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物業(yè)管理企業(yè)如何合理使用專項(xiàng)維修資金
文/錢信群
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條雖然對(duì)專項(xiàng)維修資金的權(quán)屬和用途作了明確規(guī)定，但對(duì)資金的收取、使用、管理和續(xù)籌方法未做進(jìn)一步的闡述。目前上海、杭州、南京、重慶、廣州等城市都建立了有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的地方性法規(guī)和監(jiān)管體系，但在專項(xiàng)維修資金的實(shí)際使用和管理過程中，由于業(yè)主、業(yè)主委員成員的不專業(yè)性、法規(guī)的不完善和監(jiān)管力度不夠等因素，業(yè)主對(duì)資金籌集的必要性、保管的安全性、使用的合理性等仍心存疑慮。因此，物業(yè)管理企業(yè)在日常管理工作中，應(yīng)加強(qiáng)和業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的溝通，避免因資金的使用和管理而引發(fā)與業(yè)主的糾紛和沖突?，F(xiàn)結(jié)合所管大廈專項(xiàng)維修資金的實(shí)際籌集、使用和管理情況，談幾點(diǎn)個(gè)人的看法：
一、讓業(yè)主及時(shí)了解物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況
大部分的業(yè)主一般只關(guān)注物業(yè)管理日常工作中的秩序維護(hù)、清潔綠化和物管人員的服務(wù)態(tài)度等一些表面問題，但對(duì)所處物業(yè)房屋設(shè)施、共用設(shè)備的情況和相關(guān)知識(shí)了解甚少。物業(yè)管理企業(yè)可通過物業(yè)網(wǎng)站或組織業(yè)主參觀等多種形式，讓業(yè)主尤其是業(yè)主委員會(huì)成員了解物業(yè)的基本概況、設(shè)施設(shè)備的相關(guān)知識(shí)和實(shí)際運(yùn)行狀況，加深他們的理解和認(rèn)識(shí)。
二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生異常情況，應(yīng)盡快告知業(yè)主，及時(shí)處理落實(shí)
當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生突發(fā)故障、存在重大隱患和超過保修年限時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間告之全體業(yè)主，及時(shí)與業(yè)主委員會(huì)溝通。符合動(dòng)用專項(xiàng)維修資金條件，按規(guī)定做好資金審批、維修工作的落實(shí)，確保物業(yè)的正常使用功能。
三、嚴(yán)格執(zhí)行資金管理、使用相關(guān)規(guī)定，按程序做好各項(xiàng)審批工作
1、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，專項(xiàng)維修資金應(yīng)嚴(yán)格依照“專戶存儲(chǔ)，專款專用，按幢設(shè)賬，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)在每年年初制定房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修（包括大修、中修、更新、改造）計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。
2、維修計(jì)劃實(shí)施前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以專業(yè)的角度向業(yè)主委員會(huì)提交幾種可供選擇的維修方案和費(fèi)用預(yù)算，由業(yè)主委員會(huì)和第三方來共同評(píng)估和監(jiān)督，以確保資金的有效、合理使用。
3、維修項(xiàng)目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)的驗(yàn)收證明到銀行辦理專項(xiàng)維修資金支取手續(xù)；并根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修資金的具體分?jǐn)?，并?jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)賬戶中。
四、做好維修工作的全程跟蹤，定期公布資金使用情況
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)切實(shí)做好維修工作的全程監(jiān)督和跟蹤，督促維修方保質(zhì)保量、按時(shí)完成維修計(jì)劃。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布維修基金交納、使用、分?jǐn)偤徒Y(jié)存的情況，接受業(yè)主委員會(huì)的核查和監(jiān)督，以保證維修資金使用的透明性。
五、適時(shí)提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)續(xù)籌專項(xiàng)維修基金
隨著物業(yè)老化大、中修機(jī)率會(huì)逐漸提高，到了一定時(shí)期后，專項(xiàng)維修資金不足以保障正常的維修開支，于是便出現(xiàn)維修基金續(xù)籌的問題。
具體做法可以首先讓業(yè)主委員會(huì)了解專項(xiàng)維修基金的設(shè)立目的和用途，從而達(dá)成“專項(xiàng)維修基金不是一項(xiàng)支出，而是物業(yè)保值增值的一筆投入”的共識(shí)。然后，業(yè)主委員會(huì)在征得2/3以上業(yè)主同意的情況下，實(shí)行逐期按物業(yè)管理費(fèi)的比例交納專項(xiàng)維修資金，以便物業(yè)能得到及時(shí)的中修、大修和改造，保障物業(yè)的正常使用功能。
本人深切感受到，物業(yè)管理公司在日常服務(wù)過程中應(yīng)與業(yè)主建立融洽的關(guān)系，樹立良好的企業(yè)誠(chéng)信度。特別是有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用、管理根本問題的解決，一方面有賴于物業(yè)管理企業(yè)自律的加強(qiáng)和政策法規(guī)的進(jìn)一步完善，另一方面也離不開廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的理解。
作者單位：浙江耀江物業(yè)管理公司