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專項(xiàng)維修資金存在的主要問題和解決辦法
文/王路建
物業(yè)專項(xiàng)維修資金是伴隨著物業(yè)管理的誕生而產(chǎn)生的，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修和更新。以前（約1998年前）這項(xiàng)資金基本上都由物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接控制和使用管理，后來（約1998年后）這項(xiàng)資金在我國大部分地區(qū)開始由政府監(jiān)管，并實(shí)行財(cái)政專項(xiàng)儲(chǔ)存。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）頒發(fā)后，明確了三項(xiàng)法規(guī)內(nèi)容：一、明確專項(xiàng)維修資金屬小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主大會(huì)履行使用職責(zé)；二、明確專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案須由業(yè)主大會(huì)會(huì)議三分之二以上投票權(quán)數(shù)通過；三、有關(guān)專項(xiàng)維修資金使用管理辦法由建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部共同制定。由于目前兩部關(guān)于專項(xiàng)維修資金使用管理辦法尚未出臺(tái)，相關(guān)法規(guī)不健全，因而引發(fā)諸多亟待解決的問題。
一、政府監(jiān)管問題
目前，在專項(xiàng)維修資金管理上出現(xiàn)多頭管理問題。有政府物業(yè)主管部門和財(cái)政部門共同管理的，有物業(yè)主管部門單獨(dú)管理的，有業(yè)主委員會(huì)直接管理的，也有物業(yè)管理協(xié)會(huì)管理的。現(xiàn)在的問題是，專項(xiàng)維修資金應(yīng)該由誰管理更為適宜，更合乎實(shí)際，便于化解各種糾紛和矛盾。我個(gè)人認(rèn)為，政府監(jiān)管是必要的。因?yàn)榫S修資金雖屬于業(yè)主共同所有，然而業(yè)主大會(huì)的組織形式較為松散，正所謂“百家百姓，百家百言”，往往是公說公有理，婆說婆有理，很難形成統(tǒng)一的意見。再則，業(yè)主大會(huì)不具法人地位，在法律上很難追究其法律責(zé)任。如果離開政府監(jiān)管，就難以確保維修資金的正確使用，以及維修資金不被非法挪用和流失。因此，實(shí)行業(yè)主大會(huì)決策與政府主管部門監(jiān)管相結(jié)合的管理形式較為切合實(shí)際，易于化解維修資金使用過程中出現(xiàn)的各種糾紛和矛盾。業(yè)主大會(huì)決策就是指，業(yè)主大會(huì)應(yīng)就專項(xiàng)維修資金如何使用、使用范圍、使用方法、使用程序等內(nèi)容建章立制，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議三分之二投票權(quán)數(shù)表決通過后，建立專項(xiàng)維修資金使用章程（或稱規(guī)定、方案、決定）照章行事。政府監(jiān)管就是指，政府主管部門應(yīng)負(fù)責(zé)維修資金的統(tǒng)一收繳、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一儲(chǔ)存、統(tǒng)一核算，并就維修資金使用過程中出現(xiàn)的糾紛進(jìn)行裁決。這里需要指出的是，政府監(jiān)管不等于行政審批，維修資金因?qū)儆跇I(yè)主共同所有，不需要行政審批。政府主管部門只要根據(jù)業(yè)主大會(huì)依法通過的維修資金使用章程（或稱規(guī)定、方案、決定）中規(guī)定的使用程序，及時(shí)劃撥維修資金就可以了，不必管的太多，也不必管的太寬。
二、前期物業(yè)管理期間（業(yè)主大會(huì)成立前）維修資金的使用管理問題
目前，國家對(duì)于前期物業(yè)管理期間維修資金應(yīng)如何使用管理，沒有明確的法規(guī)依據(jù)。但有一點(diǎn)是明確的，維修資金是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。也就是說，在新建物業(yè)保修期滿但業(yè)主大會(huì)尚未成立之時(shí)，維修資金是可以使用的?，F(xiàn)在的問題是，由于缺乏法規(guī)依據(jù)，前期物業(yè)管理期間維修資金不知如何使用。因此各地做法不一，形成一定的混亂。在這個(gè)問題上，現(xiàn)在往往出現(xiàn)兩個(gè)極端。一、凡是業(yè)主大會(huì)未成立的，所有的維修項(xiàng)目（哪怕是一點(diǎn)小小的維修）都要由物業(yè)管理公司去征求小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意，才能動(dòng)用維修資金，否則政府主管部門一律不予劃撥維修資金。很顯然這種做法是無法可依的，是對(duì)《條例》的曲解，弄得物業(yè)管理公司叫苦連天。政府主管部門不能簡單地把維修資金的使用職責(zé)推給物業(yè)管理公司，這不僅是對(duì)物業(yè)管理公司的一種侵權(quán)行為，也缺乏實(shí)際可操作性，同時(shí)易人為引發(fā)糾紛和矛盾。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不是維修資金使用的代理人，這種做法本身就是越俎代庖。二、凡是業(yè)主大會(huì)未成立的，維修資金一律暫停使用。這種做法顯然也是無法可依的，實(shí)際上已侵犯了業(yè)主享有使用維修資金的權(quán)力。
前期物業(yè)管理期間維修資金應(yīng)如何有效正確使用，是目前亟待解決的難題。我個(gè)人認(rèn)為，目前有兩種辦法可以一試。第一、前期物業(yè)管理期間，可由政府主管部門代為履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。因?yàn)榫S修資金若由政府監(jiān)管，政府就有了維護(hù)專項(xiàng)維修資金有效正確使用的法定義務(wù)。業(yè)主大會(huì)未成立前，其職責(zé)由政府來代為履行是最合理的。政府主管部門應(yīng)就前期物業(yè)管理期間專項(xiàng)維修資金如何使用、使用范圍、使用程序、使用方法等作出暫行規(guī)定，由物業(yè)管理公司照章履行維修職責(zé)。第二，可由開發(fā)建設(shè)單位代為履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。因?yàn)椤稐l例》規(guī)定，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間有簽訂前期物業(yè)管理合同和制定業(yè)主臨時(shí)公約的職責(zé)。那么建設(shè)單位也可以就前期物業(yè)管理期間專項(xiàng)維修資金如何使用問題，制定專項(xiàng)維修資金使用臨時(shí)章程（或稱臨時(shí)方案），在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，由物業(yè)買賣人予以書面確認(rèn)。上述前一種辦法較為實(shí)際，簡單易行，不會(huì)出現(xiàn)大的糾紛和矛盾；后一種辦法較為復(fù)雜，同時(shí)涉及到已交付使用的物業(yè)小區(qū)如何操作問題，存在一定難度。
三、維修資金使用范圍問題
哪些維修項(xiàng)目應(yīng)列入維修資金支出范圍，目前國家只有原則規(guī)定，沒有具體實(shí)施細(xì)則。由于認(rèn)識(shí)上存在的實(shí)際差異，現(xiàn)各地，各部門，甚至業(yè)委會(huì)之間都存在著不同的認(rèn)識(shí)和意見，各地政府的具體規(guī)定也各不相同。在維修資金使用范圍問題上，目前爭議最大的有三點(diǎn)。第一，電梯保養(yǎng)費(fèi)是否列入維修資金使用范圍。由于電梯維修行業(yè)的慣例，電梯在保養(yǎng)和維修過程中往往把二者都混同在一起，在物業(yè)管理公司與電梯公司簽署的電梯保養(yǎng)合同中，以及電梯公司每月開具的電梯保養(yǎng)費(fèi)中，實(shí)際包含了大部分的維修費(fèi)用。由于電梯保養(yǎng)與維修的實(shí)際混淆不清，有的認(rèn)為電梯保養(yǎng)費(fèi)應(yīng)列入維修資金支出范圍，有的認(rèn)為不應(yīng)列入，也有認(rèn)為應(yīng)按一定比例列入（具體比例又難以確定），因而爭議不休。第二，設(shè)備設(shè)施（指電梯、消防設(shè)備等）年檢測費(fèi)是否列入維修資金使用范圍。由于大廈的設(shè)備設(shè)施屬業(yè)主共同所有，其產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主共同承擔(dān)。但由于以前物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，而政府定價(jià)時(shí)又往往沒有把設(shè)備設(shè)施年檢測費(fèi)列入其中。因此這項(xiàng)費(fèi)用在列支渠道上產(chǎn)生了爭議，物業(yè)主管部門認(rèn)為設(shè)備設(shè)施年檢測費(fèi)不應(yīng)列入維修資金使用范圍；而業(yè)主委員會(huì)則認(rèn)為應(yīng)列入，理由是維修資金的使用范圍應(yīng)由業(yè)主大會(huì)來確定，既然物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中未列入，就應(yīng)列入維修資金之中。第三，低值易耗品是否列入維修資金使用范圍。低值易耗品一般指物業(yè)共用部位的燈泡、玻璃、開關(guān)以及設(shè)備中的易損品和管道疏通等費(fèi)用。這些費(fèi)用應(yīng)不應(yīng)該由維修資金支出，目前各方也存在很大爭議。要解決維修資金使用范圍上的爭議，首先國家在法規(guī)上應(yīng)明確業(yè)主大會(huì)的維修資金使用主體地位，并授予業(yè)主大會(huì)擁有維修資金使用范圍的最終決定權(quán)。而這種最終決定權(quán)不是指某項(xiàng)具體的維修項(xiàng)目，而是指業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)三分之二以上投票權(quán)通過的專項(xiàng)維修資金使用章程（或稱規(guī)定、方案、決定）。其次在政府監(jiān)管過程中，應(yīng)對(duì)專項(xiàng)維修資金使用范圍進(jìn)行必要的規(guī)范。諸如在前期物業(yè)管理期間或業(yè)主大會(huì)未建立專項(xiàng)維修資金使用章程之前，統(tǒng)一規(guī)定專項(xiàng)維修資金的使用范圍；在業(yè)主大會(huì)成立后，出臺(tái)指導(dǎo)性的專項(xiàng)維修資金使用章程示范文本等。對(duì)維修資金的使用范圍 進(jìn)行必要的規(guī)范和指導(dǎo)。
綜合上述，目前國家應(yīng)盡快出臺(tái)專項(xiàng)維修資金的使用管理相關(guān)法規(guī)，理清各方關(guān)系，規(guī)范各方行為，化解各種糾紛矛盾，使維修資金使用管理能盡快納入法制軌道。
作者系溫州星河物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理