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完善物業(yè)管理招投標(biāo)的六點(diǎn)建議
文/翁國(guó)強(qiáng) 徐憲安
物業(yè)管理的招投標(biāo)是物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中的一大進(jìn)步，是提高業(yè)主自治管理能力和物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的最好手段?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部關(guān)于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的頒布為培育和完善招投標(biāo)機(jī)制提供了有力的保證，這種公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，將對(duì)建立完善的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理體制，加速物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展將起到重要的推進(jìn)作用。對(duì)于完善物業(yè)管理招投標(biāo)，我有六點(diǎn)建議：
一、完善政策，細(xì)化法規(guī)
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，依法行政的實(shí)質(zhì)就是以法定原則明確和規(guī)范政府該管什么、不該管什么、誰(shuí)來(lái)管、怎樣管的問(wèn)題。目前，在推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)正常發(fā)展的過(guò)程中，各地政府部門(mén)為了加強(qiáng)物業(yè)管理立法的工作力度，相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)文件，但還存在著諸多的問(wèn)題。主要表現(xiàn)為：一是立法滯后，法規(guī)出臺(tái)倉(cāng)促，從而使出臺(tái)的法律法規(guī)顯得過(guò)于粗糙或過(guò)于原則，尤其是實(shí)施細(xì)則方面存在著缺乏操作性和系統(tǒng)性的問(wèn)題；二是立法的體制不完善，法律、法規(guī)出臺(tái)缺乏統(tǒng)一性、規(guī)范性。
我國(guó)物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該是在對(duì)合理存在的“不合理狀況”進(jìn)行完善和修訂的過(guò)程中，走向理想的“法治境界”。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，各種層面上的因素日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)也將走出初期的混沌，進(jìn)入良性的有序世界。
二、改善具體的操作方法
現(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì)委托政府管理部門(mén)一起組織招標(biāo)的，或是業(yè)委會(huì)自己組織人員招標(biāo)。由于沒(méi)有統(tǒng)一的招投標(biāo)管理評(píng)價(jià)部門(mén)，招標(biāo)權(quán)威管理評(píng)價(jià)部門(mén)、招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，所以明確游戲規(guī)則是招投標(biāo)過(guò)程中迫在眉睫的事情。
因此，可行的操作方法應(yīng)該是在物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生評(píng)委會(huì)委員，這些委員必須具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和資格，在進(jìn)入評(píng)委會(huì)之前需通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的考核和認(rèn)定，取得相應(yīng)的資格，使整個(gè)評(píng)標(biāo)過(guò)程更加客觀和公正。同時(shí)因?yàn)槲飿I(yè)管理的最終受益者和受影響者是業(yè)主，所以應(yīng)該適當(dāng)增加業(yè)主評(píng)委比例。
在公開(kāi)進(jìn)行的招投標(biāo)活動(dòng)中，應(yīng)該明確組織招標(biāo)方式，如議標(biāo)、邀標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo)等；應(yīng)規(guī)定具備何種條件的樓盤(pán)采用何種招標(biāo)方式，具備何種資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)參加何種招標(biāo)方式；同時(shí)在招投標(biāo)過(guò)程中，必須堅(jiān)持評(píng)分與記分的公開(kāi)性；招標(biāo)文件中，必須有詳細(xì)的評(píng)分規(guī)則；招標(biāo)每一步進(jìn)行完后將分?jǐn)?shù)公開(kāi)，讓參加的企業(yè)既知道自己企業(yè)的得分，也知道其他單位的得分；還可以查閱分?jǐn)?shù)，可以對(duì)已有的分?jǐn)?shù)進(jìn)行查詢和答疑?？傊绞枪_(kāi)的評(píng)分和記分就越是公正，越能得到大家的認(rèn)可。
三、理順招標(biāo)方與投標(biāo)方的關(guān)系
從目前的實(shí)踐來(lái)看，在物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)上，招標(biāo)方與投標(biāo)方的關(guān)系是不平等的，投標(biāo)方處于一種相對(duì)弱勢(shì)的地位。因此必須理順招標(biāo)方與投標(biāo)方雙方的關(guān)系，推進(jìn)招投標(biāo)市場(chǎng)的成熟。
物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的成熟首先是招標(biāo)方的成熟。招標(biāo)方應(yīng)該本著對(duì)投標(biāo)單位誠(chéng)信的原則，尊重投標(biāo)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和勞動(dòng)成果。地方政府主管部門(mén)有責(zé)任和義務(wù)對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行這方面知識(shí)的傳授和指導(dǎo)，并協(xié)助他們選擇好自己信任的物業(yè)管理公司。作為招標(biāo)方來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格按照公開(kāi)的招標(biāo)條件和程序辦事，平等地對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)者，不得厚此薄彼。比如，招標(biāo)方應(yīng)向所有的投標(biāo)人提供相同的招標(biāo)邀請(qǐng)函；對(duì)招標(biāo)文件的解釋和澄清應(yīng)提供給所有的投標(biāo)人；對(duì)投標(biāo)人的資格審查應(yīng)適用相同的標(biāo)準(zhǔn)和程序；提供投標(biāo)擔(dān)保的要求應(yīng)同樣適用于每一個(gè)投標(biāo)者；與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員；中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)盡可能的量化并嚴(yán)格按既定的評(píng)標(biāo)程序?qū)λ械耐稑?biāo)進(jìn)行評(píng)定，按既定的中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)者。
作為物業(yè)管理招投標(biāo)的投標(biāo)方，物業(yè)管理公司一般都有一定的業(yè)務(wù)知識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)驗(yàn)，都能理解招投標(biāo)的程序，都能提供合適的標(biāo)書(shū)。但要解決觀念的滯后和防止非規(guī)范化的行為，以正當(dāng)?shù)氖侄螀⒓油稑?biāo)競(jìng)爭(zhēng)，不得串通投標(biāo)，不得向招標(biāo)方及其工作人員行賄、提供回報(bào)或給予其他好處等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，從而影響審標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作的順序進(jìn)行。
四、培育和發(fā)展中介服務(wù)體系
如同其他市場(chǎng)體系一樣，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)育和運(yùn)行離不開(kāi)一系列有效的服務(wù)體系，包括專業(yè)化的招投標(biāo)中介、咨詢機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所和市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立。當(dāng)前，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)渠道并不暢通。如目前上海市有2000多家物業(yè)管理公司，但是，這些物業(yè)管理公司的信譽(yù)、能力、經(jīng)營(yíng)范圍、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格水平都缺乏完整的材料，致使招標(biāo)方缺乏選擇的余地，在實(shí)際操作中雙方都帶有盲目性。
招投標(biāo)是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)的工作，招標(biāo)方無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)委會(huì)都缺乏物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)，難以對(duì)眾多的投標(biāo)方做出科學(xué)的評(píng)價(jià)，而專業(yè)的招投標(biāo)中間服務(wù)體系就可以擔(dān)負(fù)這方面的職能。它的作用主要有：可以協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)制定相關(guān)的物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)、條例；為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主制定合理、完整的招標(biāo)書(shū)；審定投標(biāo)人的資質(zhì)和條件，組織解釋招標(biāo)文件和招投標(biāo)活動(dòng)；幫助政府部門(mén)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督作用；制定行業(yè)“游戲”規(guī)則和評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)。
五、明確政府部門(mén)的定位
目前一些成功的招投標(biāo)都是在政府有關(guān)部門(mén)主持或指導(dǎo)下進(jìn)行并取得良好業(yè)績(jī)的。政府的干預(yù)和指導(dǎo)重點(diǎn)在于理順開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)三方面的關(guān)系，幫助三方正確對(duì)待招投標(biāo)活動(dòng)。特別是當(dāng)業(yè)主委員會(huì)處于招標(biāo)方時(shí)更要實(shí)施具體指導(dǎo)，這在市場(chǎng)發(fā)育的初期是非常有必要的。
政府部門(mén)應(yīng)該在實(shí)際招投標(biāo)中統(tǒng)攬全局，既是物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的管理者、又是建設(shè)者，而不應(yīng)該是招投標(biāo)的組織者、操作者和評(píng)分者；應(yīng)以制定、解釋政策為主，不應(yīng)參與執(zhí)行政策，包括價(jià)格的制定；應(yīng)主動(dòng)為招投標(biāo)明確方向、規(guī)范程序、并制定相關(guān)法則、法規(guī)，積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行。
六、建立和完善物業(yè)仲裁機(jī)構(gòu)
招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)育和規(guī)范化運(yùn)作除了需要有一系列法規(guī)以外，還應(yīng)建立解決開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)等多方糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)，稱之為“快速法庭”。這一機(jī)構(gòu)處于招標(biāo)方和投標(biāo)方的“中間”，以第三方的身份，快速、專業(yè)、公正地裁決物業(yè)管理市場(chǎng)中產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題，幫助和指導(dǎo)招投標(biāo)過(guò)程中的權(quán)利保護(hù)，以推動(dòng)物業(yè)民主化管理的過(guò)程。
由于參加投標(biāo)的物業(yè)管理公司經(jīng)常處于弱勢(shì)地位，與此同時(shí)現(xiàn)行的招投標(biāo)工作在透明度及程序的可操作上均有不足之處。物業(yè)管理公司對(duì)最后的中標(biāo)結(jié)果有異議，又沒(méi)有相關(guān)部門(mén)受理投標(biāo)物業(yè)管理公司的查詢和投訴，這一現(xiàn)象的長(zhǎng)期存在將嚴(yán)重打擊和挫傷投標(biāo)物業(yè)管理公司的參與熱情和投標(biāo)工作的質(zhì)量，達(dá)不到開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)的最終目的和要求。因此建立招投標(biāo)工作仲裁機(jī)構(gòu)及相關(guān)申訴條例顯得尤為必要和重要。仲裁機(jī)構(gòu)的建立能夠使相關(guān)投標(biāo)物業(yè)管理公司投訴有部門(mén)、申訴有渠道，最大程度地保障投標(biāo)物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，通過(guò)招投標(biāo)這一手段公正選出一家真正能為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)管理公司。
（作者單位：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司）