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維修基金使用難系列報(bào)道之一
按照“五年中修，十年大修”的時(shí)間表，在2000年之前入住的小區(qū)都到了應(yīng)該中修的時(shí)候。北京市建委的通報(bào)情況顯示，自2000年2月開(kāi)始，北京市共歸集商品住宅維修基金43.35億元，加上房改房的27.99億元共70多億元。但目前只有三個(gè)小區(qū)因?yàn)榍闆r緊急破例動(dòng)用了公共維修基金，總金額不到50萬(wàn)元。
從9月初至10月7日，市建委制定的《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《辦法》)在網(wǎng)上征求意見(jiàn)。在《辦法》正式出臺(tái)之前，仍有許多問(wèn)題懸而未決。
維修基金使用難
有買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)的人都知道，除交購(gòu)房款之外，還需交納多項(xiàng)稅費(fèi)。其中，數(shù)額最大的一筆當(dāng)數(shù)占總房款項(xiàng)2%的公共維修基金。這筆錢(qián)少則數(shù)千元，多則數(shù)萬(wàn)元。按照北京市建委的通報(bào)情況顯示，自2000年2月開(kāi)始，北京市共歸集商品住宅維修基金43.35億元，加上房改房的27.99億元共70多億元。如此龐大的一筆維修基金到目前為止只有三個(gè)小區(qū)因情況緊急在今年8月份破例動(dòng)用了不到50萬(wàn)元。是什么擋住了維修基金使用之路呢？
了解到維修基金使用難的一個(gè)主要原因是目前北京大多數(shù)小區(qū)都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不過(guò)200個(gè)左右，只占住宅項(xiàng)目總數(shù)的10%，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的缺位使得維修基金無(wú)法使用。在今年8月份，由于情況緊急影響業(yè)主安全，市建委小區(qū)辦在維修基金使用細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)的情況下，破例批準(zhǔn)三個(gè)小區(qū)使用維修基金。而這三個(gè)小區(qū)均沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。
另外一些已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，盡管業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同申請(qǐng)使用維修基金，但終因沒(méi)有詳細(xì)的指導(dǎo)性政策出臺(tái)而沒(méi)有得到批準(zhǔn)。盛世嘉園、美林花園等2000年前后入住的小區(qū)都到了需要運(yùn)用公共維修基金進(jìn)行中修的時(shí)候。據(jù)盛世嘉園物業(yè)管理服務(wù)中心宋主任介紹，盛世嘉園在2000入住，到目前已有五年時(shí)間。經(jīng)過(guò)五年的風(fēng)雨侵蝕，當(dāng)年光彩照人的住宅樓外立面，目前已成了“黃面婆”。樓梯間的墻壁也需要進(jìn)行重新粉刷。另外，一些公共部分設(shè)施設(shè)備等已經(jīng)過(guò)了保修期，也需要進(jìn)行檢修。而這部分開(kāi)支的費(fèi)用是不包含在物業(yè)管理費(fèi)中的。美林花園也是2000年入住的小區(qū)，據(jù)其物業(yè)公司王經(jīng)理介紹，一些使用頻率比較高的公共設(shè)施設(shè)備已出現(xiàn)了老化跡象，一些部件需要進(jìn)行維修，有些部件需要更換。如不及時(shí)維修會(huì)給業(yè)主生活帶來(lái)隱患。前年，其業(yè)主委員會(huì)向市小區(qū)辦發(fā)出正式申請(qǐng)，與盛世嘉園一樣沒(méi)有得到批準(zhǔn)。
當(dāng)向市建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)詢(xún)問(wèn)為何這些已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，為什么不能動(dòng)用維修基金時(shí)，得到的答案是要等到政策正式出臺(tái)之后指導(dǎo)使用。從9月初至10月7日，市建委制定的《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》在網(wǎng)上征求意見(jiàn)。但指導(dǎo)維修基金具體使用的該《辦法》沒(méi)有正式出臺(tái)之前，本屬于業(yè)主的這筆錢(qián)還是無(wú)法動(dòng)用。
維修基金保值難
許多業(yè)主都會(huì)有這樣的疑問(wèn):已經(jīng)入住小區(qū)幾年了，維修基金沒(méi)有動(dòng)用過(guò)，就算存在銀行里也應(yīng)該有利息吧。面對(duì)目前每年百分之三到四的通貨膨脹率，三年時(shí)間就面臨著10%以上的貶值。等到了需要?jiǎng)佑镁S修基金時(shí)，這筆錢(qián)還能支付當(dāng)時(shí)的開(kāi)支嗎?
以一個(gè)可售面積10萬(wàn)平方米的住宅社區(qū)為例，如果每平方米售5000元，則整個(gè)小區(qū)的住宅維修資金將達(dá)到1000萬(wàn)元。按照目前的情況，業(yè)主的這筆錢(qián)不僅沒(méi)有任何收益，而且三年之后將面臨貶值100萬(wàn)的風(fēng)險(xiǎn)。如何讓維修基金保值也成了一個(gè)難題。
房屋公共維修資金存儲(chǔ)期間可否升值？升值部分如何使用?市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，用該資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等“金邊債券”是一種相對(duì)安全和增值的辦法。而購(gòu)買(mǎi)股票或者將該資金委托出去進(jìn)行期貨、外匯、股票等買(mǎi)賣(mài)，則風(fēng)險(xiǎn)巨大，不宜采用。而無(wú)論采用什么方式，都是基金所有人自己(即業(yè)主大會(huì))的決策。因此，業(yè)主們自己的素質(zhì)和能力則是該資金能否安全升值的必要條件。
資金總額如果有任何合法的增加，其利益都應(yīng)該按份歸全體業(yè)主共同擁有，也應(yīng)該由其決定如何使用。一般可以選擇的有:仍然作為基金存入基金賬戶(hù)，或以物業(yè)管理費(fèi)的名義交給物業(yè)管理者而沖抵、減免業(yè)主應(yīng)交納的相應(yīng)金額的物業(yè)管理費(fèi)，或業(yè)主大會(huì)決議的其他用途。
銀楓家園的業(yè)委會(huì)成員北野曾任該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任，他表示，處理現(xiàn)金問(wèn)題是最棘手的。“我還沒(méi)涉及到現(xiàn)金問(wèn)題時(shí)，業(yè)委會(huì)主任已經(jīng)干不下去了。如果要業(yè)主來(lái)面對(duì)維修資金的理財(cái)問(wèn)題可想而知會(huì)出現(xiàn)怎樣的混亂局面?！?/p>
■鏈接
北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理辦法(征求意見(jiàn)稿)第五條（資金用途）維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修工程。
本辦法所稱(chēng)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備是指住宅樓房?jī)?nèi)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且使用的房屋的有關(guān)部位及設(shè)施設(shè)備。住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及更新、改造工程。
文章來(lái)源：《北京青年報(bào)》