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物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)及其要點(diǎn)
季如進(jìn) 李菁
物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化特征的體現(xiàn)，是物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的必然要求。物業(yè)管理招投標(biāo)有其自身的特殊性，了解物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上把握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)踐中的要點(diǎn)，才能更好地實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。招投標(biāo)的性質(zhì)和目的已經(jīng)是老生常談，在此略過(guò)。
一、物業(yè)管理招投標(biāo)的自身特點(diǎn)
物業(yè)管理招投標(biāo)的自身特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
1. 最適合的物業(yè)管理方案不易確定。
物業(yè)管理招投標(biāo)與其他招投標(biāo)一樣，要選最合適的而不是最好的方案。但什么樣是最合適的，往往不易判斷。如住宅小區(qū)多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)決定了眾多業(yè)主達(dá)成對(duì)最適合的物業(yè)管理服務(wù)的一致需求的難度，費(fèi)用最低的方案并不一定能夠滿足全體業(yè)主的要求。
2. 物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)特殊性。
物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)業(yè)。但物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比，也有其明顯的個(gè)性。
首先，物業(yè)管理服務(wù)有別于社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)，是一種同時(shí)帶有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇又是一種市場(chǎng)行為，而不是行政行為。
其次，物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過(guò)程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)就是生產(chǎn)和消費(fèi)同時(shí)開始，同時(shí)結(jié)束。
第三，物業(yè)管理服務(wù)的性價(jià)比是彈性的，而非剛性或半剛性。其所提供的產(chǎn)品定量容易定質(zhì)難。因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)是不容易的。
這些特點(diǎn)決定了物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程及其結(jié)果的某種不確定性。從招標(biāo)方的角度看，物業(yè)管理的招投標(biāo)是有風(fēng)險(xiǎn)的，僅僅依靠標(biāo)書的評(píng)判和各公司以往的市場(chǎng)聲譽(yù)，并不能完全保證評(píng)標(biāo)結(jié)果的正確性。
二、物業(yè)管理招投標(biāo)的分類及其要點(diǎn)
物業(yè)管理招投標(biāo)可以從招標(biāo)主體、招標(biāo)方法和招標(biāo)形式等三個(gè)方面進(jìn)行分類。
1. 按物業(yè)管理招投標(biāo)主體進(jìn)行分類
物業(yè)管理招標(biāo)的主體有三類：開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)和產(chǎn)權(quán)人。
⑴ 開發(fā)建設(shè)單位（開發(fā)商）
《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)管理招投標(biāo)由開發(fā)建設(shè)單位主持進(jìn)行。這是因?yàn)?，此時(shí)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移或未完全轉(zhuǎn)移，開發(fā)商仍是產(chǎn)權(quán)人。開發(fā)商主持進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，要特別注意以下3點(diǎn)：
① 開發(fā)商招標(biāo)和物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的心態(tài)
前期物業(yè)管理招投標(biāo)是一種特殊的招投標(biāo)。從利益相關(guān)的角度看，此時(shí)的招投標(biāo)不僅僅是甲、乙雙方的事情，客觀上存在三方利益，即開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、未來(lái)的廣大潛在業(yè)主。開發(fā)商應(yīng)主要站在未來(lái)的廣大潛在業(yè)主的角度選聘物業(yè)管理企業(yè)；同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)和合同談判中，也應(yīng)更多地考慮、代表和維護(hù)這些未來(lái)購(gòu)房人的利益，而不是為了中標(biāo)，就更多地考慮、遷就、維護(hù)開發(fā)商的利益。否則，將為日后的物業(yè)管理留下產(chǎn)生問(wèn)題的隱患。由開發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)直接管理物業(yè)項(xiàng)目，是導(dǎo)致這些年物業(yè)管理矛盾、糾紛、問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因之一。
② 草擬制定相關(guān)文件
前期物業(yè)管理在合同簽訂的同時(shí)，應(yīng)該草擬制定幾個(gè)相關(guān)文件，主要是前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約。
③ 政府部門的參與和監(jiān)管
前期物業(yè)管理招投標(biāo)的顯著特點(diǎn)是：在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，物業(yè)未來(lái)的業(yè)主并不明確，更無(wú)法形成統(tǒng)一的利益共同體，也就是他們的利益沒有一個(gè)實(shí)體來(lái)代表和維護(hù)。所以此時(shí)，政府責(zé)無(wú)旁貸。前期物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約，業(yè)主要按政府示范文本，結(jié)合本物業(yè)情況草擬簽訂。同時(shí)，應(yīng)報(bào)政府主管部門進(jìn)行審查和備案，政府主管部門應(yīng)切實(shí)負(fù)起指導(dǎo)、監(jiān)管的職責(zé)，對(duì)其中明顯不合理、侵犯業(yè)主權(quán)益的條款應(yīng)要求刪去。
④ 提前進(jìn)行
按照《辦法》的規(guī)定，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成招投標(biāo)；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成招投標(biāo)；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成招投標(biāo)?？紤]到招標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作和不少于20天的投遞招標(biāo)文件時(shí)間，開發(fā)商應(yīng)該在銷售前幾個(gè)月就開始進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。
⑵ 業(yè)主大會(huì)
在業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主大會(huì)就成為物業(yè)管理招標(biāo)的主體，這時(shí)前期物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)開始工作一段時(shí)間，因此業(yè)主大會(huì)首先要評(píng)價(jià)前期物業(yè)管理企業(yè)是否能夠滿足業(yè)主的需求，如果符合要求，進(jìn)行續(xù)約即可；如果不符合，則需要考慮重新選聘物業(yè)管理企業(yè)?！侗本┦形飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》中規(guī)定：更換物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成。更換物業(yè)管理企業(yè)手續(xù)眾多，因此業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)也要有充分的準(zhǔn)備。
⑶ 產(chǎn)權(quán)人
產(chǎn)權(quán)人作為物業(yè)管理招投標(biāo)的主體，通常指的是物業(yè)只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人的情況。這種情況通常不出現(xiàn)在住宅項(xiàng)目中，而以辦公樓最為常見。
2. 按物業(yè)管理招投標(biāo)的方法分類
物業(yè)管理招投標(biāo)按招標(biāo)方法分為自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種。考慮到上述兩種方法的利弊，可以采取自行招標(biāo)和委托招標(biāo)相結(jié)合的第三種方法。即招標(biāo)方聘請(qǐng)專業(yè)發(fā)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，操作招投標(biāo)的具體運(yùn)作過(guò)程及一般文件的編制，而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體要求及對(duì)投標(biāo)企業(yè)的考察仍由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。
3. 按物業(yè)管理招投標(biāo)形式分類
物業(yè)管理招投標(biāo)按形式分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。除特殊情況外，物業(yè)管理招投標(biāo)不適用議標(biāo)。相對(duì)于公開招標(biāo)來(lái)說(shuō)，邀請(qǐng)招標(biāo)的成本比較低，但暗箱操作的可能性有時(shí)比較大。因此在選擇招標(biāo)方式的時(shí)候應(yīng)注意權(quán)衡利弊。
三、評(píng)標(biāo)的要點(diǎn)
物業(yè)管理的評(píng)標(biāo)是招投標(biāo)過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)議結(jié)果對(duì)中標(biāo)將起到?jīng)Q定性的影響與作用。招標(biāo)方對(duì)此應(yīng)給予足夠的重視、慎重對(duì)待。物業(yè)管理招投標(biāo)自身的特點(diǎn)決定了其評(píng)標(biāo)也較一般招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)有所區(qū)別。主要有以下幾點(diǎn)：
1. 評(píng)標(biāo)要留有必要的時(shí)間
一些招標(biāo)方在開標(biāo)后用半天或一天的時(shí)間就評(píng)標(biāo)完畢，評(píng)委們沒有時(shí)間去閱讀比較標(biāo)書，即便有現(xiàn)場(chǎng)答疑，也不宜做出相對(duì)準(zhǔn)確公正的評(píng)判，這是不合適的。合理的做法應(yīng)該是開標(biāo)后，招標(biāo)方的工作小組對(duì)可比性的數(shù)據(jù)、資料（如人員配置、費(fèi)用測(cè)算、企業(yè)資質(zhì)等）先行統(tǒng)計(jì)、整理；然后召開評(píng)委會(huì)，評(píng)委用至少半天到一天時(shí)間各自閱讀標(biāo)書；最后進(jìn)行各投標(biāo)方答辯，評(píng)委會(huì)最終評(píng)出評(píng)議結(jié)果。
2. 投標(biāo)方對(duì)本物業(yè)的認(rèn)識(shí)
每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目都有各自的特點(diǎn)，在管理服務(wù)上也有不同的要求。評(píng)委在審議標(biāo)書時(shí)，首先要重點(diǎn)考察投標(biāo)企業(yè)對(duì)該物業(yè)個(gè)性的認(rèn)識(shí)，尤其對(duì)招標(biāo)方的一些特殊要求有無(wú)實(shí)質(zhì)性的響應(yīng)和相應(yīng)的分析、理解及對(duì)策。因?yàn)檫@既反映了投標(biāo)方對(duì)此次投標(biāo)的重視程度，也反映了投標(biāo)方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的理解和認(rèn)識(shí)。從一般工作的規(guī)律來(lái)講，了解和把握其個(gè)性才是做好具體工作的關(guān)鍵，物業(yè)管理工作同樣如此。評(píng)標(biāo)中最忌諱的是投標(biāo)方一本標(biāo)書打天下。
3. 管理處主任的考察
俗話說(shuō)“兵熊熊一個(gè)，將熊熊一窩”，所以，應(yīng)對(duì)投標(biāo)方推薦選派的管理處主任進(jìn)行重點(diǎn)考察?？疾靸?nèi)容一是工作簡(jiǎn)歷，重點(diǎn)在于是否曾主持過(guò)同類型物業(yè)的物業(yè)管理，即原職務(wù)是管理處主任還是副主任，或是部門經(jīng)理，原則上不宜從管理處副主任、更不能從部門經(jīng)理直接提升。二是擬派人選參加答辯，在答辯中進(jìn)行面試，考察其性格、素質(zhì)，特別是應(yīng)對(duì)、應(yīng)變能力和對(duì)本物業(yè)物業(yè)管理的設(shè)想。
4、費(fèi)用的測(cè)算
費(fèi)用測(cè)算是標(biāo)書中最重要的部分，但很多標(biāo)書恰恰在此處篇幅最短，甚至只用一頁(yè)紙一帶而過(guò)。在費(fèi)用測(cè)算上，關(guān)鍵不在于費(fèi)用具體值的高低，而在于測(cè)算依據(jù)和過(guò)程。
由于服務(wù)內(nèi)容各有千秋，各企業(yè)測(cè)算角度不同，費(fèi)用的測(cè)算缺少一個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)，不像設(shè)備采購(gòu)那樣有一個(gè)明確而統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此在比較不同的投標(biāo)方案時(shí)，往往會(huì)挑出其中一些具有可比性的指標(biāo)，比如人員工資等進(jìn)行比較。有經(jīng)驗(yàn)的招標(biāo)方也可制作統(tǒng)一的費(fèi)用測(cè)算表格以方便比較。
固定資產(chǎn)的處置方式是費(fèi)用測(cè)算中應(yīng)當(dāng)注意的一個(gè)問(wèn)題，尤其是前期物業(yè)管理招標(biāo)。物業(yè)管理需要先行投入一定的固定資產(chǎn)。這些固定資產(chǎn)的投入或購(gòu)置有三種方式：一是物業(yè)管理企業(yè)自行帶入；二是由業(yè)主出資購(gòu)買后交由物業(yè)管理企業(yè)使用；三是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主借資購(gòu)買使用。這三種方式其產(chǎn)權(quán)和折舊資金的提取返還都不同，自然也將對(duì)費(fèi)用測(cè)算產(chǎn)生較大影響。最后，需要注意的是物業(yè)管理費(fèi)用并非越低越好。物業(yè)管理費(fèi)用除直接影響管理服務(wù)質(zhì)量外，還與房?jī)r(jià)存在一定的關(guān)系。尤其在二手房市場(chǎng)上，好的物業(yè)管理能夠大大提高房屋的售價(jià)。