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如何加強(qiáng)前期物業(yè)管理
文/ 武建章
前期物業(yè)管理是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開始建設(shè)之時(shí)，在業(yè)主委員會(huì)成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。多年來，由于開發(fā)建設(shè)企業(yè)不重視物業(yè)的前期建設(shè)和管理，物業(yè)交付使用時(shí)才確定物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)倉促上馬，很難全面運(yùn)作，對(duì)后期物業(yè)管理造成很多不利影響。此外，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不規(guī)范、建筑質(zhì)量差、圖紙資料不全、承諾不落實(shí)等問題，也導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難，投訴率逐年上升。
如何加強(qiáng)前期物業(yè)管理是當(dāng)前我們物業(yè)管理行業(yè)研究的一個(gè)主要課題，也是解決物業(yè)管理矛盾糾紛，提高物業(yè)管理水平的重要途徑。搞好前期物業(yè)管理，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理建設(shè)的質(zhì)量和銷售，有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，對(duì)開發(fā)商利益、業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定都具有重大意義。加強(qiáng)前期物業(yè)管理，筆者認(rèn)為應(yīng)該做好以下幾方面工作：
一、規(guī)范開發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為
一個(gè)高檔的、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目能塑造一個(gè)高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)理部門外，還必須通過物業(yè)的前期管理來規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)行為。
1、規(guī)范開發(fā)建設(shè)企業(yè)的規(guī)劃建設(shè)行為。
開發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)要立足高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識(shí)；規(guī)劃管理部門要嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高、規(guī)劃不合理、不符合規(guī)劃要求的不予審批；開發(fā)建設(shè)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)，公建配套設(shè)施要與住宅建設(shè)同步進(jìn)行，克服先建住宅后建設(shè)施的行為；監(jiān)理部門要加強(qiáng)工程監(jiān)理，杜絕粗制濫造；建設(shè)行政主管部門和質(zhì)檢部門要定期進(jìn)行檢查督導(dǎo)，對(duì)違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行處理，限期改正，對(duì)拒不執(zhí)行規(guī)定的企業(yè)，責(zé)令其停止施工或吊銷開發(fā)建設(shè)企業(yè)資質(zhì)。
2、開發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目開工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。開發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預(yù)銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預(yù)銷售許可證。
3、新建商品房由開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修責(zé)任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托保修合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任，并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。
二、物業(yè)管理前期介入，規(guī)范前期物業(yè)管理行為
物業(yè)管理早期介入開發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，對(duì)物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)早期介入應(yīng)抓好以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：
1、編制前期物業(yè)管理方案。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理規(guī)定，使物業(yè)管理方案和開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。
2、組織人員介入。組織人員早期介入是前期管理的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作。并指派1-3名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)項(xiàng)目策劃委員會(huì)，為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢服務(wù)。
3、前期介入的主要內(nèi)容：
（1）熟悉掌握物業(yè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案、配套建設(shè)項(xiàng)目和基本建設(shè)情況，提出合理意見或建議；（2）對(duì)項(xiàng)目的客戶群體定位提出意見或建議；（3）對(duì)開發(fā)商營銷方式提出意見或建議；（4）根據(jù)物業(yè)的定位，確定物業(yè)管理的檔次；（5）提出物業(yè)管理智能化管理方案；（6）對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的配套設(shè)計(jì)、配置及布局提出意見和建議；（7）根據(jù)物業(yè)規(guī)劃、配套及業(yè)主定位確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（8）根據(jù)目標(biāo)客戶確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（9）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)測算，初步確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4、加強(qiáng)物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督，保障工程質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)
要組織工程專業(yè)技術(shù)人員深入到施工現(xiàn)場，配合工程監(jiān)理部門，對(duì)物業(yè)建筑規(guī)劃、建筑材料、工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行檢查監(jiān)督，對(duì)違犯規(guī)劃和規(guī)定的項(xiàng)目，及時(shí)向開發(fā)建設(shè)企業(yè)提出改正意見和建議。
三、物業(yè)的接管驗(yàn)收
物業(yè)的接管驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)廣大業(yè)主的利益，對(duì)已建成交付使用的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的一次質(zhì)量把關(guān)過程，也是明確物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)維修管理責(zé)任的重要措施。搞好物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)注重以下環(huán)節(jié)：1、組建物業(yè)移交接管驗(yàn)收小組；2、認(rèn)真接收物業(yè)規(guī)劃建設(shè)資料；3、認(rèn)真做好物業(yè)接管驗(yàn)收。
四、加強(qiáng)業(yè)主入住管理，建立良好的公共秩序
辦理業(yè)主入住是物業(yè)管理企業(yè)直接與業(yè)主接觸的開始。業(yè)主入住前后，很多問題和矛盾可能反映和暴露出來，作為物業(yè)管理企業(yè)要做耐心細(xì)致的工作，真心實(shí)意為業(yè)主排憂解難，贏得廣大業(yè)主的信賴，為后期管理奠定基礎(chǔ)。業(yè)主入住階段應(yīng)做好以下工作：
1、入住前的資料準(zhǔn)備工作。業(yè)主入住前，物業(yè)管理企業(yè)要組織精干的專業(yè)管理人員，依據(jù)國家和省市有關(guān)規(guī)定及示范文本，認(rèn)真擬制和準(zhǔn)備物業(yè)管理資料。
2、辦理入住手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后，應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)企業(yè)與購房戶簽訂定的交房日期，向購房戶發(fā)布入住通知，限期辦理入住手續(xù)。
3、住宅驗(yàn)收交接。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織專門管理人員與業(yè)主共同對(duì)住宅室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、墻體、地面等項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)交接。雙方逐項(xiàng)查驗(yàn)，逐項(xiàng)登記，如發(fā)現(xiàn)問題，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修或更新。經(jīng)查驗(yàn)無問題，雙方在住宅驗(yàn)收交接表上簽字認(rèn)可，物業(yè)管理企業(yè)正式向業(yè)主交接住宅鑰匙。
五、加強(qiáng)前期住宅裝飾裝修管理
加強(qiáng)前期住宅裝飾裝修管理，對(duì)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。加強(qiáng)前期住宅室內(nèi)裝飾裝修管理應(yīng)注重抓好以下幾項(xiàng)工作：
1、制定住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定和裝飾裝修審批程序，擬制住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)合同，明確相關(guān)責(zé)任人在裝飾裝修活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)、規(guī)定和責(zé)任。
2、辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù)。
3、加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理。業(yè)主裝飾裝修活動(dòng)開始后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織專門人員負(fù)責(zé)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，杜絕違規(guī)行為。
4、對(duì)裝飾裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。業(yè)主住宅裝飾裝修完工后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)組織人員驗(yàn)收，對(duì)符合規(guī)定的工程辦理驗(yàn)收手續(xù)，對(duì)違規(guī)和存在問題的工程，限期改正，重新進(jìn)行驗(yàn)收。
國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》把前期物業(yè)管理作為一個(gè)重要章節(jié)進(jìn)行了明確。前期物業(yè)管理需要做的工作除了以上幾點(diǎn)外，如：物業(yè)管理宣傳、員工教育培訓(xùn)、業(yè)主前期投訴的處理、業(yè)主委員會(huì)籌備、社區(qū)居委會(huì)的建立等都需要認(rèn)真研究探討。
(作者系石家莊市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長)