精細化和物管效率的不斷提高。
3、有利于業(yè)主正確認識物業(yè)管理中的矛盾與糾紛
目前，物業(yè)管理行業(yè)的多數(shù)企業(yè)均是開發(fā)商直屬機構(gòu)，外聘物業(yè)管理公司較少，實行招投標選聘物業(yè)管理的項目更是屈指可數(shù)。因此，業(yè)主入戶后將開發(fā)遺留問題混同于物業(yè)管理公司的問題也在情理之中。實行招投標選聘物業(yè)管理公司后，即使仍是開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司獲勝，情況也會大不一樣，業(yè)主會更認同中標方案的合理性和效力，認清物業(yè)管理與開發(fā)建設(shè)的區(qū)別，雙方應(yīng)有的職責權(quán)限將更加明晰。
4、前期物業(yè)管理招投標對物業(yè)管理常規(guī)招投標具有重要的示范效應(yīng)
前期物業(yè)管理招投標作為推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營的重要措施，將促進物業(yè)管理企業(yè)的獨立自主經(jīng)營，加快培育社會型物業(yè)管理企業(yè)，為業(yè)主大會和業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)提供經(jīng)驗和優(yōu)選方案，有利于物業(yè)管理市場普及以招投標形式選定物管的模式。
二、推行物業(yè)管理招投標制度的若干建議
1、應(yīng)當建立物業(yè)管理招投標專業(yè)有形市場
物業(yè)管理招投標的正常運行是物業(yè)管理市場健康發(fā)展的重要條件，為了避免物業(yè)管理招標人假接招投標竊取投標單位的投標方案成果，造成一些投標人知識產(chǎn)權(quán)受到侵害，有關(guān)機構(gòu)應(yīng)在政府相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會的引導(dǎo)下，及時建立物業(yè)管理專業(yè)市場機構(gòu)，使物業(yè)管理招投標活動由專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)人員依國家政策法規(guī)要求的規(guī)程舉行。有了有形的物業(yè)管理招投標市場，物業(yè)管理行政主管部門可以有效加大監(jiān)管力度，使違規(guī)操作難以進行。
2、合理建立物業(yè)管理評標專家?guī)?，建立科學(xué)、公正的評標機制
目前，經(jīng)主管部門推薦，國內(nèi)首批物業(yè)管理評標專家已入庫，但名額明顯偏少，結(jié)構(gòu)也不盡合理，難以實現(xiàn)隨機抽選和滿足多種類型物業(yè)招投標對專家的需求，也難以避免招投標單位與評標專家的非正常接觸。因此，對專家較少的省區(qū)應(yīng)跨省區(qū)資源共享，使評審專家具有較高的公信度和代表性。
其次，應(yīng)給予專家評標結(jié)果應(yīng)有的法定效力。凡是申請或法定必須實行物業(yè)管理招投標的項目，只要招投標市場機構(gòu)受理后按照法定程序公開、公正、公平評選出來的結(jié)果，招標人必須無條件接受，否則應(yīng)當承擔損失賠償和相應(yīng)法律責任，并在招投標市場誠信檔案中留下相關(guān)記錄。
3、逐步減少招標人自行招標的比例
目前，實行招投標的項目以招標人自行招標為主，這種做法雖然與自建自管、內(nèi)部欽定物業(yè)管理單位相比有了較大的進步，但自行招標的公正性和科學(xué)性難以保障，使物業(yè)管理投標方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項目均應(yīng)納入招投標代理機構(gòu)的招標范圍，以維護招投標雙方的合法權(quán)益。
4、招投標項目規(guī)模、主體資格和結(jié)果的認定必須明確
目前，關(guān)于應(yīng)當實施招投標項目的最小規(guī)模尚無界定，按規(guī)定“投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。投標人較少可能是因為項目的招標公告?zhèn)鞑シ秶椭獣远忍?；也可能因為項目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競爭者過少；還有就是項目未達最小經(jīng)濟規(guī)模，使物業(yè)公司不主動接招。各地應(yīng)根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，項目業(yè)主的承受能力及服務(wù)要求確定應(yīng)實施物業(yè)管理招投標項目的最小規(guī)模標準，使公開招投標項目有法定界限，避免協(xié)議選聘方式過多。另外，對招標主體和投標主體雙方的資格認定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業(yè)管理資質(zhì)和物業(yè)項目分類分級標準進行認定，通過政府文件或?qū)I(yè)機構(gòu)招標文件發(fā)布。物業(yè)管理的招投標結(jié)果應(yīng)當由監(jiān)管機構(gòu)認定其科學(xué)性、公正性后，得到招投標雙方認可和尊重，不得無故棄標或撤標，主管部門應(yīng)維護公開招投標的嚴肅性。
5、應(yīng)研究從前期物業(yè)管理招投標向全過程物業(yè)管理招投標過渡的問題
前期物業(yè)管理招投標的招標主體是開發(fā)建設(shè)單位，各級主管部門對其進行管理和調(diào)控比較容易進行，只要法規(guī)政策作出明確規(guī)定，各相關(guān)機構(gòu)齊抓共管，就會得到積極響應(yīng)，而前期物業(yè)管理投標主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，因此，前期物業(yè)管理招投標可能會得到較快的推行。但當業(yè)主入住達到規(guī)定比例，房屋銷售達到規(guī)定年限后，就必須成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，由業(yè)主大會決定選聘、解聘物管企業(yè)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為招標主體時會產(chǎn)生意想不到的困難：如業(yè)主大會難以召開，業(yè)主委員會越權(quán)決定是否招投標甚至私自議標、無法人地位、無常規(guī)經(jīng)費、失誤造成損失無力承擔責任等問題。因此，我們應(yīng)研究和關(guān)注物管項目的第二次，及以后物管合同到期時科學(xué)地實施物業(yè)管理招投標的問題。否則，很可能前期物業(yè)管理招投標轟轟烈烈，以后各期物業(yè)管理招投標難以進行，使物業(yè)管理模式最優(yōu)化選擇難以持續(xù)實現(xiàn)。
（作者單位：重慶市國土資源和房屋管理局政策法規(guī)處 重慶大學(xué)）