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智能化樓宇接管驗(yàn)收淺見
文/吳忠名
高檔智能化辦公樓宇具有地理環(huán)境優(yōu)越、建筑結(jié)構(gòu)獨(dú)特、設(shè)計(jì)先進(jìn)復(fù)雜、使用功能齊全等特點(diǎn)，這就需要有高品質(zhì)的物業(yè)管理與之配套，而物業(yè)管理的前期介入服務(wù)是物業(yè)管理工作中舉足輕重且不可或缺的一項(xiàng)內(nèi)容。在此筆者結(jié)合自己參與智能化樓宇建設(shè)、物業(yè)接管驗(yàn)收和日常管理和服務(wù)的實(shí)踐，針對建筑與設(shè)備的管理談幾點(diǎn)個人經(jīng)驗(yàn)。
一、擺正位置，當(dāng)好業(yè)主參謀
實(shí)踐證明，物業(yè)管理單位提前介入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)意義深遠(yuǎn)。但是對于物業(yè)管理公司前期介入立項(xiàng)決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)，筆者認(rèn)為在實(shí)際操作中不僅難度很大，有些工作甚至脫離現(xiàn)實(shí)。物業(yè)管理公司有管理的職能，但更多的是服務(wù)，因此物業(yè)管理單位應(yīng)擺正位置，從完善物業(yè)功能、方便使用的角度多給業(yè)主出謀劃策，諸如物業(yè)的立項(xiàng)決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)這類問題，即便是建設(shè)方也是建立在較高的層面上來商討解決的，從物業(yè)管理專業(yè)的角度也有很好的意見，一般也很難左右建設(shè)方和設(shè)計(jì)方的思路。例如南方的設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)北方的建筑時，對氣候變化的把握就不很準(zhǔn)確，對北方四季的溫差和風(fēng)沙考慮不周全。我公司負(fù)責(zé)管理的一座大廈，榮獲了國家設(shè)計(jì)金獎、建筑魯班獎，大廈南北廳堂的大門設(shè)計(jì)得恢弘美觀，材料選用鋼化玻璃。但無論是旋轉(zhuǎn)門、平開門還是推拉門，門體與門框間都留有較大的縫隙，形成了漏風(fēng)點(diǎn)，冬季難免造成大堂溫度較低，還給保潔工作帶來了很大的難度。這一問題我們在施工階段曾向建設(shè)方提出變更設(shè)計(jì)，但是被設(shè)計(jì)方以建筑風(fēng)格和理念的原因委婉回絕了，對此物業(yè)管理公司只能接受這個結(jié)果。但是我們制定了一個恰當(dāng)?shù)目照{(diào)運(yùn)行方案，以及妥善的保潔措施克服這一矛盾。通過這件事，我們感到物業(yè)人員一定要調(diào)整好心態(tài)，擺正位置，畢竟物業(yè)管理人員的知識層次與建設(shè)專家存在差距，對于前期介入實(shí)際發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)在充分尊重建設(shè)和設(shè)計(jì)專家的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家規(guī)范的有關(guān)要求，提出合理化建議，當(dāng)好業(yè)主的參謀。
二、妥善溝通，做好業(yè)主管家
物業(yè)管理企業(yè)前期介入后，有一項(xiàng)非常重要的工作就是收集各種資料?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定：物業(yè)接管驗(yàn)收時，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理單位移交有關(guān)資料，主要包括基建資料、施工資料和技術(shù)資料。這些資料對日后物業(yè)的管理和服務(wù)至關(guān)重要，而無論從建設(shè)部早期頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，還是現(xiàn)在的《條例》，強(qiáng)調(diào)比較多的仍是基建資料、施工資料。但是筆者認(rèn)為，這些資料對日常的物業(yè)管理和服務(wù)缺乏指導(dǎo)性，而技術(shù)資料中的竣工圖紙、設(shè)備設(shè)施的操作和維護(hù)使用說明、所有建材、設(shè)備設(shè)施供貨商的名錄等幾種資料的收集工作，應(yīng)該作為物業(yè)管理前期介入重點(diǎn)，同時也是難點(diǎn)。這項(xiàng)工作雖沒有開荒保潔那樣轟轟烈烈，卻完全是由很多的細(xì)節(jié)所組成。實(shí)踐證明這兩類資料全面準(zhǔn)確與否，對今后日常的管理和服務(wù)將有著深遠(yuǎn)的影響，產(chǎn)生的效益也是不可估量的，同時還可以驗(yàn)證目前流行的“細(xì)節(jié)決定成敗”這句話。
三、把握原則，贏得各方尊重
在一個工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，往往比較多地考慮建筑的時尚性和標(biāo)志性，忽略了其使用功能，甚至在漂亮的外觀下隱藏著一些安全隱患，有些問題成為死結(jié)無法根治。這些問題需要物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時發(fā)現(xiàn)，并協(xié)助各方找出解決的措施，這是對物業(yè)管理企業(yè)技術(shù)實(shí)力的重大考驗(yàn)。
智能化樓宇一個突出的特點(diǎn)是設(shè)備系統(tǒng)自動化控制程度比較高。1990年建設(shè)部對建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收做出了明確的規(guī)定，但規(guī)定所要求的內(nèi)容比較多的是外觀檢查，一般情況下驗(yàn)收人員通過目測即可完成檢查，單個設(shè)備集成為系統(tǒng)后應(yīng)該怎樣驗(yàn)收、依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，介紹的相對比較少。這就要求物業(yè)管理前期介入人員具備良好的專業(yè)結(jié)構(gòu)，對專業(yè)知識的掌握不僅要廣泛，更要有深度，能夠真正找出原則的問題來，才能引起各個方面的重視，避免給未來管理帶來障礙，當(dāng)然驗(yàn)收時要注意把握好原則性與靈活性的分寸。
在正常情況下，建設(shè)方在施工后期最關(guān)心的是施工進(jìn)度，那么物業(yè)管理人員就應(yīng)該從這方面入手，把在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題轉(zhuǎn)化成為施工進(jìn)度的矛盾向建設(shè)方提出來，取得諒解和支持，消除施工隱患。上文提到的建筑物在施工時為了趕進(jìn)度，外幕墻的安裝與內(nèi)裝修同時進(jìn)行施工，表面看來兩項(xiàng)施工互不影響，可實(shí)際在作業(yè)面的交叉處往往形成兩不管的真空區(qū)域。外裝認(rèn)為縫隙應(yīng)由內(nèi)裝處理。而內(nèi)裝認(rèn)為是外裝施工遺留與內(nèi)裝無關(guān)，不去做處理。由于兩項(xiàng)施工同時進(jìn)行，縫隙甚至孔洞被封在外幕墻與內(nèi)墻隔斷間的空腔內(nèi)。這個問題發(fā)現(xiàn)后，引起了我們的高度警覺，立即在施工例會中嚴(yán)肅地提出來，深入分析如此施工的后果，提出目前雖然加快了進(jìn)度，但將來必然返工。建設(shè)方對此給予了極大的重視，責(zé)令施工單位在保證工期的同時立即調(diào)集力量整改，明確要求決不能留下隱患。在處理這件事情的過程中，建設(shè)單位對我們的工作有了全新的認(rèn)識，全面扭轉(zhuǎn)了過去的看法，與我們建立了良好的信任。而施工單位卻認(rèn)為我們小題大做，在返工時存在偷工減料的現(xiàn)象，結(jié)果大樓竣工后的一段時間里，由我們出面組織幕墻公司做返工。
針對施工單位，物業(yè)管理人員就應(yīng)該在驗(yàn)收設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試上下工夫，嚴(yán)格把關(guān)。比如電梯的驗(yàn)收，由于電梯屬于特種設(shè)備，需要由國家質(zhì)量監(jiān)督部門組織。驗(yàn)收的內(nèi)容除資料外，一般包括觀察其安裝是否符合規(guī)范、運(yùn)行狀況如何、安全器件的動作準(zhǔn)確程度等內(nèi)容，往往忽略對其舒適程度的驗(yàn)收。調(diào)整電梯的舒適度是一項(xiàng)細(xì)致的工作，能夠準(zhǔn)確表現(xiàn)出安裝單位的技術(shù)水平。我們驗(yàn)收的辦法很簡單，在每部電梯的轎廂內(nèi)直立一枚硬幣，通過這枚硬幣，觀察電梯在啟停瞬間是否抖動、在高速行走過程中是否穩(wěn)定，最終檢驗(yàn)電梯的舒適度。再比如變配電系統(tǒng)，一般電源工程的驗(yàn)收主要針對配電裝置的安裝、電纜敷設(shè)等，很少查驗(yàn)配電裝置構(gòu)成系統(tǒng)后，各主要開關(guān)的邏輯關(guān)系是否得當(dāng)；主要開關(guān)的整定值是否符合設(shè)計(jì)要求。因此我們就要求安裝單位提供各主要開關(guān)傳動的實(shí)驗(yàn)記錄，并驗(yàn)證實(shí)際動作情況。實(shí)踐證明，在驗(yàn)收過程中，國家規(guī)范要求的內(nèi)容我們不能放過，上述類似的問題也必須抓住，無論驗(yàn)收結(jié)果如何，能夠從這樣的角度驗(yàn)收找問題，不僅能夠贏得施工單位的尊重，還會得到他們的大力配合。深層次問題解決了，與施工單位關(guān)系融洽了，他們看到有驗(yàn)收的內(nèi)行把關(guān)，決不敢糊弄，對于我們提出的那些滲水、裂縫和變形等等細(xì)小問題，他們就會主動去解決，最終建筑的質(zhì)量提高了，形成了多贏的局面。
作者單位：北京中興物業(yè)管理有限公司