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維修資金使用管理存在弊端和危機(jī)探析
文/王德春
本文在探析維修資金存在的弊端和危機(jī)中，首先應(yīng)該確立一個(gè)思維模式：維修資金管理的概念是什么？維修資金目前存在弊端和危機(jī)的根本影響是什么？
筆者認(rèn)為維修資金管理的重點(diǎn)應(yīng)是合理使用與規(guī)范使用。即業(yè)主（通常表現(xiàn)為由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)）和經(jīng)業(yè)委會(huì)選聘、簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)的兩個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主體，在實(shí)施對(duì)業(yè)主共有物權(quán)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，售后保修期滿后，物業(yè)的房屋，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修和更新改造的專項(xiàng)資金的使用管理。業(yè)委會(huì)對(duì)維修資金的使用有監(jiān)督管理權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)維修資金的使用應(yīng)負(fù)有專業(yè)化使用管理的責(zé)任。
從物業(yè)管理活動(dòng)的現(xiàn)實(shí)狀況看來，業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)這兩個(gè)主體在如何用好管好維修資金中確實(shí)存在不可忽視的弊端，而弊端的存在又會(huì)誘發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛沖突危機(jī)，引發(fā)業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的糾紛沖突危機(jī)，引發(fā)物業(yè)正常使用、物業(yè)增值保值產(chǎn)生不良后果的危機(jī)，不僅給業(yè)主正當(dāng)維權(quán)造成損失，而且給物業(yè)管理發(fā)展帶來不良影響。
一、業(yè)委會(huì)未能正確行使維修資金的監(jiān)督管理權(quán)利，會(huì)產(chǎn)生四個(gè)方面弊端
1、業(yè)委會(huì)一般來說不可能也不應(yīng)當(dāng)苛求其有專業(yè)化的物業(yè)管理知識(shí)，但業(yè)委會(huì)擁有物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理，審核批準(zhǔn)使用的權(quán)利，因此某些業(yè)委會(huì)通常表現(xiàn)為對(duì)維修資金的使用惜金如命，死摳死捂不用，認(rèn)為能省則省，不用為善策，認(rèn)為這樣才是“管好業(yè)主的錢”。由于有這樣的思維習(xí)慣行事，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H需求需要對(duì)房屋，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備投入大修，更新，改造而申請(qǐng)使用維修資金時(shí)，往往被“打回票”，使得物業(yè)管理企業(yè)無可奈何，“巧夫難為無米之炊”。遇到這種情況，物業(yè)管理企業(yè)又唯恐與業(yè)委會(huì)搞僵關(guān)系，徒增風(fēng)險(xiǎn)，因此會(huì)有“多一事不如少一事”的心態(tài)，明明應(yīng)當(dāng)使用維修資金也三緘其口。致使當(dāng)用不用、貽誤物業(yè)保養(yǎng)。這是一種業(yè)委會(huì)不合理不得當(dāng)?shù)摹熬S權(quán)”極端表現(xiàn)所致的弊端。
2、另一種極端化的表現(xiàn)則恰恰相反，業(yè)委會(huì)認(rèn)為該怎么花維修資金的大權(quán)在握，因而輕率地使用，覺得“有權(quán)不用過期作廢”。由于有這種想法，因此對(duì)維修資金使用根本不履行監(jiān)督管理權(quán)利，只要物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)，照批不誤，也不了解為什么要用、用度的合理性。業(yè)委會(huì)樸素的想法是反正錢不是落入我個(gè)人腰包，用了問心無愧，是為業(yè)主“維權(quán)”著想嘛。退一步說，萬一今后有什么問題，也是物業(yè)管理企業(yè)兜著。業(yè)委會(huì)對(duì)維修資金使用管理爽快一點(diǎn)，業(yè)主高興，物業(yè)管理企業(yè)感激，兩面皆大歡喜，何樂而不為。殊不知在不知不覺中，業(yè)委會(huì)對(duì)維修資金的監(jiān)督管理形同一枚橡皮圖章，受損失的卻是全體業(yè)主。
3、與上述兩個(gè)弊端不同的另一種弊端則是極少數(shù)業(yè)委會(huì)濫用維修資金管理權(quán)利，撇開物業(yè)管理專業(yè)化管理，自行其事，越俎代庖。認(rèn)為維修資金的使用要自己具體操辦才放心得下。但由于業(yè)委會(huì)成員對(duì)專業(yè)知識(shí)的匱乏，對(duì)選擇物資和技術(shù)供應(yīng)商服務(wù)不具備市場(chǎng)運(yùn)作能力，往往吃虧上當(dāng)，如價(jià)格被欺詐，工程質(zhì)量低下等等。待一切生米煮成熟飯，事后顯露出種種后遺癥，為時(shí)已晚，已經(jīng)給業(yè)主造成了不必要的損失。到了這個(gè)地步，業(yè)委會(huì)推諉的理由則是：“好心辦壞了事”，“付了學(xué)費(fèi)”。但是，在此之前，業(yè)委會(huì)根本就聽不進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的勸阻，更視之為“干涉”。更有甚者，這樣做為業(yè)委會(huì)中個(gè)別居心不正的人牟取私利，開了方便之門，成為坑害全體業(yè)主利益的違法違規(guī)行為。
二、物業(yè)管理企業(yè)未能擔(dān)負(fù)起管家責(zé)任，會(huì)產(chǎn)生五個(gè)方面弊端
1、物業(yè)管理企業(yè)把維修資金視為“唐僧肉”，使用起來大手大腳，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)需要大修、更新、改造的項(xiàng)目缺乏精確的預(yù)算，申報(bào)使用維修資金寧多勿少。還有的表現(xiàn)為反正是業(yè)主的錢，不用白不用，又不撈進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)腰包，為啥不舒舒服服用。由此產(chǎn)生的弊端表現(xiàn)為，維修資金在使用管理上失控，無端地浪費(fèi)業(yè)主的維修資金。
2、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)服務(wù)合同約定的維修保養(yǎng)各項(xiàng)服務(wù)平時(shí)不盡心盡責(zé)，認(rèn)為日常維護(hù)保養(yǎng)沒啥重要，只要能運(yùn)行就萬事大吉。尤其對(duì)運(yùn)行設(shè)備，不精心呵護(hù)，帶病運(yùn)行，不顧隱患積累。一旦設(shè)備設(shè)施累積成大疾，反正到時(shí)大修，更新。這是典型的以大修、更新、改造、替代日常應(yīng)有的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任所產(chǎn)生的弊端。
3、物業(yè)管理企業(yè)中一些資質(zhì)不高、技術(shù)水平欠缺的，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)滿口承諾，一旦服務(wù)合同簽訂后在維護(hù)保養(yǎng)重要環(huán)節(jié)上就耍起了花招。由于缺乏管理服務(wù)能力，便蒙混糊弄業(yè)主，聽任設(shè)備設(shè)施一勞永逸運(yùn)行，即便日常維護(hù)保養(yǎng)也只是擺花架子。產(chǎn)生的弊端為，對(duì)維修養(yǎng)護(hù)一項(xiàng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用照收不誤，坐吃大戶；當(dāng)設(shè)備設(shè)施瀕臨嚴(yán)重問題時(shí)，則順理成章動(dòng)用維修資金投入進(jìn)行大修、更新、改造，以掩蓋其服務(wù)無能和出了問題補(bǔ)漏洞的伎倆。
4、物業(yè)管理企業(yè)自身對(duì)維修資金使用的管理運(yùn)行控制能力不強(qiáng)。表現(xiàn)在對(duì)供方市場(chǎng)缺乏應(yīng)有的把握，市場(chǎng)性價(jià)比掌握不夠，因而使計(jì)劃預(yù)算徒有虛名，無形之中自己多花了業(yè)主的維修資金、換來的卻是有“豆腐渣工程”后患的結(jié)果。導(dǎo)致的弊端是讓業(yè)主花錢買氣受之外又給業(yè)主埋下了不安全隱患。
5、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)維修資金使用管理中賬目的透明度、公開度不到位，使用過程中對(duì)實(shí)際情況明細(xì)賬目未能明明白白自覺接受業(yè)委會(huì)監(jiān)督管理，也未能向全體業(yè)主公布，造成的弊端是業(yè)主不知情，而產(chǎn)生頗多不滿，不理解，進(jìn)而會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)維修資金使用的真實(shí)性、誠信度產(chǎn)生疑慮。
三、維修資金管理中存在的弊端引發(fā)的危機(jī)影響
從物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)主體在維修資金使用管理中存在的弊端，基本上可以探析出由此而引發(fā)的五個(gè)危機(jī)影響。
危機(jī)影響之一，由于對(duì)維修資金的使用管理存在弊端，客觀上未能及時(shí)對(duì)應(yīng)投入維修資金的正當(dāng)使用，致使物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備未能得到應(yīng)有的大修、更新、改造，延誤了最佳的投入時(shí)機(jī)，使得房屋隱性致危，設(shè)施設(shè)備帶病運(yùn)行冒險(xiǎn)運(yùn)行，最后導(dǎo)致隱性危機(jī)爆發(fā)，物業(yè)使用壽命縮短。這一危機(jī)的潛伏，不但釀成災(zāi)難性的后果，而且其結(jié)果又轉(zhuǎn)化為由業(yè)主無辜埋單，在經(jīng)濟(jì)上直接傷害了業(yè)主的利益。
危機(jī)影響之二，維修資金使用管理弊端或直接或隱性會(huì)造成物業(yè)區(qū)域環(huán)境的不安全隱患，誘發(fā)突發(fā)性事件。比如保安技防設(shè)施，由于失靈形同虛設(shè)，業(yè)主十分擔(dān)憂，而保安狀況則會(huì)麻煩不絕。比如房屋未能適時(shí)大修，則會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主的正常生活，還會(huì)誘發(fā)相鄰之間的物業(yè)使用矛盾糾紛。比如電梯、供電、供水和物業(yè)區(qū)域道路，疏于必要的大修、更新、改造，則會(huì)引發(fā)突發(fā)事件頻發(fā)，更會(huì)給業(yè)主的日常居住生活的環(huán)境質(zhì)量下降。
危機(jī)影響之三，維修資金使用管理弊端導(dǎo)致維修資金過度使用，不得當(dāng)使用，使維修資金過早流失，瀕臨枯水狀態(tài)。當(dāng)要繼續(xù)向業(yè)主籌集時(shí)，則加重業(yè)主不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，業(yè)主產(chǎn)生心理抵觸，這時(shí)業(yè)主如夢(mèng)初醒，紛紛為維權(quán)而抗?fàn)?，?huì)引發(fā)不該發(fā)生的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾沖突，而且此類矛盾沖突會(huì)衍生擴(kuò)大，構(gòu)成一團(tuán)亂麻式的“羊群效應(yīng)”。
危機(jī)影響之四，維修資金使用管理弊端中，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)使用維修資金不透明、不公開、不公布、業(yè)主缺失知情權(quán)，則會(huì)不理解，不支持，由不滿而心存抵觸情緒，進(jìn)而會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)，產(chǎn)生隔閡和逆向行動(dòng)，不利于物業(yè)管理活動(dòng)順利開展。要知道，維修資金是屬于業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)起到一個(gè)合格管家的作用，否則業(yè)主會(huì)想到是否換一個(gè)管家？到了這個(gè)地步，對(duì)物業(yè)區(qū)域的連續(xù)有序管理是個(gè)危機(jī)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在一個(gè)物業(yè)區(qū)域的生存和發(fā)展也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的危機(jī)。
危機(jī)影響之五，維修資金使用管理弊端因業(yè)委會(huì)不能正確行使監(jiān)督管理權(quán)利，會(huì)引發(fā)業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)兩個(gè)主體之間的矛盾沖突，并且矛盾沖突又會(huì)波及業(yè)主的實(shí)際維權(quán)利益，因而業(yè)主會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)不信任，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不稱心，不利于物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展，最后受到損害的是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。