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專項(xiàng)維修資金：欲罷不能 欲說還休
文/ 余紅 陳家慶
說到物業(yè)專項(xiàng)維修資金，相信每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都會(huì)為之煩惱，因?yàn)槟壳吧鐣?huì)輿論幾乎一邊倒地批評(píng)開發(fā)商或物業(yè)管理公司侵占和挪用維修資金。據(jù)報(bào)道，廣州市已收到維修資金2億元，但存入專管銀行的只5000多萬(wàn)元，因此推算出被截留或挪用的維修資金達(dá)1 億多元。
專項(xiàng)維修資金的籌集和管理的確是個(gè)老大難問題，但難在何處？根源何在？輿論和媒體的誤導(dǎo)，使公眾普遍認(rèn)為是由于開發(fā)商居心不良或物業(yè)管理公司行為不軌所致，卻忽視了業(yè)主未盡到職責(zé)、大量欠交維修資金的事實(shí)。筆者認(rèn)為，專項(xiàng)維修資金籌集和管理難，主要有兩個(gè)方面的原因。
一、法規(guī)體系不完善，造成操作難
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)出臺(tái)已有半年，但廣州市的有關(guān)配套細(xì)則遲遲未出臺(tái)。政府只是要求建立維修資金，卻沒有對(duì)拒交維修資金的業(yè)主規(guī)定行之有效的辦法。物業(yè)管理企業(yè)告業(yè)主不交管理費(fèi)已不鮮見，但尚未聽說物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)椴唤痪S修資金而將業(yè)主告上法庭的。
說到物業(yè)管理公司侵占、挪用維修資金，筆者認(rèn)為，在廣州市的現(xiàn)行規(guī)定下，物業(yè)管理公司并不容易做到。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行作為廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專管銀行，對(duì)維修資金的管理非常嚴(yán)格。維修資金的使用要按照嚴(yán)格的審批程序，首先由物業(yè)管理公司向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，再到房管部門報(bào)批，最后經(jīng)銀行審批后，直接劃賬到負(fù)責(zé)施工項(xiàng)目的單位。在這樣的管理程序下，物業(yè)管理公司是不可能私自從維修資金的賬戶中提款的。所謂物業(yè)管理公司挪用維修資金應(yīng)該是指物業(yè)管理公司在代收了業(yè)主交納的維修資金后，沒有立即存入專管銀行，但也并不可能長(zhǎng)期挪用。因?yàn)殚_戶后，業(yè)主均持有維修資金專用賬戶卡，業(yè)主憑卡可隨時(shí)查詢賬戶余額，能夠有效防止物業(yè)管理公司挪用業(yè)主交納的維修資金。
筆者作為一名基層管理人員，在實(shí)際工作中親身體驗(yàn)到，目前維修資金的管理是比較科學(xué)合理的，真正的問題在于維修資金分賬戶的建立和資金的收繳。筆者所在公司的一座高檔寫字樓，當(dāng)年在參加國(guó)家示范項(xiàng)目的考評(píng)中，根據(jù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)必須要建立維修資金。但因該物業(yè)為多業(yè)主樓盤，一時(shí)之間不容易要建立起維修資金。因此，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，先從當(dāng)年的管理費(fèi)結(jié)余中轉(zhuǎn)入一筆款項(xiàng)建立起維修資金總賬，同時(shí)業(yè)委會(huì)也決定了維修資金的續(xù)籌辦法。根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行的規(guī)定，維修資金必須分賬到戶，但分賬戶的建立卻困難重重。有些是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題，寫字樓不同于小區(qū)，業(yè)主基本上都是單位，有父子關(guān)系、抵押關(guān)系、轉(zhuǎn)賣、拍賣等多種類型，產(chǎn)權(quán)幾易其手，最終會(huì)造成產(chǎn)權(quán)不清晰，無法開戶；而更多是因?yàn)闃I(yè)主不理解、不予理睬，導(dǎo)致無法開戶。
筆者認(rèn)為，如果把利用物業(yè)共用部位經(jīng)營(yíng)所得收入轉(zhuǎn)入維修資金，由于沒有建立分賬戶，就無法分賬到戶。使用維修資金時(shí)也必須從各分賬戶中支出，不得從總賬中直接支出。這樣，只要業(yè)主不愿意，分賬戶就無法開設(shè)，維修資金的建立和使用一切就無從談起。
二、對(duì)業(yè)主缺乏引導(dǎo)和制約，造成籌集難
維修資金的建立和使用，關(guān)鍵在于業(yè)主的理解和支持。但由于政府的指引和媒體的導(dǎo)向，似乎過于強(qiáng)調(diào)維修資金被侵占或挪用，忽視了建立維修資金的重要意義，對(duì)維修資金的籌集產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響。同時(shí)由于對(duì)業(yè)主缺乏約束的力度，大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為維修資金沒有必要交，不交也不會(huì)怎么樣，而物業(yè)管理公司除了苦口婆心地加以勸說和解釋外，別無良策。業(yè)主對(duì)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)意識(shí)的淡薄，以及政府對(duì)欠交行為缺乏制約措施，直接造成了維修資金的籌集難。
筆者認(rèn)為，政府應(yīng)充分發(fā)揮指導(dǎo)作用，大力宣傳建立維修資金的重要性。我國(guó)自改革開放以來，各類商品房才開始投入使用，到目前物業(yè)已逐步進(jìn)入中修、大修及更新改造期，亟需大量的專項(xiàng)維修資金。隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過渡，人們已逐步經(jīng)歷了從享受福利分房到購(gòu)買商品房的轉(zhuǎn)變，并慢慢接受了購(gòu)房之后還要對(duì)房屋進(jìn)行管理，即支付管理費(fèi)的事實(shí)，但對(duì)于房屋需要進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，要支付大筆的維修費(fèi)用的事實(shí)仍未能接受。因此，首先要從觀念上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，要讓業(yè)主明白，物業(yè)需要管理和維護(hù)是不爭(zhēng)的事實(shí)，建立和收取維修資金決非物業(yè)管理公司亂收費(fèi)，而是政府為了保證物業(yè)的正常使用，維護(hù)業(yè)主的最終利益而做出的規(guī)定。
作為物業(yè)管理公司要對(duì)業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，政府應(yīng)當(dāng)指引媒體做正面引導(dǎo)，通過多種形式、多種渠道的宣傳活動(dòng)，提高物業(yè)維修資金的影響力，培育業(yè)主對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)意識(shí)，讓廣大業(yè)主及開發(fā)商、物業(yè)管理公司真正了解建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的重要性和必要性，最大限度地調(diào)動(dòng)其積極性，為物業(yè)專項(xiàng)維修資金的建立營(yíng)造一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境。
為了加快專項(xiàng)維修資金建立的進(jìn)程，規(guī)范其使用和管理，筆者呼吁政府有關(guān)部門應(yīng)該對(duì)以下幾方面予以關(guān)注：
1、明確界定專項(xiàng)維修資金的使用范圍?！稐l例》規(guī)定：專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)的中修、大修及更新改造。但如何界定中修、大修，是以物業(yè)的使用期還是以維修費(fèi)用的額度來定，條例沒有明確規(guī)定，有關(guān)細(xì)則尚未出臺(tái)，容易引起爭(zhēng)議，造成實(shí)際操作的難度。
2、盡快明確維修資金的繳交對(duì)象和繳交額度。廣州市曾規(guī)定以1998年10月1日前后核發(fā)預(yù)售許可證為界，區(qū)分維修資金的繳交對(duì)象分別為業(yè)主和開發(fā)商。《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，又規(guī)定為業(yè)主。單是在繳交對(duì)象上就在業(yè)主和開發(fā)商之間反復(fù)變化，關(guān)于繳交的額度更是模糊不清，計(jì)算依據(jù)不足，核算過程繁雜，難于操作。前段時(shí)間，某報(bào)紙登載消息，稱專項(xiàng)維修資金首筆款按每平方米40元交納，卻又無政府正式行文，引起業(yè)主誤會(huì)，與物業(yè)管理公司發(fā)生爭(zhēng)議。
3、專管銀行放寬對(duì)開設(shè)專用賬戶的有關(guān)限制。建議專管銀行取消必須由業(yè)主授權(quán)物業(yè)管理公司才能開設(shè)專用賬戶的規(guī)定，只要物業(yè)管理公司能夠提供對(duì)物業(yè)具有合法管理權(quán)的相關(guān)證明，就可以為業(yè)主開設(shè)專用賬戶，打破怪圈，形成良性循環(huán)，有經(jīng)營(yíng)收入時(shí)可以轉(zhuǎn)入業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分賬戶，刺激業(yè)主繳納維修資金的積極性和主動(dòng)性。
4、采取強(qiáng)有力的制約措施，確保資金的收取和管理?？山Y(jié)合行政手段，在辦理“房屋預(yù)售許可證”、“房產(chǎn)證”、“二手房交易許可證”時(shí)進(jìn)行捆綁限制。對(duì)于未繳納維修資金的，在辦證或房屋交易時(shí)予以限制。武漢、杭州等城市已采取這種辦法，收到較好效果。
同時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理公司做出約束，要求將維修資金的專用賬戶卡及時(shí)發(fā)放給業(yè)主，且必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將代收的維修資金存入專管銀行，公開維修資金的收支賬目，供廣大業(yè)主監(jiān)督。
總之，政府關(guān)于專項(xiàng)維修資金建立、使用和管理的有關(guān)細(xì)則應(yīng)盡快出臺(tái)，使廣大業(yè)主交之有理，物業(yè)管理公司用之有道。只有通過法律法規(guī)的約束，加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理力度，才能從源頭做到資金籌集一步到位，防止出現(xiàn)新的拖欠現(xiàn)象。制定專項(xiàng)維修資金使用的明確范圍及申請(qǐng)和審批程序，使專項(xiàng)維修資金的使用、審批有據(jù)可依，審批程序清晰、操作方便。確保物業(yè)的正常運(yùn)作，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，最終得益的將是政府和廣大業(yè)主。
（作者單位：廣州粵華物業(yè)有限公司）