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淺析招投標(biāo)之后的物業(yè)承接與驗(yàn)收
趙志揚(yáng)
2003年6月8日國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署第379號(hào)國(guó)務(wù)院令，物業(yè)管理行業(yè)期待已久的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）誕生了，《條例》中第二十八條至第三十一條內(nèi)容明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收的內(nèi)容及相關(guān)要求，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)承接和驗(yàn)收的行為。根據(jù)《條例》及近年來(lái)筆者在物業(yè)承接驗(yàn)收的實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中摸索總結(jié)的經(jīng)驗(yàn),現(xiàn)就其中的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)加以闡述，供業(yè)內(nèi)人士參考。
一、物業(yè)管理公司決策層要高度重視承接和驗(yàn)收工作，充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢(shì)，保障新項(xiàng)目的承接和驗(yàn)收得以順利進(jìn)行。
二、注重現(xiàn)場(chǎng)考察，根據(jù)招投標(biāo)文件及管理委托合同編制承接和驗(yàn)收工作計(jì)劃，并強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。
物業(yè)管理公司在完成招投標(biāo)之后，應(yīng)及時(shí)與招標(biāo)方取得聯(lián)系，組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)考察，細(xì)致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范圍，特別是設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀，為物業(yè)承接和驗(yàn)收打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
另外，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)招標(biāo)方入住的時(shí)間要求及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專(zhuān)業(yè)人員編制接管驗(yàn)收工作計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專(zhuān)業(yè)職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間安排，若有條件還應(yīng)繪制接管驗(yàn)收統(tǒng)籌圖，加強(qiáng)工作的計(jì)劃性及嚴(yán)肅性，使接管驗(yàn)收工作有條不紊地進(jìn)行。
三、依據(jù)新項(xiàng)目的資料、國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)考察情況編寫(xiě)接管驗(yàn)收方案。
在編寫(xiě)接管驗(yàn)收方案時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常會(huì)遇到招標(biāo)文件不詳細(xì)、圖紙資料不全、現(xiàn)場(chǎng)部分設(shè)備設(shè)施滿(mǎn)足不了管理委托合同中服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求等問(wèn)題。這時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么做呢？
首先，接管驗(yàn)收方案應(yīng)該依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)考察情況編寫(xiě)，國(guó)家及建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等，物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員應(yīng)準(zhǔn)確掌握，并將其作為接管驗(yàn)收的依據(jù)。
其次，物業(yè)管理企業(yè)與招標(biāo)方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問(wèn)題的整改，物業(yè)管理企業(yè)要力爭(zhēng)得到招標(biāo)方的支持，因?yàn)檫@將對(duì)樓宇今后的運(yùn)行起到深遠(yuǎn)的影響。
再有，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)應(yīng)編寫(xiě)下列接管驗(yàn)收方案：《安全保衛(wèi)方案》、《鑰匙交接方案》、《入伙入住方案》、《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收方案》、《圖紙資料交接清單》等，接管驗(yàn)收方案的編寫(xiě)是接管驗(yàn)收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。
四、人員培訓(xùn)并組織接管驗(yàn)收的實(shí)施。
在新項(xiàng)目啟動(dòng)之前，要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，主要分為入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。入職培訓(xùn)主要是向員工宣講企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)等，崗前培訓(xùn)主要是向員工宣講安全消防知識(shí)、崗位職責(zé)、操作規(guī)程及接管驗(yàn)收方案并進(jìn)行考核，考核合格者方可上崗。
在新項(xiàng)目的人員配備上，要重視新老搭配，從老項(xiàng)目上選派骨干從事接管驗(yàn)收工作，從社會(huì)上招聘專(zhuān)業(yè)技工，這樣老員工拓寬了知識(shí)面，新員工也通過(guò)接管驗(yàn)收鍛煉成為一名符合企業(yè)要求的員工。
五、接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。
1、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意處理好幾個(gè)關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目總承包商、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目工程分包方的關(guān)系等。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收階段難免會(huì)與他們發(fā)生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點(diǎn)。
2、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中還要從物業(yè)的使用及維護(hù)角度進(jìn)行驗(yàn)收，看其是否能夠滿(mǎn)足業(yè)主的需求，存在的設(shè)計(jì)缺陷如何整改？物業(yè)管理企業(yè)不能光提問(wèn)題，還要拿出讓發(fā)展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎(chǔ)。
3、物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收工作是在工程竣工驗(yàn)收以后進(jìn)行的，通過(guò)政府主管部門(mén)驗(yàn)收后，工程已經(jīng)由總承包商移交給項(xiàng)目的發(fā)展商了。因此物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中提出的問(wèn)題如何讓發(fā)展商接受，如何整改并加以解決，都會(huì)直接影響今后物業(yè)的運(yùn)行。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準(zhǔn)備，并爭(zhēng)取得到發(fā)展商的支持，明確物業(yè)今后的評(píng)優(yōu)是發(fā)展商品牌的延續(xù)，將為發(fā)展商今后的銷(xiāo)售起到積極的促進(jìn)作用。
5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同，它將直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的管理水平及運(yùn)行成本。