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前期物業(yè)管理招投標(biāo)的難點(diǎn)及對策
翁國強(qiáng)
前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。國內(nèi)的物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的延伸行業(yè)，它從誕生的那天起，就深深地打上了“建設(shè)單位”的烙印，即“自建自管”。目前，不少新建摟盤的物業(yè)管理就屬于這類性質(zhì)。前期物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場化的產(chǎn)物，但目前尚不規(guī)范。有些開發(fā)商為避開監(jiān)控，借用招投標(biāo)的形式暗箱操作，一些不知情的投標(biāo)單位，投入大量成本編制標(biāo)書、參加答辯，到頭來只能作為“陪標(biāo)”，使廣大業(yè)主和投標(biāo)人的利益受到損害。本文試圖結(jié)合國家建設(shè)部于2003年9月頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），通過對這些問題的分析，找到解決難點(diǎn)的對策。
一、現(xiàn)狀及分析
《辦法》是為了改變物業(yè)管理招投標(biāo)的現(xiàn)狀，加快物業(yè)行業(yè)市場化的進(jìn)程而頒布的，其中招標(biāo)人確定的投標(biāo)單位不得少于3個以及操作規(guī)范等內(nèi)容，就是為了規(guī)范市場、阻止暗箱操作等非市場行為?！掇k法》出臺以后，雖然非市場行為得到了一定的遏制，但總體情況仍不盡如人意，遠(yuǎn)沒有達(dá)到《辦法》中所規(guī)定的要求。主要問題有以下幾個方面：
1、“父子關(guān)系”沉淀開發(fā)商遺留問題
開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司與實(shí)行市場化運(yùn)作的公司相比，缺乏物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，且服務(wù)意識較差，廣大業(yè)主投訴率較高。此外，由于是“父子關(guān)系”，所以責(zé)、權(quán)、利不清，造成許多開發(fā)遺留問題將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理公司，造成業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾突出，而開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司無法直面“上級”，造成物業(yè)管理矛盾沉淀。
2、 為選“意中人”，隱性招標(biāo)多
此類招標(biāo)其實(shí)就是為了避開監(jiān)控，暗箱操作。由于招標(biāo)方在招標(biāo)前早已定好“意中人”，其他投標(biāo)單位只是走形式。且評選委員會門檻不高，專家資質(zhì)和行業(yè)權(quán)威不多，難以充分代表廣大業(yè)主的根本利益。
3、 程序不清、信息不對稱
雖然招投標(biāo)活動有一定的程序，但在實(shí)際操作中又是另外一回事。如：有的開發(fā)商為打“時間差”，排擠非“意中人”，在招投標(biāo)過程中，搞許多使投標(biāo)者不知所云的程序。對此不少有識之士提出招投標(biāo)應(yīng)進(jìn)行公示，目前上海的徐匯區(qū)以及浦東新區(qū)已經(jīng)實(shí)行了這種做法，如采用上網(wǎng)、掛牌等形式進(jìn)行公示，收到了很好的效果。
4、 重表象不重實(shí)質(zhì)，投標(biāo)費(fèi)用大
據(jù)悉，目前投標(biāo)方的標(biāo)書越做越厚，成本越做越高，少則幾千、多則幾萬，再加上投標(biāo)保證金等費(fèi)用就更多了，致使不少物業(yè)管理公司不堪重負(fù)。而招標(biāo)方幾乎沒有成本支出，且對投標(biāo)方的成本不補(bǔ)償。有的開發(fā)商將樓房的管理費(fèi)強(qiáng)行攤派給物業(yè)管理公司，這也是一種不公正的待遇。筆者認(rèn)為，應(yīng)對開發(fā)商設(shè)定一定的招標(biāo)成本（包括給投標(biāo)者相應(yīng)的補(bǔ)償），這是對開發(fā)商是一種規(guī)范和約束。
5、 政府干預(yù)的弊端
政府在招投標(biāo)過程中，集“評判”和“參與”于一身，所以在整個招投標(biāo)活動中，難以體現(xiàn)市場因素。這樣做至少有以下三個弊端：
一是，以政府評判為主基調(diào)。政府若有傾向性的意見，將影響其他評委。同時由政府出面唱主角，難免帶上行政意志和地方保護(hù)主義，使本來完全市場化的招投標(biāo)，摻雜了許多非市場因素，不利于物業(yè)行業(yè)市場化的推進(jìn)。
二是，由于政府參與，致使不少本來應(yīng)該由市場解決的開發(fā)商遺留問題，變成了由政府參與解決。致使物業(yè)管理行業(yè)不能象其他服務(wù)行業(yè)一樣，由市場機(jī)構(gòu)（如消費(fèi)者協(xié)會）解決。造成政府忙于“救火”，卻不能以市場和法律的方法來規(guī)范。
三是，中介機(jī)構(gòu)沒有市場。物業(yè)管理的招投標(biāo)，應(yīng)該有市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物――中介機(jī)構(gòu)。但是中介機(jī)構(gòu)能否介入招投標(biāo)，由政府一錘定音。從某種意義上說，中介機(jī)構(gòu)成為政府的附屬機(jī)構(gòu)。加上目前中介機(jī)構(gòu)自身不規(guī)范，所以對招投標(biāo)雙方缺乏吸引力。
二、解決問題的對策
1、 轉(zhuǎn)換思想觀念
政府應(yīng)從管理轉(zhuǎn)到指導(dǎo)、監(jiān)督、培訓(xùn)、評價等服務(wù)的層面上來。讓開發(fā)商認(rèn)清優(yōu)秀的物業(yè)管理，無疑將提升物業(yè)的質(zhì)量和吸引力，同時可以幫助開發(fā)商從根本上解決遺留問題。所以實(shí)行招投標(biāo)最大的受益者是開發(fā)商。如不少開發(fā)商將資深的物業(yè)管理公司作為賣點(diǎn)，就取得很好的售房效果。
2、 培育市場機(jī)制
政府應(yīng)該將參與和服務(wù)兩項(xiàng)功能嚴(yán)格分開。即政府不直接參與招投標(biāo)活動，而將服務(wù)功能做強(qiáng)。政府部門應(yīng)以制定政策并監(jiān)督執(zhí)行政策為主，不應(yīng)參與政策的執(zhí)行，包括價格的制定等。為此，政府在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中有以下職責(zé)：制定推進(jìn)物業(yè)管理市場相關(guān)政策并監(jiān)督其執(zhí)行狀況；對物業(yè)管理招投標(biāo)活動中的專家評委進(jìn)行培訓(xùn)和資格認(rèn)定，并對其進(jìn)行年檢；不失時機(jī)地將中介機(jī)構(gòu)導(dǎo)入物業(yè)管理招投標(biāo)市場，并對中介機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)管理；建立物業(yè)管理仲裁機(jī)構(gòu)等，以培育健康的物業(yè)管理市場。
3、細(xì)化招投標(biāo)程序
1）評委會組成和資格鑒定
政府官員與物業(yè)管理公司總經(jīng)理等評委會成員，必須具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和資格。但是在進(jìn)入評委會之前需要通過政府相關(guān)部門的培訓(xùn)和認(rèn)定，取得相應(yīng)的資格，以保證評委的質(zhì)量，使整個評標(biāo)過程更加客觀和公正。如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)終生停止其“評委”生涯。
2）評委會組成人員的比例分配
目前，評委會70%是由專家組成的，30%是由開發(fā)商和業(yè)主組成的。這種比例由于業(yè)主不占多數(shù)，難以真正體現(xiàn)業(yè)主的權(quán)益。恰當(dāng)?shù)谋壤龖?yīng)是以業(yè)主為主，專家為輔。
3）評委評分結(jié)果的權(quán)威性
在招投標(biāo)活動中，必須保持它的公開性和權(quán)威性。在招標(biāo)文件中，必須有詳細(xì)的評分規(guī)則。招標(biāo)每一步結(jié)束后應(yīng)將分?jǐn)?shù)公開，讓參加的企業(yè)知道自己企業(yè)的得分。一旦有了最終的評判結(jié)果，就應(yīng)該確認(rèn)，不應(yīng)出現(xiàn)一票否決的現(xiàn)象，以維護(hù)評分的權(quán)威性。
4）明確組織招標(biāo)形式
目前，開發(fā)商或業(yè)委會組織招標(biāo)的形式多種多樣，容易帶來多種弊端和黑箱操作的現(xiàn)象。應(yīng)明文規(guī)定具備何種條件的樓盤采用何種招標(biāo)形式，具備何種資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)參加何種招標(biāo)形式。
4、 培育中介機(jī)構(gòu)
中介機(jī)構(gòu)是推進(jìn)物業(yè)管理市場化的重要環(huán)節(jié)。為此要做好三個方面的工作：一是對中介機(jī)構(gòu)的成員要實(shí)行嚴(yán)格的資格認(rèn)定；二是強(qiáng)化對中介機(jī)構(gòu)運(yùn)作的管理，對其實(shí)行嚴(yán)格的年檢，審查其是否有違規(guī)現(xiàn)象，若有不軌政府應(yīng)吊銷其資質(zhì)；三是實(shí)行對中介機(jī)構(gòu)成員嚴(yán)格的培訓(xùn)制度，使其符合中介機(jī)構(gòu)成員的條件；四是政府應(yīng)鼓勵物業(yè)管理招投標(biāo)活動到中介機(jī)構(gòu)開展。
5、 建立仲裁機(jī)構(gòu)
為使物業(yè)管理招投標(biāo)活動，真正體現(xiàn)公開性和權(quán)威性，應(yīng)該建立解決開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會等多方糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)――“快速法庭”。這一機(jī)構(gòu)以第三方的身份快速、專業(yè)、公正地裁斷物業(yè)管理市場中產(chǎn)生的糾紛，并且輔助政府主管部門的正確實(shí)施法規(guī)，幫助和指導(dǎo)招投標(biāo)過程中物業(yè)管理公司和業(yè)主的權(quán)利保護(hù)，以推動物業(yè)管理市場化的過程。
在公開、公平、公正和誠實(shí)信用原則的指導(dǎo)下，仲裁機(jī)構(gòu)的建立能夠使相關(guān)投標(biāo)物業(yè)管理公司投訴有部門、申訴有渠道。保障投標(biāo)物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，以體現(xiàn)招投標(biāo)的“三公”原則，通過招投標(biāo)選出一家真正能為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)管理公司。
作者系上海市陸家嘴物業(yè)管理公司總經(jīng)理