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淺析物業(yè)管理招投標(biāo)中不正當(dāng)競爭之規(guī)避
《物業(yè)管理條例》及《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的頒布，無疑會給“壟斷”的、無序競爭的、失去“三公”原則的物業(yè)管理市場帶來一場深刻的變革，作為一個專業(yè)型的民營物業(yè)管理企業(yè)，筆者在6年中經(jīng)歷了各類物業(yè)管理招投標(biāo)活動300多次，對如何規(guī)避物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭行為有以下幾點(diǎn)建議：
一、招投標(biāo)程序再造及過程控制
這種程序再造是揚(yáng)棄，是整合創(chuàng)新。在這個過程中，有幾處需要注意的地方：
1、確認(rèn)招投標(biāo)主體的合法性，招投標(biāo)雙方是平等的民事主體關(guān)系，雙方必須確認(rèn)對方的合法性、履約能力和資信的可信度。
2、招標(biāo)規(guī)則必須公開透明，讓所有投標(biāo)人都清楚本次招標(biāo)的競技方式。
3、招標(biāo)方要對招標(biāo)書、投標(biāo)方要對投標(biāo)書的編制有實(shí)際的考察，符合實(shí)際情況，具有一定實(shí)操性。
4、投標(biāo)方要提供質(zhì)價相符的預(yù)算報告書，詳盡的財務(wù)成本分析，整合自身資源，實(shí)事求是地應(yīng)對招標(biāo)。
5、在答辯與評標(biāo)時，投標(biāo)方必須在詳盡掌握和了解對方要求的訴求要點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行答辯，主要包括：企業(yè)介紹、服務(wù)質(zhì)量承諾、商務(wù)標(biāo)承諾、行業(yè)法規(guī)掌握程度、本項目重點(diǎn)難點(diǎn)應(yīng)對、項目經(jīng)理素質(zhì)考核，而招標(biāo)方要以此為依據(jù)，確定評分細(xì)則，尤其是依項目管理經(jīng)營的重難點(diǎn)，確定評分細(xì)則和評分標(biāo)準(zhǔn)。
6、公開亮分后即可開標(biāo)，確定得分前三名的為中標(biāo)單位，并從中擇優(yōu)，簽訂合同。
7、雙方達(dá)成協(xié)議后，必須建立平等、自愿、友好、協(xié)商的契約關(guān)系，確定合同主客體間的責(zé)權(quán)利義務(wù)，同時，應(yīng)提交主管部門備案，對惡性競爭和不正當(dāng)競爭，主管部門應(yīng)予干預(yù)。
8、在履行合同時，雙方應(yīng)定期溝通和適時評估，互相監(jiān)督、及時糾正合同與實(shí)際情況之間的偏差。同時，在客戶服務(wù)的過程中，要定期不定期地拜訪、了解服務(wù)中存在的問題，便于及時改進(jìn)與啟動預(yù)防措施。
9、中標(biāo)方在征詢客戶意見的過程中，應(yīng)對客戶滿意度調(diào)查的結(jié)論進(jìn)行細(xì)分，對不滿意客戶群進(jìn)行回訪跟蹤，并與招標(biāo)方溝通，努力達(dá)到客戶滿意。
二、招投標(biāo)過程控制體系的維護(hù)與支持
1、法律法規(guī)的進(jìn)一步完善，地方性配套法規(guī)的建立。
《物業(yè)管理條例》作為行業(yè)的“母法”，還需要地方性法規(guī)的配套實(shí)施，明確招投標(biāo)各方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，制定招投標(biāo)細(xì)則，避免惡性競爭和不正當(dāng)競爭給社會帶來的危害。
2、媒體宣傳與相關(guān)法律咨詢。
通過媒體、法律專業(yè)機(jī)構(gòu)及行業(yè)主管部門，在全社會形成一個提倡公開、公正、公平招投標(biāo)程序的輿論環(huán)境。
3、行業(yè)協(xié)會自律與企業(yè)信用管理。
以行業(yè)協(xié)會為平臺，依靠行業(yè)協(xié)會的力量，堅決制止和曝光不正當(dāng)?shù)母偁幮袨?，對違規(guī)者在行業(yè)協(xié)會中予以除名。同時，建立企業(yè)信用檔案，通過規(guī)范企業(yè)資質(zhì)等級及企業(yè)業(yè)績推廣，弘揚(yáng)行業(yè)正氣。
4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)專業(yè)法庭或“快速”仲裁機(jī)構(gòu)。
目前，物業(yè)管理招投標(biāo)市場的糾紛呈上升趨勢，必須建立專業(yè)的仲裁機(jī)構(gòu)快速裁決，同時加強(qiáng)物業(yè)管理法律法規(guī)的解釋與執(zhí)法運(yùn)用培訓(xùn)。
三、“品質(zhì)、素質(zhì)、品牌”戰(zhàn)略是企業(yè)應(yīng)對招投標(biāo)市場競爭的法寶
物業(yè)管理市場的逐漸規(guī)范，行業(yè)機(jī)制的逐步建立，業(yè)主消費(fèi)觀的不斷確立與服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)增長，無疑給物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)提出了更高的要求，要在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展，就必須堅持“品質(zhì)、素質(zhì)、品牌”的戰(zhàn)略。
1、服務(wù)品質(zhì)與細(xì)節(jié)同在。
只有提高服務(wù)品質(zhì)，改進(jìn)服務(wù)意識和態(tài)度，創(chuàng)新附加值服務(wù)，客戶滿意率才會不斷提高，企業(yè)的美譽(yù)度和品牌才會建立起來。
2、素質(zhì)戰(zhàn)略，即人力資源開發(fā)是企業(yè)可持續(xù)生存和發(fā)展的通途。
培養(yǎng)一支專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、作風(fēng)過硬的團(tuán)隊是企業(yè)長青的基石，提高服務(wù)意識和態(tài)度最終還得由人來執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)必須注重復(fù)合型人才的研發(fā)與儲備，完善企業(yè)競爭激勵機(jī)制，提高團(tuán)隊綜合素質(zhì)。目前，對項目經(jīng)理的選取越來越成為招標(biāo)方的關(guān)注焦點(diǎn)。
3、只有不斷創(chuàng)新整合、打造企業(yè)品牌，方能勝券在握。
物業(yè)管理企業(yè)只有先“安內(nèi)”才能 “攘外”，而品牌之路則是唯一途徑，只有在服務(wù)過程形成自己的特色服務(wù)，打造企業(yè)品牌，建立企業(yè)文化，才可能在招投標(biāo)競爭中取勝。
本文作者系四川省潤無聲物業(yè)發(fā)展有限公司董事長